Определение стоимости объектов недвижимости

Расчет произведен в соответствии с методологией оценки недвижимости, описанной выше.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1. Определение рыночной стоимости земельного участка.

2. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов недвижимости, получение восстановительной стоимости.

3. Определение величины накопленного износа объектов недвижимости.

4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму фактического износа для получения остаточной стоимости объектов недвижимости.

Составной частью затратного подхода к оценке недвижимости является определение рыночной стоимости земельного участка, на котором расположены оцениваемые объекты ОАО «5». Площадь земельного участка – 3 га. Оцениваемое право – право собственности. В соответствии с Методическими рекомендациями /18/ оценка земельного участка произведена с позиции сравнительного подхода (анализ продаж) и доходного подхода (метод остатка).

Удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли земельного участка в соответствие с постановлением Правительства Свердловской области от 26.11.2004 г. № 1370 – ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений, расположенных на территории Свердловской области» составляет 723,95 руб./ м².

В результате расчетов рыночная стоимость земельного участка ОАО «5» составляет 1 млн. руб.

Определение восстановительной стоимости

объектов недвижимости

Оценка недвижимости производится в соответствии с известными методиками оценки недвижимости, по которым сначала определяется стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки, а затем вычитается накопленный износ. Стоимость строительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или стоимости замещения.

Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

В данном отчете определение восстановительной стоимости (ВС) объектов недвижимости ОАО «5» проведено по методу сравнительной единицы на основе расчетов по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС).

Исходными данными для расчета стоимости нового строительства являются: функциональное назначение сооружения, общие геометрические характеристики (площадь, объем, этажность), состав основных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования.

Расчеты восстановительной стоимости объектов приведены в табл. 6. Восстановительная стоимость объектов недвижимости ОАО «5» на дату проведения оценки составляет 7 483 400 руб.

Определение величины накопленного износа

Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости в связи с утратой им способности выполнять свои функции. Различают несколько видов износа: физический, функциональный и экономический (внешний).

Функциональный износ означает то, что что-то в оцениваемом объекте не соответствует современным строительным стандартам. Причиной может быть как недостаток, так и избыток чего-либо. Дефект может быть устранимым и неустранимым. Излишний фундамент, излишняя толщина стен, излишнее оборудование можно отнести к неустранимому функциональному износу.

Внешний (или экономический) износ объекта оценки или износ внешнего воздействия – это снижение стоимости объекта оценки вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами.

Оцениваемые объекты являются промышленными зданиями и сооружениями, в настоящее время используются по прямому назначению, т.е. оснований для того, чтобы говорить о функциональном или внешнем износе, не имеется. Поэтому в данном случае рассматриваем только показатели физического износа.