Внешний (экономический) износ

Практическая работа №5

Затратный подход

 

Затратный подход основан на принципе замещения.

Рыночная стоимость объекта недвижимости (ОН) по затратному подходу:

 

V_з = ПВС – О + ЗУ,

где:

V_з – рыночная стоимость ОН по затратному подходу;

ПВС – полная восстановительная стоимость ОН;

О – обесценение ОН (износ);

ЗУ – стоимость земельного участка.

 

1. Полная восстановительная стоимость:

 

ПВС = СВ (СЗ) + ПЗ,

 

ПВС – полная восстановительная стоимость ОН;

СВ (СЗ) – стоимость воспроизводства (замещения) ОН (стоимость нового строительства);

ПЗ – прибыль застройщика.

 

Методы расчета ПВС:

	Метод	Формула
	1. Методы сравнительной единицы
упрощение расчетов, снижение точности	а) Метод УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости строительства)	ПВС =   где: - стоимость строительства единицы строительного объема ОН в ценах 1969 года по сборнику УПВС; - строительный объем ОН; - индекс цен на СМР (строительно-монтажные работы) от цен 1969 г. в цены 1984 г. [в среднем 1,22]; - индекс цен на СМР от 1984 г. в цены 1991 г. [в среднем 1,64]; - индекс цен на СМР от цен 1991 г. в цены на дату оценки [выбирается по данным РЦЦС – регионального центра по ценообразованию в строительстве]; - коэффициент, учитывающий местоположение ОН; - коэффициент, учитывающий отличия ОН от выбранного аналога по сборнику УПВС [0,85 – 1,15], определяется экспертным методом; - коэффициент, учитывающий отклонение данных оценщика от данных БТИ (Ростехинвентаризации) по площади (строительному объему) [0,85 – 1,15], определяется экспертным методом; - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика [1,2 – 1,25]; - коэффициент, учитывающий НДС;
повышение трудоемкости, повышение достоверности	б) Метод Ко-ИНВЕСТ	ПВС = где: - стоимость строительства единицы площади ОН в ценах на дату составления сборника Ко-Инвест; - площадь ОН; - индекс цен на СМР от цен на дату составления сборника Ко-Инвест в цены на дату оценки [выбирается по данным РЦЦС]; - коэффициент, учитывающий местоположение ОН – выбирается по бюллетеню Ко-Инвест; - коэффициент, учитывающий отличия ОН от выбранного аналога по сборнику Ко-Инвест [0,85 – 1,15], определяется экспертным методом; - коэффициент, учитывающий отклонение данных оценщика от данных БТИ (Ростехинвентаризации) по площади (строительному объему) [0,85 – 1,15], определяется экспертным методом; - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика [1,2 – 1,25]; - коэффициент, учитывающий НДС;
2. Методы количественного обследования	Предполагают составление сметных расчетов (смет) на строительство ОН.

 

Обесценение.

 

Обесценение – потеря объектом недвижимости своей стоимости под влиянием внутренних и внешних факторов.

Износ в оценке объекта недвижимости не соответствует бухгалтерской амортизации.

 

 

 

Устранимый износ – износ, устранение которого физически осуществимо и экономически целесообразно (затраты на устранение износа меньше прироста стоимости).

Неустранимый износ – износ, устранение которого либо физически неосуществимо, либо экономически нецелесообразно.

 

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Функциональный износ – обесценение объекта недвижимости, вызываемое несоответствием объемно-планировочных и конструктивных решений объекта недвижимости современным стандартам и требованиям.

Внешний (экономический) износ – обесценение, вызываемое негативным влиянием рыночного окружения объекта недвижимости (разный уровень архитектуры, несоответствие генеральному плану застройки территории).

 

Методы расчета обесценения:

 

Физический износ

 

1) Метод срока жизни

 

,

где:

И_ф – физический износ объекта недвижимости;

ЭВ – эффективный возраст объекта недвижимости (определяется экспертным путем);

Эффективный возраст может быть больше хронологического (если объект недвижимости эксплуатировался интенсивно, вовремя не ремонтировался) и меньше хронологического (если объект недвижимости эксплуатировался неинтенсивно, ремонтировался вовремя).

ОСЭЖ – оставшийся срок экономической жизни (период времени, в течение которого объект недвижимости может приносить прибыль);

ЭВ+ОСЭЖ = СЭЖ – срок экономической жизни объекта недвижимости (период времени, в течение которого объект недвижимости может приносить прибыль).

