Тема 1. Купля-продажа. Мена

 

Договор купли-продажи – соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (вещь, товар) в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) другой стороны (покупателя), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор консенсуальный, двусторонний, возмездный, широко используется как в общегражданских, так и в хозяйственных отношениях, имеет ряд видов (разновидностей).

Источники правового регулирования договора купли-продажи:

- Гражданский Кодекс РБ;

- специальное законодательство об отдельных видах.

Следует помнить, что нормы § 1 главы 30 ГК РБ (общие положения о купле-продаже) применяются к отдельным видам данного договора при отсутствии специальных норм (§§ 2-8 ГК РБ, иных актов законодательства об этих видах).

Стороны договора – граждане и (или) юридические лица с учетом наличия правосубъектности. Юридическое лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может выступать продавцом с учетом ст. ст. 276-279 ГК РБ. Продажа имущества, находящегося в собственности РБ, осуществляется с учетом Положения о порядке осуществления сделок по распоряжению имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь (утверждено Постановлением Совмина РБ № 1226 от 29.09.2003 с послед. измен.).

Предмет – имущество (вещь, товар) с учетом его оборотоспособности, в отдельных случаях – отчуждаемые имущественные права. Оборот ценных бумаг, валютных ценностей регулируется специальным законодательством.

Форма договора подчиняется общим требованиям к форме сделок. Если предметом является недвижимое имущество, то сделка и переход права собственности подлежат государственной регистрации на основании Закона РБ «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (регистрирующая организация – Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру).

 

Для каждого вида договора важно, прежде всего, выявить совокупность существенных условий, поскольку при несогласовании хотя бы одного из них договор считается незаключенным. Напомним, что к существенным условиям относятся:

а) условие о предмете договора;

б) условия, признанные существенными по законодательству для договора данного вида;

в) условия, о которых заявляет хотя бы одна из сторон.

К существенным условиям договора купли-продажи относится условие о предмете, которое считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Для отдельных видов и разновидностей договора законодательство устанавливает дополнительные существенные условия (например, согласно ст. 459 ГК РБ для договора о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа таковым считается условие о цене товара, порядке, сроках и размере платежей).

Цена согласуется сторонами в договоре (за исключением цен на социально-значимый товар, включенный в перечень товаров, цены на которые регулируются нормативно). Условие о цене, по общему правилу, не относится к существенным условиям договора купли продажи. Так, если цена договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, то товар должен быть оплачен по обычной цене, взимаемой за аналогичный товар при сравнимых обстоятельствах (ст.ст. 455, 394 п.3 ГК РБ). Цена становится существенным условием в силу законодательства при купле-продаже недвижимости, а также в том случае, когда предметам договора является уникальное имущество, не имеющее аналогов на рынке.

Обычные условия договора регулируются законодательством, как правило, посредством диспозитивных норм. Отсутствие их в конкретном договоре не делает договор незаключенным, поскольку в подобном случае обычные условия применяются в силу законодательства. К обычным условиям договора купли-продажи наряду с ценой (по общему правилу) относятся:

- условие об ассортименте (ст. 437 ГК РБ);

- условие о качестве (ст. 439 ГК РБ);

- условие о комплектности (ст. ст. 448- 450 ГК РБ);

- условие о таре и упаковке (ст.ст. 451- 452 ГК РБ);

- условие об оплате (ст. 456 ГК РБ) и некоторые другие.

 

Вопросы об обязанностях и ответственности сторон взаимосвязаны, поскольку ответственность наступает при неисполнении (ненадлежащем исполнении) обязанностей.

Основные обязанности продавца:

1) передать покупателю товар, свободный от прав других лиц (ст. 430, 430 ГК РБ);

Риск случайной гибели (повреждения) предмета договора переходит к покупателю с момента исполнения продавцом обязанности по передаче вещи, если иное не предусмотрено договором (ст. 429 ГК РБ). Если товар продан в кредит с условием о рассрочке платежа, то с момента передачи он считается находящимся в залоге у продавца, если иное не предусмотрено договором.

2) передать товар надлежащего качества, ассортимента комплектности;

Качество считается надлежащим, если в пределах разумного срока товар является пригодным для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Гарантия качества может быть предусмотрена договором (гарантийный срок) или законодательством (срок годности).

В случае продажи товара ненадлежащего качества покупатель вправе требовать по своему выбору:

1) соразмерного уменьшения покупной цены;

2) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

3) возмещения собственных расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству (п. 2 ст. 445 ГК РБ) покупатель вправе по своему выбору:

1) отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных за товар денег;

2) потребовать замены товара ненадлежащего качества на качественный товар.

Возможность предъявления требования к продавцу в связи с ненадлежащим качеством товара закон связывает с моментом обнаружения недостатков (ст. 447 ГК РБ). Если на товар установлен гарантийный срок или срок годности, то требование по качеству может быть предъявлено, как правило, если недостаток обнаружен в течение этого срока. Если гарантийный срок (срок годности) не установлен, то требование предъявляется в разумный срок, но в пределах двух лет с момента передачи товара, если более длительный срок не установлен законодательством или договором. Наконец, когда гарантийный срок (срок годности) установлен, но он короче двух лет, то требование может быть заявлено в течение двух лет, но покупатель должен доказать, что недостатки товара возникли до его передачи или по причинам, возникшим до этого момента.

