Ипотека как один из способов обеспечения долгосрочного кредитования

В современной России термин «ипотека» чаще всего ассоциируется с рынком недвижимости. В связи с этим встает вопрос о том, какое влияние оказывает ипотечное кредитование на развитие данного рынка.

Термин «ипотека» произошел от греческого слова hypotheke, что означает залог, заклад. Современное же значение данного термина можно вывести основываясь на ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», из текста которого следует, что залог недвижимого имущества и ипотека являются однозначными понятиями.

Основанием для возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества, в соответствии с которым одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Необходимо отличать ипотечный кредит от собственно кредита. Под кредитом подразумевается предоставление в долг денег или товаров на условиях возвратности и, как правило, с уплатой процента.

Ипотечный кредит — способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости. По Федеральному закону РФ «О залоге», залогом для ипотечного кредита могут быть: здания и сооружения, институциональные единицы всех секторов экономики, рассматриваемые как единые имущественные комплексы, жилые дома, квартиры, части жилых домов и др. Предметом залога не могут быть: государственный и лесной фонд, земли, примыкающие к государственной границе и другие объекты, залог которых запрещен федеральным законом.

Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, отличающийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства как объекта недвижимости.

Вывод: ипотека была порождена хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.

Действие механизма ипотечного кредитования основывается на надежной законодательной базе.

В России же, несмотря на то, что уже в XIII–XIVвв. возник заклад на землю, долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754 г., когда были созданы первые кредитные учреждения для дворянства и купечества, кредитование осуществлялось под залог имений.

Таким образом, вначале второй половины XVIIIв. в России начал формироваться институт банковского ипотечного кредитования: деньги предоставлялись в долг (на условиях возвратности, платности и срочности), а недвижимость служила обеспечением

по предоставленным кредитам, что в полной мере соответствовало сущности кредита.

В 1786 г. указанные банки были реорганизованы в Государственный заемный банк, целью которого была организация ипотечного кредита землевладельцам, главным образом — дворянству [2].

Само понятие «ипотека» появилось в теории российского права в 60-70 гг. XIXстолетия и было заимствовано из зарубежного права (французского и германского).

Интересно заметить, что в российском дореволюционном праве «ипотека» была синонимом «залога», т.к. под последним понимался непосредственно залог недвижимого имущества (тогда как залог движимого имущества именовался «закладом»). Такое деление не являлось абсолютным, и действовавшее законодательство употребляло оба названия.

С начала 70-х гг. XIXстолетия в России действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. Ипотечное кредитование становилось все более востребованным. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн руб., в 1874 г. — 294,9 млн руб., в 1877 г. — 415 млн руб. [��4].

Рост кредитных институтов привел к жесткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. Вскоре появились городские кредитные общества и земельные банки, которые выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. К 1905 г. в России существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15450. В первом десятилетии XXв. они объединили интересы 8 млн человек. [7].

Из вышесказанного можно сделать вывод, что к 1917 г. в России существовала развитая, хорошо организованная кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой [5].

В 1917 г. развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества, и, прежде всего земли, было приостановлено, т.к. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически уничтожила основу для ипотечного кредитования.

Возрождение института ипотеки в России связывают с введением Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. С принятием этого закона возникла правовая база для предоставления ипотечных кредитов населению на приобретение жилья. Можно выделить такие особенности ипотечного жилищного кредитования как кредитование под жилую недвижимость, приобретение жилья для заемщика в качестве целевого назначения, длительность срока кредитования от 10 до 30 лет.

На рынке ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. Заемщики (залогодатели) — физические и юридические лица, обратившиеся за получением кредита и получившие его. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющееся у них в собственности и приобретаемое на средства кредита жилье в залог. Кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты. Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды. Правительство создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

Существует также множество второстепенных участников ранка ипотечных кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риэлторские фирмы.

Продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам.

Операторы вторичного рынка — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов.

Страховые компании осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

Оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

Риэлторские фирмы — юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости.

Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.

Ипотека на недвижимость регистрируется в органах государственной регистрации. В случае предоставления ипотечного кредита коммерческими банками, ипотечный кредит как вид банковского кредита предоставляется на условиях возвратности, платности и срочности. Расчет конкретных характеристик банковского ипотечного кредита зависит от условий выдачи кредита, предусматривающих различные схемы кредитования. Существующие системы кредитования можно представить в виде системы, в которой существует два основных вида ипотечного кредита: ипотечный кредит с постоянными выплатами и ипотечный кредит с переменными выплатами[2].

Ипотечный кредит с постоянными выплатами или постоянный ипотечный кредит (носит также название аннуитетный) — это кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи (аннуитеты).

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока. Данный вид кредита наиболее часто используется в российских банках, так как позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств на весь срок договора.

