Документы для продажи квартиры

Продажа квартиры

Нужен ли брокер продавцу квартиры?

По сути, брокер, абсолютно не нужен продавцу квартиры! Это, конечно, не значит, что от посреднических услуг стоит отказаться вовсе, но и надеятся на то, что брокер продаст квартиру быстро и по хорошей цене - не нужно. Как сделать сотрудничество с брокерами максимально выгодным для себя - читайте ниже. И самое главное правило - никогда не работайте с одним единственным брокером, так как это может обернуться заметной потерей в цене квартиры! Чем больше посредников, тем больше шанс найти выгодного покупателя, но и самостоятьленый поиск клиентов будет очень кстати.

С брокером нужно договариваться так: "Моя цена такая-то, свои проценты оговаривайте отдельно с покупателем". Также предупредите брокера, что будете сотрудничать и с другими агенствами, так как ваша цель - продать квартиру быстро и выгодно. Ни в коем случае не подписывайте "Экслюзивный" или любой другой предварительный договор с брокерскмим агенством (кроме, в случае необходимости, договора задатка - о чем речь пойдет ниже), чтобы в нем вам не обещали, по которому право продавать вашу квартиру вы предоставляете только этой компании. Помните, выгодно продать квартиру необходимо только вам - все остальные пытаются на этом заработать (посредники, брокеры) или сэкономить (покупатели)!

Стоимость услуг брокера - от 1% до 4%. Если представить, что квартира стоит 100 000$, у вас свой брокер, у покупателя свой, то в итоге, покупатель переплатит 8 000$. Если же найти прямого покупателя самостоятельно, то эти 8 000$ при правильной торговле могут стать вашими!

С чего начать продажу квартиры?

Цена квартиры

С самого начала, следует определиться с ценой квартиры. Это нужно делать исключительно самостоятельно, исходя из поставленных задач: скорость продажи, максимальная цена квартиры и др. Цену квадратных метров узнаем из открытых источников: интернет, газеты, журналы, объявления на столбах и др. Список сайтов по недвижимости, на которых представлено множество вариантов квартир на вторичном и первичном рынке в Киеве.

Лучше всего все варианты найденых квартир (20-50 шт.), сходных с продаваемой, записать в таблицу: площадь (общая, жилая, санузел(ы)), этаж, этажность дома, состояние (евроремонт, ремонт, жилая, под ремонт) телефон хозяина/продавца и др. После чего, следует прозвонить продавцов и узнать действительно ли указання в объявлении квартира, с описанными характеристиками продается по заявленой цене? Также, если в районе, котором находится квартира, строятся новые дома от надежных застройщиков, можно опираться на цену нового жилья. Например, цена квартиры площадью 70 кв.м., в новострое, который будет сдан через год будет приблизительна сходна с ценой квартиры площадью 50 кв.м. без ремонта (в жилом состоянии) на вторичке.

Сравнение стоимости квартир необходимо проводить в одном районе города. Чем ближе найденные варианты будут находиться к продаваемому жилью, тем точнее будет информация. Лучше всего искать продаваемые квартиры в том же доме, в котором находится ваша собственность.

Факторы, которые увеличивают стоимость квартиры: хороший район города, рядом метро, тихое место, относительно новый дом (до 15 лет), ремонт в квартире, продажа с мебелью и бытовой техникой, развитая инфраструктура, новые лифты. Неблагоприятные характеристики квартиры: плохой район, старый дом (от 40-50 лет), первый или последний этаж, полное отсутствие ремонта и др. Иногда, квартиры на первом этаже могут быть проданы значительно дороже, если дом расположен в оживленном месте (рядом метро, оживленная улица и др.) - такие квартиры приобретаются под офисы, магазины и др. бизнес. Последний (ие) этажы могут способствовать повышению цены, если квартира "видовая".

Качественный ремонт в квартире весьма существенно поднимает ее стоимость, что при грамотном подходе не только "отобъет" затраты на ремонт, но и позволит еще и заработать. Если позволяют средства и время, в квартире можно сделать евроремонт перед продажей. Чем лучше район, местоположение жилья, элитнее апортаменты, тем дороже будет стоить отремонтированная квартира. Но продать квартиру с ремонтом, зачастую сложнее (дольше), чем без. В квартирах, расположенных в старых домах, делать стоит только "косметику". Квартиры без ремонта также хорошо продаются - новые владельцы смогут отремонтировать жилье по своему вкусу.

Квартиры на вторичном рынке в период продолжающегося падения цен на них практически никогда не продаются по заявленной стоимости. Торг идет в пределах 2-5% от цены. И если вы хотите продать квартиру за 100 000$, цена в объявлении должна быть не менее 105 000$ - 3500$ скинуть покупателю ("Только ради вас!") и 1500$ останется на оплату налога (снимается нотариусом 1% от суммы с покупателя и 1% от суммы с продавца), услуг нотариуса и оформления сопутствующих справок и документов.

 

 

Документы для продажи квартиры

Сразу после того, как определена цена квартиры, следует начать оформление справки-характеристики из БТИ. Процедура оформления детально описана в статье: "Получение справки-характеристики (витягу) для продажи квартиры". Справка-характеристика (витяг по укр.) - делается около полутора месяцев и стоит около 500-700 гривен, хотя если воспользоваться официальной ускоренной процедурой в БТИ (оформление дороже) или даже заказать ее через посредников (оформление обойдется значительно дороже) можно получить ее в течении 1-2 недель.

По возможности, параллельно с оформлением справки-характеристики на квартиру, стоит выписть из квартиры всех прописанных в ней жильцов. В среднем, эта процедура занимает около 10 дней и в течении всего этого времени, все, кто выписываются, будут лишены паспорта - в него ставится штамп о выписке. А без паспотра, пройти этапы оформления "вытяга" не удастся, не говоря уже о самой продаже квартиры. Следует зарание просчитать последовательность получения документов. Заявление на выписку подается паспортный отдел при ЖЕКе. Работают паспортистки по определенному графику, который желатьлно уточнить заранее.

Если квартира приобреталась в браке, при оформлении договора купли-продажи квартиры, необходимо обязательное присутствие супруги(а), даже если к тому моменту они находятся в разводе. Чтобы упростить процедуру продажи, супруга или супруг могут оформить у нотариуса заявление, так называемое согласие, на продажу квартиры без ее/его присутствия, стоимость которого колеблится от 10 до 40 долларов у киевских нотариусов.

Форму 3 (справка о прописанных в квартире жильцах, точнее, об отсутствии таковых - не путайте с предварительной выпиской) и справку об отсутствии задолженности по квартплате получают обычно в ЖЕКе за несколько дней до продажи квартиры в присутствии покупателя или его брокера. Также понадобятся документы, подтверждающие отсутствие задолженности за электроэнергию, телефон, интернет, домофон и другие услуги, использующиеся в квартире. Все эти документы берутся непосредственно перед продажей, за несколько дней, иначе они могут стать не актуальными.