3) передать товар в разумный или согласованный сторонами срок.

Ст. 446 ГК РБ закрепляет презумпции ответственности (убытков) сторон договора купли-продажи в случае ненадлежащего качества товара.

Основные обязанности покупателя:

1) принять и оплатить товар;

Покупатель обязан оплатить товар полностью непосредственно до или после передачи его продавцом, если иное не предусмотрено договором или законодательством либо не вытекает из существа обязательства. На просроченную сумму начисляются проценты согласно ст. 366 ГК РБ. Договором может быть предусмотрена предварительная оплата товара.

2) известить продавца о надлежащем исполнении.

Закон достаточно широко предусматривает в качестве санкций за нарушение ряда обязанностей контрагентов отказ от приемки товара, требование его замены или доукомплектования, а также отказ от договора в целом. Такие санкции, поскольку они применяются без обращения в суд, следует рассматривать как оперативные.

К разновидностям договора купли-продажи следует отнести продажу товара в кредит (ст. 458 ГК РБ), продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст. 459 ГК РБ).

 

При изучении отдельных видов договора купли-продажи необходимо обращать внимание, прежде всего, на особенности их нормативного регулирования.

А. По договору розничной купли-продажи продавцом выступает лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, а покупателем – лицо, приобретающее товары для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью (как правило, для личного, семейного, домашнего использования). Чаще всего покупателем является гражданин-потребитель, что обуславливает применение к правоотношению наряду с ГК РБ законодательства о защите прав потребителей.

Правила осуществления розничной торговли отдельными видами товаров и общественного питания утверждены постановлением Правительства РБ.

Договор розничной купли-продажи – договор публичный. Как правило, он считается заключенным с момента выдачи продавцом кассового, товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара. Однако отсутствие указанного документа не лишает покупателя возможности доказывать факт покупки товара у определенного продавца свидетельскими показаниями.

Отсутствие, недостаточность, недостоверность информации о товаре влечет последствия, предусмотренные ст. 465 ГК РБ.

Установлено право покупателя на замену в течение 14 дней товара надлежащего качества (ст. 472 ГК РБ). При этом перечень товара, не подлежащего обмену, утверждается Правительством.

Некоторую специфику имеют и последствия продажи товара ненадлежащего качества (ст. 473 ГК РБ). Здесь покупателю предоставлены более широкие возможности, нежели по ст. 445 ГК РБ.

Гражданин-потребитель может, наряду с другими требованиями, заявить требование о компенсации морального вреда, доказав факт его причинения и связь с нарушением прав покупателя.

Практика рассмотрения судами дел о защите прав потребителей (в т. ч. покупателей) нашла отражение в соответствующем Постановлении Пленума Верховного Суда РБ.

Б. Договор купли-продажи недвижимости (зданий, сооружений, построек, их составных частей, земельных участков и др.) имеет следующие особенности:

- договор составляется посредством единого документа, переход права собственности требует государственной регистрации;

- условие о предмете должно быть детализировано, т. е. содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, в т. ч. данные, определяющие положение недвижимости на земельном участке или в составе иного недвижимого имущества (план-схема предмета договора, как правило, прилагается к договору и является его составной частью);

- условие о цене является существенным;

- одновременно с передачей покупателю недвижимости, находящейся на земельном участке, передаются права на часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и по нормам земельного законодательства необходима для ее использования (ст. 523 ГК РБ);

- передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (иному документу), подписываемому сторонами. Уклонение сторон от подписания данного документа рассматривается как неисполнение соответствующей обязанности (передать или принять имущество). Недостатки имущества отражаются в акте, но данное обстоятельство (равно как отсутствие претензий покупателя по акту) не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее качество.

Оборот земельных участков регулируется земельным законодательством.

К продаже помещений применяются нормы о купле-продаже капитальных строений, если это не противоречит характеру предмета договора. Продажа жилых помещений осуществляется с соблюдением ст. 529 ГК РБ. Здесь же следует учитывать требование ст. 123 Жилищного Кодекса об обязательном согласии всех совершеннолетних членов семьи собственника, совместно с ним проживающих и имеющих право пользования жилым помещением, на отчуждение и залог этого помещения.

В. По договору купли-продажи предприятия предприятие продается как единый имущественный комплекс, т. е. к покупателю переходят все активы и долги предприятия, в том числе право на фирменное наименование и товарный знак, если иное не предусмотрено договором.

Установлена особая процедура подготовки к продаже предприятия:

- проводится полная инвентаризация предприятия, определяющая состав и стоимость его имущества;

- назначается аудиторская экспертиза состава и стоимости имущества предприятия;

- кредиторы письменно уведомляются о предстоящей продаже.

Кредитор вправе письменно сообщить о согласии на перевод долга или потребовать досрочного исполнения или прекращения обязательства и возмещения убытков. По долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора, продавец и покупатель несут солидарную ответственность.

К договору купли-продажи предприятия прилагаются следующие документы: акт инвентаризации, заключение аудитора, бухгалтерский баланс, а также перечень всех долгов с указанием кредиторов, характера, размера и сроков исполнения обязательств.

