Расчет стоимости возведения аналогичного объекта

В связи с отсутствием данных о стоимости строительства точной копии оцениваемою объекта в текущих ценах на действительную дату оценки, целесообразно применить стоимость замещения.

В оценочной практике для расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости в основном используется индексный метод расчета. Он заключается в определении полной восстановительной стоимости, путем умножения базовой стоимости, обозначенной в сметной документации по оцениваемому объекту на индекс пересчета стоимости к уровню текущих цен [52].

Определение затрат на создание объекта недвижимости, аналогичного оцениваемому, осуществляется по следующей формуле:

С = (B₂₀₀₁ · J_2001-2014) (51)

Где B₂₀₀₁ – общая стоимость строительства в ценах 2001 года, вышеуказанного здания, согласно укрупненным показателям стоимости строительства;

J_2001-2014 – 5,43 без учета НДС - индекс перехода уровня цен от ТЕР 2001 года к уровню цен 2014 г. по видам строительства Российской Федерации, согласно [30];

 

Расчет износа здания

В теории затратного подхода к оценке стоимости недвижимости накопленный износ трактуется как общая потеря объектом оценки рыночной стоимости, обусловленная физическим износом, а также функциональным и внешним устареванием. В данном дипломном проекте используется метод оценки накопленного износа по его составляющим (метод разбивки).

 

Износ — это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

 

Расчет физического износа

Расчет физического износа осуществлялся методом экспертизы состояния согласно [34]. Согласно данному методу определялся физический износ каждого конструктивного элемента здания. Общий физический износ определяется по формуле:

 

, (52)

 

Где F_ф — физический износ здания, %;

F_i — физический износ i-го конструктивного элемента здания, %;

L_i — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости

i - го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n — количество конструктивных элементов в здании.

Восстановительная стоимость принимается в расчетах за 100%.

 

Таблица 15

Описание конструктивных элементов здания и определение износа

№	Название конструктивных элементов	Описание конструк-тивных элементов	Технич. состояние	Удельный вес по таблице	Поправка к удельному весу, %	Удельный вес КЭ с поправками	Износ, %	% износа к стр. гр. 7 х гр,8 / 100
	Фундаменты	Монолитная железобетонная плита	Хорошее					0,27
	Колонны	Железобетонные сборные	Нормативное					0,7
	а)стены наружные внутренние б) перегородки	Кирпичные, газобетонные блоки	Норамтивное					3,15
	Перекрытие и покрытие	Сборные железобетонные	Норамтивное					1,82
	Кровля	Совмешенная, ж/б плита, рулонное покрытие	Трещины в кровельном ковре вследствие отсутствия деформационных швов
	Полы	Бетонные, линолеум	Вздутие, возникшее из-за недостаточного уплотнения					1,6
	Оконные и дверные проемы	ПФХ профили на окнах и дверях	Норамтивное					0,5
	Отделочные работы	Краска, обои	Норамтивное					2,4
	Санитарно- и электротехн. Устройства	Отопление, электрич.	Норамтивное					0,9
	Прочие	Отмостка	Норамтивное					0,63
	Итого					12,97

 

Значение износа округляется до целого числа. Таким образом, физический износ составляет 13 %.

Расчет физического износа сведен в таблицу 16.

Таблица 16

Расчет физического износа в ценах 2014 года

№	Конструктивные элементы	Удельный вес	Стоимость работ в ценах 2014 года, тыс. руб	Износ конструктивных элементов, %	Износ конструктивных элементов. тыс. руб
	Фундаменты
	Колонны
	Стены, перегородки
	Перекрытие, покрытие
	Кровля		11 243
	Полы
	Проемы		16 208
	Отделочные работы
	Санитарно- и электротехн. устройства
	Прочие
	Итого

 

По итогам можно сделать вывод, что функциональный износ здания составил 17898 тыс. руб. Это вызвано сроком службы здания, та как оно было построено в 2007 году и его износ на 2014 г в соответствии с расчетами составляет 13%.

Далее рассчитаем совокупный износ и рыночную стоимость объекта недвижимости.