Метод техники остатка для земли

При применении метода техники остатка для земли должны быть изве­стны:

стоимость зданий и сооружений;

чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;

коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.

Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:

1. Распределяется ЧОД между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стои­мость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации ос­таточного чистого операционного дохода от земли.

 

Оценка стоимости зданий и сооружений

Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений, оцен­щик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить под­робное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем.

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осу­ществляется:

методом сравнительной единицы;

методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты);

индексным способом оценки.

Метод сравнительной единицы. Этот метод включает несколько этапов:

1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы.

2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.

3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений (его называют также методом разбивки на компоненты). Оценщик осуществля­ет расчеты в следующей последовательности:

1. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т.д.).

2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема.

3. Суммирование поэлементных затрат.

Индексный способ оценки осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоцен­ки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

Определение износа зданий и сооружений

После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимо­сти объекта.

Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени.

В практике оценки применяется несколько методов определения износа и сооружений:

метод срока жизни;

метод разбиения.

Метод разбиения заключается в учете всех видов износа, к которым относятся:

· устранимый физический износ;

· неустранимый физический износ;

· устранимый функциональный износ;

· неустранимый функциональный износ;

· внешний износ.

Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта яв­ляются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость. На­против, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость, то износ относится к неустранимому.

Физический износ объекта — это снижение стоимости объекта, обусловленное эксплуатационными и природными факторами.

Функциональный износ — это снижение стоимости объек­та, вызванное в основном факторами научно-технического про­гресса и связанное с ухудшением, функциональных характери­стик объекта.

Внешний износ — это снижение стоимости объекта, обуслов­ленное факторами, внешними относительно объекта (напри­мер, изменением соотношения спроса и предложения на рын­ках недвижимости, экологическими фактора­ми и пр.).

Определение износа объекта методом расчета срока жизни

При применении этого метода оперируют следующими понятиями:

1. Срок экономической жизни - это временной отрезок, в течение кото­рого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.

2. Срок физической жизни объекта — это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.

3. Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, который соот­ветствует его физическому состоянию.

4. Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.

5. Нормативный срок службы — это определенный нормативными акта­ми срок службы зданий и сооружений.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффек­тивным возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выра­жается следующей формулой:

,

где И - износ;

ВС - восстановительная стоимость;

ЭВ - эффективный возраст;

ЭЖ - срок экономической жизни.

 

Эта формула может быть записана следующим образом:

.

Метод срока жизни используется как для расчета совокупного Износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа.

4 вопрос. Он основывается на принципе замещения. Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе не­обходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобре­тением и установкой оцениваемого объекта.

При установлении сходства машин и оборудования можно выделить три уровня:

- функциональное сходство (по области применения, назначению);

- конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и компо­новке элементов);

- параметрическое сходство (по значению параметров).

При полном достижении функционального, конструктивного и парамет­рического сходств принято говорить об идентичности объектов, а при при­близительном и частичном сходствах - об аналогичности.

В затратном подходе в оценке машин и оборудования можно выделить следующие основные методы:

· метод расчета по цене однородного объекта;

· метод поэлементного расчета;

· индексный метод оценки.

Метод расчета по цене однородного объекта. Оценщик при использова­нии данного метода осуществляет работы в следующей последовательности:

1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.

2. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта по формуле

,

где С_п.од - полная себестоимость производства однородного объекта;

Н_дс - ставка налога на добавленную стоимость;

Н_пр – ставка налога на прибыль;

К_р - показатель рентабельности продукции;

Ц_од - цена однородного объекта.

 

3. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учи­тывающие различия в массе объектов.

где С_п - полная себестоимость производства оцениваемого объекта;

масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно.

 

4. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле

,

где S_В - восстановительная стоимость оцениваемого объекта.

 

Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутст­вует, то их стоимость принимается на уровне себестоимости.

Метод поэлементного расчета. При использовании данного метода осу­ществляются следующие этапы работы:

1. Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оценивае­мого объекта. Собирается ценовая информация по комплектующим, но это становится возможным только при наличии развитого рынка комплектую­щих изделий.