Передача предприятия осуществляется по передаточному акту. Право собственности к покупателю переходит с момента государственной регистрации этого права.

Указом Президента № 280 от 14.06. 2004 регулируется продажа юридическим лицам предприятий как имущественных комплексов убыточных сельскохозяйственных организаций, в т. ч. находящихся в частной собственности с согласия учредителей. В подобных ситуациях конкретный покупатель (юридическое лицо) избирается по заключению комиссии, состоящей из представителей Министерства сельского хозяйства и продовольствия, областных, районных (городских) исполкомов, выступающих продавцом. Цена определяется в 20% стоимости чистых активов предприятия, а при нулевой и отрицательной стоимости – в 1 базовую величину. В договор включаются следующие условия: об обеспечении покупателем деятельности по производству сельскохозяйственной продукции, о сохранении рабочих мест на период предоставления отсрочки исполнения обязательств, о погашении кредиторской задолженности в определенные сроки.

 

Договор мены сходен с договором купли-продажи, однако эквивалентом стоимости предмета договора выступают не деньги, а другая вещь.

Стороны – граждане и (или) юридические лица. К мене применяются нормы о купле-продаже при отсутствии специальных норм, а также если это не противоречит существу мены.

Договор мены в хозяйственном обороте обычно именуется бартерным договором.

Следует, однако, помнить, что законодатель существенно ограничивает применение бартерных схем как в виде основного договора, так и в порядке преобразования в них других (денежных) обязательств. В этой связи необходимо ознакомиться с Указом Президента РБ № 373 от 15.08.2005 «О некоторых вопросах заключения договоров и исполнения обязательств на территории РБ».

 

Тема 2. Поставка

 

Договор поставки – соглашение, по которому продавец (поставщик), осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок (сроки) производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности (иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним, другим подобным использованием).

Договор консенсуальный, двусторонний, возмездный, хозяйственный.

Договор поставки – вид договора купли-продажи, имеющий следующие особенности:

- особый субъектный состав: сторонами, как правило, выступают субъекты предпринимательства, но в отдельных случаях покупателем может быть некоммерческая организация, приобретающая товар для реализации уставных целей;

- предпринимательская (как правило) цель приобретения товара покупателем;

- сроки поставки не совпадают с моментом заключения договора.

Договор следует квалифицировать как договор поставки и тогда, когда он назван по-иному (в частности, договором купли-продажи), но имеет признаки, характерные для поставки.

В литературе высказано мнение, что поставка – это фактически оптовая предпринимательская купля-продажа. Представляется, однако, что прямо из законодательства это не вытекает.

Источники правового регулирования поставок:

- §§ 3-4 главы 30 ГК РБ (факультативно применяются нормы § 1 главы 30 ГК РБ, т. е. общие положения о купле-продаже);

- Положение о поставках товаров в Республике Беларусь (утверждено Правительством в 1996 году), Положение о приемке товаров по количеству и качеству (утверждено Правительством в 1996 году), которые действуют с последующими изменениями в части, не противоречащей ГК РБ;

- Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда РБ № 13 от 23.12.2004 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РБ о договоре поставки».

Кроме перечисленных, множество иных нормативных актов прямо или косвенно регулируют вопросы поставок (в частности, вопросы закупки товаров, работ, услуг на тендерной основе).

Форма договора поставки письменная (допускается обмен письменными сообщениями). В процессе заключения договора поставки преддоговорные разногласия могут оформляться протоколом разногласий, который должен быть рассмотрен стороной, его получившей, в течение 30 дней со дня получения. Если в течение этого срока не дан письменный ответ по протоколу разногласий, то сторона, его направившая, вправе требовать возмещения убытков, вызванных уклонением от согласования условий договора.

 

Неоднозначно решается в законодательстве вопрос о существенных условиях договора поставки. Существенным условием неоспоримо является условие о предмете (наименовании и количестве товара). Конкретная цель приобретения товара – существенное условие договора поставки с участием торгового посредника.

С 1. 07. 2006 существенным условием признается указание товарного номера, внесенного в виде штрихового идентификационного кода на товар, если одной из сторон договора выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, использующие для ведения товарного учета автоматическую идентификацию товара (продукции) (Постановление Совмина № 862 от 4. 08. 2005).

Цена, если буквально следовать ГК РБ, к существенным условиям договора поставки не относится (в Положении о поставках этот вопрос решен по-иному). И наоборот, Кодекс относит сроки поставки к существенным условиям, в то время как Пленум Высшего Хозяйственного Суда исходит из того, что если сроки поставки в договоре не согласованы, то можно руководствоваться ст. 295 п. 2 ГК РБ.

Обычные условия договора поставки:

- периоды поставки (ст. 478 ГК РБ);

- порядок поставки (ст. 479 ГК РБ);

- условие о доставке или выборке товара (ст. 480, 485 ГК РБ);

- порядок и форма расчетов (ст. 486 ГК РБ);

- условия об ассортименте (может определяться спецификацией), качестве, комплектности, таре и упаковке (нормы § 1 главы 30 ГК РБ).

 

Основная обязанность поставщика – поставить согласованный товар в определенный срок (сроки), в согласованном количестве, ассортименте, надлежащего качества.