Существует несколько видов ипотечных кредитов с переменным платежом.

В случае кредита с «шаровым» платежом предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования. Термин «шаровой» означает крупный итоговый платеж по кредиту (т.е. эффект снежного кома) [1]. Для российской практики такой вид ипотечного кредитования может быть слишком рискованным, т.к. российская экономика недостаточно стабильна для подобных схем ипотечного кредитования.

Такой вид ипотечного кредита как стандартный кредит от остатка характеризуется периодическими фиксированными платежами в счет погашения основной суммы долга и выплатами процентов на оставшуюся часть долга. Минусом данной схемы можно назвать чересчур обременительные платежи в начале срока погашения.

Кредит с участием представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании, то есть одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости собственности. Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка.

Кредит с нарастающими платежами применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого вида кредитования заключаются в минимальном первом взносе, последующем равномерном увеличении взносов, и, наконец, установлении платежей по схеме аннуитетного кредита.

Кредит с обратным аннуитетом предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение.

Кредиты с переменной ставкой, обычно привязанные к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет и на сроки кредитования. Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривают допустимую предельную норму корректива (например, не более 20%). Оговаривают и минимальную величину корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже в стабильной экономике предоставление кредита связано с определенным риском, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке.

Некоторую страховку от такого риска обеспечивают условия ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки или канадского ролловера. Данная схема предполагает, что стороны каждые 3–5 лет возобновляют кредит на основе пересмотренного уровня процентной ставки.

Разновидность этого вида кредита — кредит с переговорной ставкой, отличие которого в том, что помимо периодичности выплат заранее оговаривают предельные ставки процента. Таким образом, происходит среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности и создается некоторая возможность адаптации сделки к изменяющимся условиям денежного рынка. Этот вид ссуд под залог получил широкое распространение в Канаде и Англии.

Кредит с индексируемыми платежами отличается тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако остаток кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции. Анализ программ ипотечного кредитования, используемых в практике российских банков, позволяет сделать вывод о том, что кредит с индексируемыми платежами практически не используется.

Кредит с перезакладываемым залогом основан на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности.

Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.

На сегодняшний день кредит с перезакладываемым залогом используется банками в индивидуальном порядке при кредитовании потенциальных заемщиков.

Рассмотренный перечень механизмов ипотечного банковского кредитования не является исчерпывающим для мировой практики, но более чем достаточен для уровня развития банковского ипотечного кредитования в российских банках.

Из перечисленных видов кредитов в основном используются аннуитетный и стандартный (от остатка) виды ипотечного кредита. Хотя можно констатировать, что отдельные элементы той или иной схемы банки уже сегодня закладывают в собственные программы (например, возможность досрочного гашения при аннуитетном кредите и др.) [��2].

В мировой практике ипотечного кредитования принято различать три основные модели ипотечного кредитования:

● расширенно-открытую (американскую);

● сбалансированно-автономную (немецкую);

● усеченно-открытую (английскую, испанскую, французскую, итальянскую и др.)

Американская модель, существующая в своем виде уже более ста лет, ориентирована на стандартные финансовые продукты — закладные и ценные бумаги. Человек приобретает готовое жилье, оплачивая наличными лишь незначительную часть его стоимости, а оставшуюся сумму — заемными деньгами, которые ему предоставляет специализированный ипотечный банк под залог приобретаемой недвижимости. Возврат кредита происходит в течение 15–30 лет.

В рамках американской модели образуются два ипотечных рынка — первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторичный, где обращаются ценные бумаги, выпущенные на базе пулов ипотечных ссуд. Кредитное учреждение может предоставлять долгосрочные кредиты под залог приобретаемой недвижимости, не имея достаточного объема «длинных» ресурсов. Выдав ипотечный кредит, банк продает право требования по нему конечному инвестору или финансовому посреднику, а на вырученные средства выдает новый кредит.

Российская схема ипотечного кредитования близка к американской двухуровневой модели, хотя нельзя сказать, что она полностью ее копирует. Тем не менее, незадолго до наступления мирового кризиса и у нас стали проявляться опасные тенденции, например предложение ипотечных кредитов на 100-процентную стоимость залога. От ситуации, подобной американской, нас спасло то, что в России объем ипотеки составляет всего 2–3% от ВВП, в то время как в США — в разы больше.

Отличие немецкой модели ипотеки от американской состоит в том, что недвижимость рассматривается как единичный, неповторимый товар, к которому нельзя подходить с одинаковыми мерками. Поэтому каждая закладная в Германии осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Ведь никто не будет быстро принимать решение о покупке ценных бумаг, условия реализации которых в каждом случае различны. Поэтому для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании вынуждены выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно солидный уставной фонд, что в американской модели необязательно. То есть эта модель ипотеки одноуровневая. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии хорошо развита система накопительных счетов, так называемая система строительных сбережений.