 

где:

И_ф – физический износ объекта недвижимости;

ХВ – хронологический возраст объекта недвижимости (с момента постройки до даты оценки);

НСЖ – нормативный срок жизни (определяется стандартами и нормами строительства);

Данный метод неприменим, если хронологический возраст превышает нормативный (для объектов возрастом более 100 лет).

 

2) Стоимостной метод

Согласно данному методу физический износ равен сумме затрат на устранение износа в стоимостном выражении.

 

3) Нормативный метод

Физический износ определяется согласно восстановительным строительным нормам (ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа»). Удельный вес конструктивного элемента выбирается по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Физический износ здания определяется по формуле:

 

где:

физический износ здания, %;

физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) принимаются по укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей - по их сметной стоимости.

Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем - до 10%; для конструкций, элементов и систем - до 5%; для здания в целом - до 1%.

 

Пример: расчет физического износа главного корпуса аптеки

 

Конструктивный элемент	Уд. вес элемента по УПВС	Уд. вес элемента по ВСН	Расчетный уд. вес элемента	ВСН, № таб	% износа**	Взвешенный % износа
сб.31	прил. 2
таб.25	ГК-I*
Источник / способ расчета à	УПВС	ВСН	2 х 3	ВСН	ВСН	4 х 6
Фундамент	6%		6%		30%	1,80%
Стены и перегородки	стены	25%	73%	18%		40%	7,30%
перегородки	25%	27%	7%		40%	2,70%
Перекрытиия	14%		14%		40%	5,60%
Крыша	крыша	7%	75%	5%		70%	3,68%
кровля	7%	25%	2%		80%	1,40%
Полы	7%		7%		20%	1,40%
Проемы	окна	10%	48%	5%	55-56	60%	2,88%
двери	10%	52%	5%	57-58	60%	3,12%
Отделочные работы	6%		6%	60-62	80%	4,80%
Внутренние сантехнические устройства	7%		7%	66-68	80%	5,60%
Внутренние электротехнические устройства	10%		10%		80%	8,00%
Прочие работы	балконы	8%	0%	0%	-	0%	0,00%
лестницы	8%	25%	2%		70%	1,40%
остальные	8%	75%	6%	-	70%	4,20%
Итого (сумма)	100%		100%			48,28%

* ГК – группа капитальности;

** Процент износа – принимается по результатам визуального наблюдения в зависимости от фактического состояния конструктивного элемента согласно нормам ВСН.

 

Тогда физический износ объекта составит 48%.

 

Функциональный износ

 

1) Метод капитализации потерь в арендной плате

 

,

где:

И_фн – функциональный износ объекта недвижимости в стоимостном выражении;

DАп – потери в арендной плате, вызываемые несоответствием объемно-планировочных и конструктивных решений объекта недвижимости современным стандартам и требованиям;

R – ставка капитализации для зданий (см. доходный подход).

 

2) Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат

 

,

где:

И_фн – функциональный износ объекта недвижимости в стоимостном выражении;

DЭз – превышение эксплуатационных затрат над нормативными, вызываемое несоответствием объемно-планировочных и конструктивных решений объекта недвижимости современным стандартам и требованиям;

R – ставка капитализации для зданий (см. доходный подход).

 

3) Метод парных продаж (см. сравнительный подход)

 

4) Стоимостной метод (см. выше).

 

Внешний (экономический) износ

 

1) Метод капитализации потерь в арендной плате

 

,

где:

И_в – внешний (экономический) износ объекта недвижимости в стоимостном выражении;

DАп – потери в арендной плате, вызываемые негативным влиянием рыночного окружения объекта недвижимости;

R – ставка капитализации для зданий (см. доходный подход).

 

2) Метод срока жизни (применяется при изменении ОСЭЖ объекта недвижимости в административном порядке)

 

,

где:

И_в – внешний (экономический) износ объекта недвижимости в стоимостном выражении;

ЭВ – эффективный возраст объекта недвижимости (определяется экспертным путем);

DОСЭЖ – изменение оставшегося срока экономической жизни (периода времени, в течение которого объект недвижимости может приносить прибыль), как правило – сокращение в связи с необходимостью сноса и строительства иных объектов.

 

3) Метод парных продаж (см. сравнительный подход)