Ответственность для поставщика наступает за поставку товара ненадлежащего качества или некомплектного, недопоставку (поставку в меньшем количестве, с просрочкой, не в ассортименте).

Ответственность поставщика за поставку товара ненадлежащего качества или некомплектного товара в целом аналогична ответственности продавца, но наступает она в тех случаях, когда поставщик, получив уведомление покупателя о недостатках, без промедления не заменит (не доукомплектует) товар. Покупатель вправе отказаться от приемки и оплаты товаров ненадлежащего качества или некомплектных, а если товар оплачен – потребовать возврата уплаченной суммы вплоть до устранения недостатков.

В случае недопоставки покупатель вправе, уведомив поставщика, отказаться от принятия товара, а также приобрести аналогичный товар у другого лица с отнесением на счет поставщика всех необходимых и разумных расходов.

Покупатель обязан:

- принять, осмотреть товар, проверить количество и качество, сверить сведения с транспортной накладной, незамедлительно письменно заявить претензии;

- при обоснованном отказе от поставленного товара обеспечить его сохранность (ответственное хранение) и незамедлительно уведомить поставщика;

- произвести выборку товара, если она предусмотрена договором;

- оплатить цену договора.

Оплата товара производится покупателем до или после передачи товара на основании платежных поручений, если иное не предусмотрено договором. Договором может быть предусмотрено, что оплата производится в срок, указанный в счете-фактуре. Третье лицо (получатель товара) не отвечает за просрочку оплаты, даже если в договоре оно названо плательщиком.

Ответственность за просрочку оплаты для покупателя наступает по ст. 366 ГК РБ.

Положение о поставках устанавливает нормативную неустойку за недопоставку, поставку не в ассортименте, поставку некачественного или некомплектного товара. Так, за поставку некачественного товара поставщик уплачивает покупателю штраф в размере 25% стоимости такого товара, если договором не предусмотрено иное.

Следует также помнить, что стороны в договоре могут предусмотреть договорную неустойку за любое нарушение договора. Право же взыскать убытки возникает в силу закона.

Изменение и прекращение договора осуществляется, как правило, путем достижения соглашения сторон. Одностороннее изменение или расторжение договора допускается, если это предусмотрено самим договором или по решению суда при наличии оснований, урегулированных ст. ст. 420, 421 ГК РБ.

Наряду с расторжением договора по требованию одной стороны Гражданский Кодекс упоминает об одностороннем отказе от исполнения обязательства. Согласно п. 3 ст. 420 ГК РБ, в случае одностороннего отказа от исполнения обязательства полностью или частично, если такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Однако в отличие от расторжения договора отказ от исполнения обязательства является фактическим действием стороны, не оформленным юридически. Поэтому правомерность одностороннего отказа может проверяться в суде путем заявления контрагентом иска о понуждении к реальному исполнению обязательства (о взыскании убытков).

Для договора поставки предусмотрен достаточно широкий перечень оснований одностороннего отказа от исполнения обязательства (ст. 493 ГК РБ). Кроме того, иные основания отказа от договора содержатся в общих нормах о купле-продаже (ст. ст. 436, 438, 481, 437, 479, 485 ГК РБ).

 

Особым видом договора купли-продажи является поставка для государственных нужд, сочетающая в себе договорные и властно-административные (плановые) начала. Поставка товаров для государственных нужд регулируется одноименным законом.

В основе договора поставки для государственных нужд лежит акт государственного заказа. Его цель – обеспечение наиболее существенных потребностей государства, общества, экономики в целом и отдельных ее отраслей. Госзаказ обеспечивается за счет средств государственного бюджета или внебюджетных источников финансирования и выступает одним из основных рычагов государственного регулирования экономики..

Госзаказчик заключает государственный контракт с поставщиком. Для поставщика заключение госконтракта обязательно только в случаях, предусмотренных законодательством, и при условии возмещения убытков, которые могут быть причинены поставщику исполнением данного контракта.

Возможны две схемы госзаказа. Согласно первой схеме, госзаказчик принимает товар и оплачивает его за счет средств госбюджета. Согласно второй схеме, поставка производится конкретному покупателю. Выдается извещение о прикреплении поставщика к покупателю, на основе которого они заключают договор поставки для государственных нужд. Для покупателя заключение указанного договора необязательно. При отказе покупателя от заключения договора госзаказчик должен найти другого покупателя или принять и оплатить товар. Поставщик может быть принужден к заключению договора через суд.

 

 

Тема 3. Контрактация

 

По договору контрактации одна сторона (производитель сельскохозяйственной продукции) обязуется передать производимую (выращиваемую) им сельскохозяйственную продукцию лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи (заготовителю). Целью закупки не может быть личное, семейное, домашнее, иное подобное использование.

К договору контрактации факультативно применяются нормы о поставке и общие нормы о купле-продаже. Сам договор контрактации представляет собой вид договора купли-продажи, применяемый в хозяйственном обороте.

Производитель по договору контрактации – сельскохозяйственные предприятия, крестьянские (фермерские) хозяйства, селекционные и опытные станции, другие субъекты хозяйствования, производящие (выращивающие) сельскохозяйственную продукцию.

Заготовитель – организация торговли, общественного питания, хлебопродуктов, потребкооперации, индивидуальный предприниматель.

