Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ оптимального (наилучшего и наиболее эффективного) использования является предпосылкой определения рыночной стоимости объекта. Данный анализ позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует ожидание максимальной рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Оптимальное использование – это разумный и вероятный вариант использования (назначения) земельного участка и существующих строений, который является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения и обеспечивает наибольший экономический эффект.

Анализ оптимального использования состоит в проверке соответствия рассматриваемых вариантов использования объекта следующим четырем критериям:

законодательно допустимое, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должны подпадать под действие правовых ограничений;

физически возможное, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

финансово целесообразное, т.е. использование должно обеспечивать доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

максимально эффективное, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди равновероятных вариантов использования.

В основе концепции рыночной стоимости недвижимости лежит предпосылка о фундаментальном значении земельного участка, согласно которой стоимость определяется, прежде всего, земельным участком, при этом существующая застройка участка может добавлять или уменьшать создаваемую земельным участком стоимость.

В связи с этим для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участ-ка как свободного и оптимальное использование земли как улучшенной, причем в отдельных случаях эти варианты могут не совпадать. Когда земельный участок с улучшениями (включая искусственные улучшения физических характеристик земельного участка и существующие строения) создает стоимость большую, чем стоимость земли без таких улучшений, то существующий профиль (в составе его юридических, физических и коммерче-ских характеристик) следует признать оптимальным. Наоборот, если существующие улучшения уменьшают первоначальную стоимость земельного участка исходя из его оптимального назначения, то проводимый анализ должен рассмотреть целесообразность варианта сноса существующей застройки и возведение строений в соответствии с оптималь-ным назначением земельного участка. В силу этого анализ оптимального использования оцениваемого объекта обычно предусматривает две стадии:

• анализ земельного участка как неосвоенного с учетом возможности изменения его целевого назначения;

• анализ земельного участка с существующими строениями с учетом возможностей их развития.

Оптимальным в таком случае будет сценарий использования из числа финансово осуществимых, который создает максимальную остаточную стоимость для земельного участка и расположенных на нем строений. При этом использование объекта должно обеспечить доход, превышающий доход от земельного участка и тем самым создавать дополнительную стоимость.

Для выявления оптимального варианта использования земельного участка обычно используют метод инвестиционного остатка для земли, для выявления оптимального варианта использования существующих строений - метод инвестиционного остатка для оцениваемого объекта в составе существующих строений и земельного участка.

Учитывая все вышесказанное, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта будет использование объекта в качестве жилого помещения.