2. Определяется полная себестоимость объекта оценки по формуле

,

где С_п - полная себестоимость оцениваемого объекта;

Ц_э - стоимость комплектующего узла или агрегата;

В - собственные затраты изготовителя (например, стоимость сборки).

 

3. Рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта (S_В).

Индексный метод оценки. При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период.

 

S_В = S_O×Y,

где S_В - восстановительная стоимость объекта;

S_O - базовая стоимость объекта;

Y- индекс изменения цен.

 

Возможно осуществление индексирования затрат, из которых склады­вается себестоимость оцениваемого объекта. При этом используются цено­вые индексы ресурсов. Для определения остаточной стоимости машин и оборудования из восстановительной стоимости вычитается суммарный из­нос: физический, функциональный и внешний.

Физический износ машин и оборудования преимущественно измеряется:

методом срока жизни;

методом укрупненной оценки технического состояния. Метод срока жизни. Процент физического износа при применении дан­ного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.

Метод укрупненной оценки технического состояния. Целесообразно использовать специальные оценочные шкалы

Функциональный износ. Он представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных и производительных аналогов.

Функциональный износ определяется либо экспертно, либо на основа­нии модели:

,

где К - корректирующий коэффициент;

Х_o, Х_анал - значения характеристики оцениваемого объекта и аналога.

Внешний износ определяется методом связанных пар продаж. Сравни­ваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внеш­него износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется как вне­шний (экономический) износ.

 

5 вопрос. При использовании затратного подхода при оценке нематериальных ак­тивов используются:

· метод стоимости создания;

· метод выигрыша в себестоимости.

Метод стоимости создания. Основными этапами его являются следующие:

1. Определяется полная стоимость замещения или полная стоимость восстановления нематериального актива. Выявляются все фактические затраты, связанные с созданием, приобретением и введением его в действие. При приобретении и использовании нематериального актива необходимо учитывать следующие виды затрат:

- на приобретение имущественных прав;

- на освоение в производстве товаров с использованием нематериально­го актива;

- на маркетинг: исследование, анализ и отбор информации для опреде­ления аналогов предполагаемых объектов промышленной собственности.

При создании нематериального актива на самом предприятии необходи­мо учитывать следующие затраты:

- на поисковые работы и разработку темы;

- на создание экспериментальных образцов;

- на услуги сторонних организаций (например, на выявление ОИС, на выдачу охранных документов);

- на уплату патентных пошлин (поддержание патента в силе);

- на создание конструкторско-технической, технологической, проектной документации;

- на составление и утверждение отчета.

При оценке стоимости нематериального актива иногда используется такой метод затратного подхода, как метод выигрыша в себестоимости. Он содержит элементы как затратного, так и рыночного подхода. Стоимость нематериального актива измеряется через определение экономии на затратах в результате его использования, например при применении ноу-хау.

Второй метод имущественного (затратного) подхода - метод ликвида­ционной стоимости.

Оценка ликвидационной стоимости объекта оценки осуществляется в сле­дующих случаях:

- объект находится в состоянии банкротства или есть серьезные со­мнения относительно его способности оставаться действующим;

- стоимость объекта при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.

Ликвидационная стоимость представляет собой стоимость, которую соб­ственник объекта оценки может получить при ликвидации объекта и раз­дельной продаже его активов.

Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает несколько основных этапов:

1. Берется последний балансовый отчет (желательно последний квартальный).

2. Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов объекта (недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов) требует различных временных периодов.

3. Определяется валовая выручка от ликвидации активов.

4. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат. К прямым затратам, связанным с ликвидацией объекта оценки, относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже. С учетом календарного графика ликвидации активов скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.

5. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы объекта вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов объекта.

6. Прибавляется (или вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода.

7. Вычитаются преимущественные права на выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязатель­ствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого объекта, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами.

Таким образом, ликвидационная стоимость объекта оценки рассчитывает­ся путем вычитания из скорректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией объекта, а также ве­личины всех обязательств.