Предмет договора – продукция сельскохозяйственного производства, которой к моменту заключения договора, как правило, нет в реальности.

Цена договора согласуется сторонами, а закупочные цены контрактации для государственных нужд регулируются государством.

 

Производитель обязан:

- произвести и передать заготовителю в обусловленные сроки определенное договором количество сельскохозяйственной продукции, соответствующей требованиям договора по ассортименту и качеству;

- по требованию заготовителя представить отчет об использовании материальных и финансовых средств, переданных заготовителем;

- организовать производство определенной сельскохозяйственной продукции, если это предусмотрено договором.

Заготовитель обязан:

- принять продукцию по месту нахождения производителя, обеспечить ее вывоз, если договором не предусмотрено иное;

- предоставить предусмотренные договором финансовые и материальные средства, оказать техническое содействие в производстве;

- обеспечить тарой и упаковочными материалами, если это предусмотрено договором;

- оплатить продукцию по договорной или закупочной цене.

Производитель отвечает за неисполнение (ненадлежащее исполнение) только при наличии вины, однако в любом случае при невозможности исполнения должен вернуть аванс, выданный ему заготовителем.

В случае, когда заготовителю становится известно о невозможности надлежащего исполнения по не зависящим от него обстоятельствам, он сообщает об этом заготовителю. Неисполнение этой обязанности лишает производителя возможности ссылаться на данные обстоятельства.

Тема 4. Энергоснабжение

По договору энергоснабжения одна сторона (энергоснабжающая организация) обязуется подавать другой стороне (абоненту, потребителю энергии) через присоединенную сеть энергию (электрическую, тепловую), а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Договор энергоснабжения двусторонний, возмездный, консенсуальный, публичный. Однако энергоснабжающая организация вправе отказать в заключении договора, если отсутствует соответствующее техническим требованиям энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации, необходимое оборудование, а также не обеспечен учет потребления энергии.

Энергоснабжающая организация – республиканские унитарные предприятия в составе концерна «Белэнерго».

Абонент – гражданин, организация любой формы собственности. Если абонентом является гражданин, потребляющий энергию в бытовых целях, то договор считается заключенным с момента первого фактического подключения к сети, энергоснабжающая организация уведомляется о подключении.

Договор заключается, как правило, на неопределенный срок. Если договор заключен на определенный срок, то по истечении этого срока он считается автоматически продленным на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит о его изменении или расторжении.

Гражданин, потребляющий энергию в бытовых целях, может расторгнуть договор, уведомив энергоснабжающую организацию и полностью оплатив потребленную энергию. Если абонентом выступает субъект хозяйствования, энергоснабжающая организация может отказаться от исполнения договора в случае неоднократного нарушения сроков оплаты.

Энергоснабжающая организация обязана:

- подавать энергию определенного договором (ГоСТами) качества;

- подавать энергию с соблюдением согласованного режима, а если абонентом является гражданин, потребляющий энергию в бытовых целях, то непрерывно и в неограниченном количестве.

Абонент обязан:

- обеспечить надлежащее техническое состояние приборов учета, а если абонентом выступает субъект хозяйствования – также энергосетей и оборудования (если абонентом является гражданин, потребляющий энергию в бытовых целях, то энергосети и энергооборудование находятся в ведении энергоснабжающей организации);

- соблюдать режим потребления, если он установлен;

- немедленно сообщать об авариях, пожарах, других неисправностях энергосетей и энергооборудования;

- оплачивать потребленную энергию.

Особенности ответственности по договору энергоснабжения:

- возмещается только реальный ущерб;

- за допущенный перерыв в подаче энергии энергоснабжающая организация отвечает только при наличии вины.

Специальное законодательство об энергоснабжении представлено, в частности, Законом «Об энергосбережении», Правилами пользования тепловой энергией, Правилами пользования электрической энергией (оба нормативных акта утверждены приказом Министерства топлива и энергетики).

Тема 5. Дарение

 

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает (обязуется освободить) одаряемого от имущественной обязанности перед собой либо перед третьим лицом.

Предмет договора дарения – вещь, принадлежащая дарителю на праве собственности, а в некоторых случаях – имущественное право (требование) к дарителю или к третьему лицу, либо освобождение от имущественной обязанности перед дарителем либо третьим лицом. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, можно подарить с согласия всех собственников. Личные права (право на получение алиментов, возмещение вреда здоровью и др.) не могут быть предметом дарения.

Закон выделяет обычные подарки небольшой стоимости (до 5 базовых величин), на которые не распространяются установленные для дарения ограничения и запреты.

Договор дарения односторонний, безвозмездный, может быть консенсуальным или реальным. Если в отношении дарения присутствует встречная передача имущества, то сделка притворна (ничтожна).

Стороны – граждане и организации с ограничениями, установленными законом. Доверенность на совершение дарения, в которой не указан одаряемый и предмет дарения, ничтожна. В договоре может быть предусмотрена отмена дарения, если даритель переживет одаряемого.

Ограничения дарения в отношениях с участием граждан:

- несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут быть дарителями имущества, приобретенного на собственные средства, в остальных случаях требуется согласие родителей (лиц, их заменяющих);

- малолетние до 14 лет без согласия родителей могут выступать только в качестве одаряемого, если подарок направлен на безвозмездное получение выгоды и не требует нотариального удостоверения (государственной регистрации).

