Методи розрахунку ставки дисконта

Методы определения дисконтной ставки:

Метод кумулятивного построения

Предусматривает суммирование безрисковой ставки со всеми компенсациями за риск, которым перегружен объект оценки.

Специфика использования:

Безрисковая ставка равняется депозитной ставке коммерческих банков, учитывая: 1) депозит является валютным; 2) сумма депозитного вклада сопоставима с размером чистого операционного потока капитала; 3) срок получения чистого операционного потока капитала от использования объекта сопоставим со сроком депозитного вклада; 4) условия депозита отвечают соглашениям с юридическими лицами; 5) общая безрисковая дисконтная ставка рассчитывается как средняя между вышеназванными факторами ведущих банков страны.

2. Метод сопоставимой продажи:

Ставка дисконта определяется путем деления чистого операционного потока по объекту-аналогу на их рыночную стоимость (в коммерческих соглашениях).

Специфика использования:

Используется в случае наличия у аналитика достоверной информации относительно объектов аналогов и соответствующего развития рынков недвижимости, земли, применяемого оборудования и тому подобное.

3. Метод капитальных активов:

Ставка дисконта определяется через существующий рынок капитала.

Специфика использования:

К предложенной формуле, как правило, добавляются индивидуальные поправки за конкретным объектом оценки: компенсация за отличия в масштабах деятельности; компенсация за специальные риски объекта и тому подобное.

Метод соединенных инвестиций

Выступает в двух разновидностях: 1) для собственного и ссудного капитала, 2) для составных элементов объекта; предусматривает установление ставки дисконта по середньозваженой технологии.

Специфика использования:

Используется при ссудном финансировании покупки и функционировании объекта оценки, или при наличии точных данных относительно всех составных (конструкционных) элементов объекта.

Метод середневзвешенной стоимости капитала

Ставка дисконта устанавливается в соответствии с уровнем середневзвешенных расходов на капитал

Специфика использования:

Используется для приведения денежных потоков, определенных по модели совокупного капитала

6. Метод внутренней нормы доходности:

Реализуется в двух формах: простой и модифицированной; предусматривает установление ставки дисконта соответственно уровню внутренней нормы доходности капитала инвестора.

Специфика использования:

Используется при расчетах минимальной стоимости объекта, которая отвечает нулевому бюджетированию денежных потоков

Метод ставки LIBOR

Ставка дисконта устанавливается в соответствии со стоимостью денежной единицы на Лондонской валютной бирже, учитывая государственный риск.

Специфика использования:

При финансировании объекта через европейские валютные рынки при стандартних условиях привлечения.

 

 

15. Логіка побудові кояфіцієнта капіталізації та методи його визначення.

 

Процесс и коэффициент капитализации

Суть коэффициента капитализации заключается в сочетании двух экономических процессов - получение дохода на капитал и возмещение капитала инвестору-владельцу.

В зависимости от базы определения нормы (ставки) возмещения капитала разделяют на нормы дохода, нормы денежных потоков, нормы возмещения и нормы прибыльности. В соответствии с этим принято различать такие виды коэффициентов капитализации:

1) общий коэффициент капитализации;

2) коэффициент капитализации собственного капитала;

3) коэффициент капитализации ссудного капитала;

4) коэффициент капитализации в зависимости от объекта оценки (земли, объектов недвижимости, нематериальных активов и тому подобное).

Методы определения коэффициента капитализации при оценке стоимости потенциала предприятия:

1. по ставке дисконта.

2. на основе сравнительной продажи.

3. Методом суммирования: прямолинейное возмещение капитала, возвращения капитала за фактором фонда возмещения.

4. Метод вычетания

5. Метод соединенных инвестиций: для собственного и ссудного капитала, для сравнимых элементов

6. Метод Элвуда

7. Метод финансовых показателей похожих предприятий

8. Метод рыночного мультипликатора

9. Метод внутренней ставки доходности.

 

16. Особливості оцінки земельних ділянок, будівель і споруд.

 

В зависимости вот целей (назначение) оценка стоимость земли может рассматриваться, с одной стороны, как уплата земельного налога или выступать в качестве экономического регулятора земельных отношений (наследство, дарование и др.), который нуждается в установлении нормативной стоимости (цены) земли, а с другой стороны, - существует независимая экспертная оценка, в ходе которой определяется рыночная стоимость земли, или право аренды земельного участка.

 

СРАВНИТЕЛЬНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ НОРМАТИВНО-ДЕНЕЖНОЙ И ЭКСПЕРТНОЙ ОЦЕНОК ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ _НЕСЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

 

Нормативно-денежная оценка	Экспертная оценка
Земельный участок рассматривается отдельно от объектов недвижимости, расположенных на ней	Земельный участок рассматривается как единственный земельно-имущественный комплекс, то есть вместе с объектами недвижимости
Нормативно-денежная оценка	Экспертная оценка
Учитывает земельные улучшения, сделанные за пределами земельного участка	Учитывает земельные улучшения, сделанные как за пределами земельного участка, так и внутри
Ориентирована на типичные характеристики и нормативные условия производства	Ориентирована на индивидуальные характеристики и условия эксплуатации земельного участка
Оперирует потенциальным (нормативным) арендным доходом	Оперирует реальным арендным доходом
Не учитывает конъюнктуру рынка и экономическую ситуацию в стране	Учитывает реальную социально- экономическую ситуацию, которая сложилась на дату оценки
Стоимость производна от площади земельного участка	Стоимость производна от показателей доходности вида деятельности, локализованного в пределах участка
Носит только нормативный характер	Носит рыночный характер
Не стимулирует повышение эффективности производства и рациональное землепользование	Стимулирует оптимизацию показателей эффективности ведения бизнеса и землепользования