Поняття та правове регулювання рефінансування іпотечних кредитів

Рефінансування іпотеки - це погашення взятих раніше кредитних зобов'язань за допомогою оформлення нового кредиту під забезпечення, яке має перейти від старого іпотекоутримувача до нового. Як правило, видача нового кредиту і погашення старого відбувається одноразово, за заздалегідь обговореним сценарієм між банками, позичальником і нотаріусом. Позичальник несе ті ж витрати, як і при оформленні звичайного кредиту під забезпечення нерухомості.

Рефінансування без згоди банку-іпотекоутримувача здійснити можна, якщо новий банк готовий піти на ризик і видати кредит позичальникові з відкладальною умовою надання забезпечення (що, як правило, неприйнятно для банків).

Для банку, який здійснює рефінансування, такий кредит є знову видаваною позикою з необхідністю чітко проконтролювати, щоб кредитні кошти були направлені клієнтом на погашення кредиту у першому банку. Перехід застави, як правило, за тристоронньою домовленістю (два банки і клієнт), оформляється за допомогою застави другої черги. Суть процесу полягає в тому, що в реєстрах заборон одне і те ж майно протягом короткого терміну (протягом 1-2 днів) забезпечує зобов'язання клієнта одночасно перед двома банками. При цьому банк-новий кредитор стоїть другим в черзі по стягненню застави. За фактом отримання грошей і закриття кредиту банк-первинний кредитор знімає свою заборону і новий банк стає єдиним, хто може претендувати на закладене майно. Оскільки для банку-нового кредитора такий кредит є знову видаваним, то, як правило, не вдається уникнути додаткових витрат на нотаріуса і на оцінку нерухомості. Єдине, на чому можна заощадити, - на страховці. Зі страховою компанією, швидше за все, можна буде домовитися без додаткових витрат - там просто відбудеться зміна вигодонабувача.

Враховуючи вищеописану схему перекредитування, зовсім обійти банк-первинний кредитор навряд чи вийде саме на етапі оформлення застави другої черги. У такому випадку багато буде залежати від банку-нового кредитора, наскільки він буде готовий взяти на себе ризик фактично беззаставного кредиту нехай навіть на дуже короткий час (в межах 1-2 днів).

Для банку рефінансування кредиту може мати як мінімум два різних наслідки. У разі, коли рефінансується проблемний кредит, у банку поліпшується якість кредитного портфеля, що, безумовно, добре. Якщо ж відбувається рефінансування робочого кредиту (таке трапляється, якщо банк і клієнт не досягли згоди, наприклад, в питанні зниження ставки), то для банку це означає зниження робочого кредитного портфеля, тобто зниження доходу. У нинішній ситуації банки, як правило, готові вести переговори і з проблемними позичальниками про реструктуризацію заборгованості, і з робочими клієнтами щодо перегляду умов кредиту.

З 1 січня 2004 р. поряд із ЦК України та Законом “Про іпотеку” набув чинності пакет законодавчих документів, які мають на меті вирішити питання рефінансування іпотечного кредитора шляхом випуску іпотечних сертифікатів та покликані наповнити практичними процедурами реалізацію норм Закону “Про іпотеку”. Йдеться про закони України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” та “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”.

Закон України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” регулює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном. Механізм “сек’юрітизації” іпотечних кредитів, виписаний у Законі, полягає у тому, що іпотекодержатель (банк – кредитодавець іпотечних кредитів (кредитів під заставу нерухомого майна) чи інша фінансова установа, якщо вона викупила у банку – кредитодавця вимоги за іпотечними кредитами, випускає під наявні іпотечні активи (“реформовані в консолідований іпотечний борг зобов'язання за договорами про іпотечний кредит здійснювати платежі в рахунок погашення основного зобов'язання протягом строку обігу сертифікатів”) іпотечні сертифікати участі або іпотечні сертифікати з фіксованою доходністю.

Закон України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” визначає загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних та юридичних осіб в управління з метою фінансування масового будівництва житла та особливості управління цими коштами. На перший погляд, норми цього Закону мало стосуються іпотечного кредитування. Проте загалом Закон визначає конкретні механізми залучення коштів фізичних і юридичних осіб до управління з метою фінансування масового будівництва житла, на що, у переважній більшості випадків, спрямовано й іпотечне кредитування. Цей Закон надає можливість з метою фінансування масового будівництва житла залучення коштів шляхом створення фінансовою установою фонду фінансування будівництва (ФФБ) або фонду операцій з нерухомістю (ФОН).