В отношениях между коммерческими организациями дарение возможно только в пределах обычного подарка.

Запрещение дарения (за исключением обычных подарков) устанавливается для категорий лиц, перечисленных в ст. 546 ГК РБ.

Различают два вида дарения:

1) дарение, сопровождающееся передачей дара;

2) обещание дарения в будущем.

Форма договора дарения зависит от его вида. Дарение, сопровождающееся передачей дара, как правило, совершается устно. Передача дара осуществляется посредством его вручения или символической передачи (вручение ключей и т. п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

Договор дарения движимого имущества совершается письменно, если: а) дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает 5 базовых величин;

б) договор содержит обещание дарения в будущем.

Дарение недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

 

Обязанности дарителя:

- передать дар;

- возместить вред жизни, здоровью, имуществу одаряемого вследствие недостатков дара, если потерпевший докажет, что эти недостатки возникли до передачи вещи, не относятся к числу явных, даритель о них знал, но не предупредил одаряемого.

Даритель вправе отказаться от исполнения консенсуального договора дарения в случаях, предусмотренных ст. 548 ГК РБ, или отменить реальное дарение в случаях, предусмотренных ст. 549 ГК РБ. При отказе дарителя от дарения убытки одаряемого не возмещаются. При отмене дарения вещь подлежит возврату в натуре, если она сохранилась к моменту отмены.

Одаряемый вправе отказаться от принятия дара в любое время до его передачи (отказ совершается в той же форме, что и сам договор). Если при этом договор заключен в письменной форме, то даритель может требовать возмещения реального ущерба.

Права одаряемого, которому по договору обещан дар, не переходят к его правопреемникам, если договором не предусмотрено иное. Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его правопреемникам, если договором не предусмотрено иное.

 

Пожертвование (разновидность дарения) – это дарение в общеполезных целях. При этом дарителями выступают граждане и организации, одаряемыми – граждане, некоммерческие организации, государство. На принятие пожертвования не требуется согласия (разрешения).

Обязательно указание целевого назначения имущества, жертвуемого в пользу граждан, и возможно – в пользу юридических лиц. При отсутствии этого условия имеет место обычное дарение в пользу гражданина, а в остальных случаях пожертвованное имущество используется одаряемым (юридическим лицом) в соответствии с его назначением. Если в связи с изменившимися обстоятельствами использование имущества по назначению становится невозможно, оно может использоваться по другому назначению с согласия жертвователя (по решению суда в случае его смерти или ликвидации).

 

Тема 6. Рента и пожизненное содержание с иждивением

 

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать ренту в виде определенной денежной суммы или предоставления средств на содержание получателя ренты в иной форме.

Договор ренты реальный, односторонний, возмездный, может быть срочным и бессрочным. Договор считается заключенным с момента передачи в собственность плательщика ренты имущества. Имущество может передаваться за плату или бесплатно (в этой части применяются нормы глав 30, 32 ГК РБ, не противоречащие существу договора ренты).

Субъектный состав договора (безотносительно видов ренты) не ограничен.

Форма договора нотариальная, а если под выплату ренты передано недвижимое имущество, дополнительно требуется государственная регистрация.

Под выплату ренты может быть передано любое оборотоспособное имущество (движимое и недвижимое), в т. ч. деньги, изделия из драгметаллов, дача, гараж и т. д.

Гарантии получателя ренты:

1. Рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату: в случае отчуждения его третьему лицу рентное обязательство переходит к приобретателю, первоначальный плательщик становится субсидиарным должником, если договором не установлена солидарная ответственность указанных лиц.

2. Получатель ренты является залогодержателем недвижимого имущества, переданного под ее выплату.

3. Если под выплату ренты передано движимое имущество, то существенным условием договора выступает способ обеспечения исполнения рентного обязательства или страхование риска ответственности плательщика ренты перед получателем.

Ответственность плательщика за просрочку выплаты ренты – уплата процента согласно ст. 366 ГК РБ, если иной размер процента не установлен договором. Абсолютное большинство норм о договоре ренты диспозитивны.

 

Особенности отдельных видов ренты состоят в следующем.

А. Получателем постоянной ренты может быть гражданин или некоммерческая организация, если это соответствует цели деятельности организации и не противоречит законодательству.

Право получателя отчуждаемо (может переходить в порядке универсального или частичного правопреемства), если иное не предусмотрено договором.

Возможная форма ренты:

- денежная (размер определяется договором);

- предоставление вещей, работ, услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Сроки выплаты – по окончании квартала, если иное не установлено договором.

Плательщик может отказаться от выплаты постоянной ренты путем ее выкупа, уведомив в письменной форме не позднее, чем за три месяца (более длительный срок может быть установлен договором). Условие договора об отказе плательщика от выкупа постоянной ренты ничтожно.

Получатель также может потребовать выкупа постоянной ренты по основаниям, предусмотренным ст. 564 ГК РБ (в основном, при существенном нарушении обязательства плательщиком).

Выкупная цена определяется договором, а при отсутствии в договоре соответствующего условия равна годовой сумме ренты. Если имущество передавалось под выплату ренты бесплатно, то в выкупную цену также включается цена этого имущества, определяемая по правилам п. 3 ст. 394 ГК РБ.

Риск случайной гибели (порчи) имущества, переданного под выплату ренты, несет ее плательщик. Если имущество передавалось за плату, то при случайной его гибели (порче) плательщик вправе требовать прекращения рентного обязательства или изменения условий выплаты ренты.

Б. Получателем пожизненной ренты является только гражданин. Рента устанавливается на период его жизни (на период жизни другого указанного им человека). Получателями могут быть несколько граждан, доли которых предполагаются равными.

Форма пожизненной ренты денежная, размер не может быть менее базовой величины в месяц и подлежит увеличению с ростом базовой величины.

Сроки выплаты – по окончании календарного месяца, если иное не установлено договором.

В случае существенного нарушения договора плательщиком получатель вправе потребовать выкупа ренты или расторжения договора и возмещения убытков. Если имущество (квартира, жилой дом и др.) передавалось под выплату ренты бесплатно, то в выкупную цену также включается цена этого имущества.

Случайная гибель (повреждение) имущества, переданного под выплату ренты, не освобождает плательщика от обязанности выплачивать ренту.

В. Пожизненное содержание с иждивением – это фактически частный случай пожизненной ренты со следующими особенностями:

1. Под выплату ренты передается жилой дом, квартира, земельный участок, иная недвижимость.

2. Объем рентных платежей и услуг должен покрывать обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, уходе (если он необходим), оплате ритуальных услуг (если это предусмотрено договором). В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, которая не может быть менее двукратного размера базовой величины. При разрешении спора об объеме содержания суд должен руководствоваться принципом добросовестности и разумности. Договор может предусмотреть возможность замены содержания с иждивением периодическими денежными платежами.

3. Плательщик должен принимать все необходимые меры для обеспечения сохранности имущества и может распорядиться им только при наличии согласия получателя ренты.

4. При существенном нарушении обязательства плательщиком получатель может потребовать возврата имущества или выкупа ренты. В последнем случае имущество не возвращается, а выплачивается его стоимость. При этом расходы плательщика ренты не компенсируются.

5. Пожизненное содержание с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

 

 

Тема 7. Аренда

 

По договору аренды (имущественного найма) одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор консенсуальный, двусторонний, возмездный. Применяется в общегражданском и хозяйственном обороте. Следует особо отметить динамичность национального законодательства, регулирующего арендные отношения в торговом обороте.

Аренда – частный случай распоряжения имуществом, поэтому сдача в аренду требует соблюдения тех же условий, что и другое распоряжение им. Так, передача в аренду имущества, находящегося в собственности РБ, осуществляется с учетом Положения о порядке осуществления сделок по распоряжению имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь (утверждено Постановлением Совмина № 1226 от 29.09.2003 с послед. измен.).

Стороны – граждане и (или) юридические лица. Арендодатель – как правило, собственник, а также иной законный владелец, уполномоченный собственником или законодательством.

Предмет аренды – индивидуально-определенные вещи (движимое и недвижимое имущество). Имущество, находящееся в государственной собственности, передается в аренду с указанием его целевого назначения, которое отражается в договоре.

Договор аренды заключается в письменной форме, если хотя бы одной стороной является юридическое лицо, а также если срок его составляет более одного года при любом составе сторон. Если договор предполагает последующий переход права собственности к арендатору, то его форма соответствует форме договора купли-продажи.

Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами. Если предметом аренды выступают здания (сооружения), то государственная регистрация обязательна при сроке договора не менее одного года.

Министерством экономики РБ в 2002 году утверждена Форма договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности (постановление № 162).

 

Существенным условием договора аренды безотносительно видов аренды является условие о предмете, который должен быть четко определен (п. 3 ст. 578 ГК РБ).

Срок договора определяется договором, в противном случае договор считается заключенным на неопределенный срок. При этом любая сторона может отказаться от договора, предупредив контрагента письменно за 1 месяц, а при аренде недвижимости – за 3 месяца, если иной срок не установлен договором или законодательством.

Для некоторых объектов законодательство устанавливает предельные сроки аренды. В этих случаях срок действия договора независимо от согласованного сторонами условия о сроке считается соответствующим предельному сроку аренды, установленному законодательством.

Арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, т. е. плату за пользование имуществом. Размер арендной платы, порядок и сроки ее уплаты определяются договором, а при отсутствии соответствующего условия в договоре применяются обычные ставки (сроки и порядок уплаты), действующие при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В отдельных случаях ставки арендной платы регулируются нормативно. Так, нормативное регулирование арендной платы установлено для следующих объектов:

- общественных, административных, переоборудованных производственных зданий, сооружений, помещений, находящихся в республиканской собственности (Указ Президента № 495 от 30.09.2002 с послед. измен.);

- производственных зданий, сооружений, помещений, находящихся в республиканской собственности (Указ Президента № 498 от 04.08.2006);

- оборудования, транспортных средств, находящихся в республиканской собственности (Указ Президента № 498 от 04.08.2006);

- торговых мест, предоставляемых арендаторам на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности (Указ Президента № 148 от 24.03.2005);

- земельных участков, находящихся в государственной собственности (Указ Президента № 74 от 07.02.2006).

Закон допускает вариативность форм арендной платы (п. 2 ст. 585 ГК): денежные платежи периодические и единовременные, доля плодов (доходов), полученных от использования арендованного имущества, услуги арендатора, возложение на него затрат на улучшение арендованного имущества и др.

Право на плоды, доходы и продукцию, полученные в результате использования арендованного имущества, принадлежат арендатору.

 

Обязанности арендодателя:

- предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, в срок, указанный в договоре (разумный срок, если договором он не определен).

Арендодатель отвечает за недостатки имущества, переданного в аренду, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за оговоренные в договоре недостатки, а также за те из них, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра (проверки) имущества;

- предупредить о правах третьих лиц (залоге, сервитутах и т. п.);

- производить капитальный ремонт имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Обязанности арендатора:

- своевременно вносить арендную плату.

При существенном нарушении сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочной ее уплаты, но не более чем за два срока подряд;

- пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (назначением имущества);

- производить текущий ремонт, поддерживать имущество в исправном состоянии, если иное не предусмотрено законодательством или договором;

- вернуть имущество по окончании аренды в том же состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором. Арендатор вправе требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений только в том случае, когда они произведены с согласия арендодателя.

Договором может быть предусмотрено, если это не запрещено законодательством, что арендная плата засчитывается в выкупную цену и право собственности после погашения выкупной цены переходит к арендатору (договор найма-продажи).

Договором (или последующим согласием арендодателя) может быть предусмотрена также возможность субаренды, т. е. сдачи арендатором имущества в аренду третьим лицам.

 

Договор аренды прекращается, как правило, по истечении его срока. Если после истечения срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом и ни одна сторона не заявляет о прекращении отношений, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Урегулированы основания досрочного судебного расторжения договора по требованию арендодателя (ст. 590 ГК РБ) и арендатора (ст. 591 ГК РБ).

При выбытии стороны из арендного отношения наступает правопреемство (ст. 588 ГК РБ), если иное не предусмотрено договором и если заключение договора не было обусловлено личными качествами арендатора.

По истечении срока аренды добросовестный арендатор имеет преимущество на перезаключение договора на следующий срок, о своем желании он должен письменно уведомить арендодателя. При этом условия перезаключаемого договора могут быть изменены. В случае заключения арендодателем договора с другим арендатором предыдущий в течение одного года может требовать перевода на него прав и обязанностей арендатора и возмещения убытков или только возмещения убытков.

 

А. Особенности аренды капитальных строений (зданий, сооружений) и их помещений:

- предмет аренды должен быть точно индивидуализирован, в т. ч. должно быть показано его расположение на земельном участке (в составе другого недвижимого имущества);

- договор составляется посредством единого документа, подписанного сторонами, и требует государственной регистрации при сроке не менее 1 года;

-одновременно передается право на часть земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования;

- арендная плата является существенным условием;

- передача предмета аренды производится по передаточному акту (иному документу, его заменяющему).

Б. Особенности аренды предприятия:

- предприятие арендуется как единый имущественный комплекс;

- кредиторы письменно извещаются о предстоящей передаче в аренду и вправе сообщить о согласии на перевод долга или потребовать прекращения (досрочного расторжения) обязательства и возмещения убытков;

- договор составляется посредством единого документа, подписанного сторонами, и требует государственной регистрации;

- передача предприятия осуществляется по передаточному акту.

В. Прокат – публичный договор аренды имущества в потребительских целях. Арендодателем является субъект предпринимательства, для которого сдача имущества в аренду – постоянная предпринимательская деятельность, арендатором – как правило, гражданин-потребитель.

Срок договора проката не превышает одного года, арендатор вправе отказаться от договора в любое время.

Г. Финансовая аренда (лизинг) – соглашение, по которому арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного продавца и предоставить это имущество за плату во временное владение и пользование (лизинг) для предпринимательских целей.

Предмет лизинга – движимое и недвижимое имущество, относящееся к основным фондам, кроме земельных участков и иных природных объектов.

Арендная плата (лизинговый платеж), выплачиваемая периодически, включает часть стоимости предмета лизинга и вознаграждение лизингодателя.

Лизинг – сложное отношение, которое оформляется, как правило, двумя договорами (лизинга и купли-продажи). Единство этого отношения проявляется в том, что в ряде случаев арендатор вправе предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи, непосредственно продавцу, в договорных отношениях с которым не состоит (ст. 641 ГК РБ). Лизингодатель не отвечает перед лизингополучателем за надлежащее исполнение обязательства продавцом кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на лизингодателе.

Наряду с § 6 главы 34 ГК РБ отношения финансовой аренды регулирует также Положение о лизинге на территории РБ, утвержденное Правительством. Оно различает финансовый и оперативный лизинг. Оперативный лизинг имеет место тогда, когда совокупный лизинговый платеж возмещает менее 75% первоначальной стоимости предмета лизинга. Финансовый лизинг – лизинг на срок не менее 1 года, если лизинговый платеж возмещает лизингодателю стоимость предмета лизинга в размере не менее 75% первоначальной стоимости независимо от того, будет ли сделка завершена выкупом, возвратом имущества или продлением договора.

Д. С особенностями аренды транспортных средств (с экипажем и без экипажа) студентам надлежит ознакомиться самостоятельно.