Государство всячески поддерживает вкладчиков стройсберкасс. После получения жилищного кредита заемщику выплачиваются ежегодные премии, предоставляются дотации (до 10% стоимости жилья), льготный кредит при погашении процентов, а также налоговые льготы. Размер государственной помощи зависит от материального положения конкретного заемщика, состава его семьи и т.п. Нетрудно догадаться, что такая схема ориентирована на людей с доходом среднего и даже ниже среднего уровня. Каждые 500 млн евро, выплаченные вкладчикам стройсберкасс в виде премии, стимулируют поступление дополнительных 11 млрд евро в качестве инвестиций в жилищную сферу. А каждый евро, выплаченный в виде государственной поддержки при приобретении жилья, возвращается государству в виде 2,8 евро налогов. Так что в Германии ипотекой довольны все — и государство, и вкладчики.

Третьей моделью ипотечного кредитования — наиболее простой и в то же время наиболее несовершенной — является усеченно-открытая. Она в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Полученные ипотечными банками, они, как правило, используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых средств. Эта модель может применяться как специализированными ипотечными, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования. Первой принципиальной чертой такой схемы является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, средств вкладчиков банка, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т.д. Вторая характерная черта — зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. В связи с этим масштаб и активность банков в сфере ипотечного кредитования различна в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

Усеченно-открытая модель относительно проста и именно по этой причине получила широкое распространение в мире, особенно в тех странах, где недостаточно сформирована инфраструктура финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако и в таких развитых странах, как Великобритания, Франция, Испания, Италия, она тоже занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг.

Безусловно, у каждой модели ипотеки есть свои плюсы и минусы. Главной особенностью американской схемы является передача кредита с баланса первичного кредитора на баланс кредитора вторичного, а соответственно, и перераспределение основных ипотечных рисков. Данную систему перераспределения рисков и можно считать минусом американской модели, поскольку банк-кредитор из центральной фигуры рынка кредитования превращается в чисто операционное звено некоего очень большого «конвейера».

Немецкая модель ипотеки более безопасна, т.к., по большому счету, финансы находятся в замкнутой системе. При таком раскладе на вложенные средства не оказывает влияние ситуация на рынке финансовых услуг и жилья. К минусам такой схемы можно отнести то, что человека ограничивают в выборе недвижимости, и то, что собственником жилья можно стать только после полной выплаты его стоимости.

Простота усеченно-открытой системы ипотечного кредитования оборачивается минусом в виде зависимости процентных ставок по кредитам от общего состояния кредитно-финансового рынка той или иной страны.

Вполне вероятно, что под влиянием мирового финансового кризиса модели ипотеки претерпят некоторые изменения. Хотя самые простые действия в этом направлении банками уже предприняты — условия по предоставлению ипотечных кредитов во всех странах изменились, а требования к заемщикам стали более жесткими. [9].

Если оценивать систему ипотечного кредита в целом, можно выделить следующие ее преимущества:

● возможность сразу жить в новой квартире, доме;

● жилье сразу становится собственностью, в нем можно зарегистрироваться;

● безопасность обеспечивается договорами страхования;

● заемщику предоставляется имущественный налоговый вычет;

● длительный срок кредитования делает платежи не слишком большими;

● в некоторых районах существует социальная ипотека.

Недостатками ипотеки можно назвать:

● переплата за квартиру может достигать 100% и более (ежегодные суммы обязательного страхования, услуги оценочных компаний, нотариуса, плата банку за рассмотрения заявки, сбор за ведение ссудного счета и т.д.);

● много требований ипотечных банков к заемщику (подтверждение доходов, наличие регистрации и гражданства, поручители, определенный стаж работы на одном месте и т.п.);

И все же преимущества ипотечного кредитования позволили данному сектору рынка активно развиваться вплоть до сентября 2008 года.

Так, по данным министерства регионального развития РФ общий объем выданных ипотечных кредитов в 2006 г. более чем в 2 раза превысил целевой индикатор. В 2007 г. целевой показатель объема выданных ипотечных жилищных кредитов составил 250 млрд руб. По данным Центрального банка Российской Федерации общий объем ипотечных жилищных кредитов на 4% превысил показатель объема ипотечных кредитов, выданных в 2006 г. Средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту составила 14% — в рублях и 11% — в валюте.

По данным Центрального Банка по объему выданных ипотечных жилищных кредитов по федеральным округам лидирует Центральный федеральный округ, Сибирский федеральный округ и Приволжский федеральный округ. По субъектам Российской Федерации — Москва, Тюменская область и Санкт-Петербург. Наименьший объем выданных ипотечных жилищных кредитов в Республике Адыгея, Карачаево-Черкесской Республике и Республике Алтай.

Исторически короткий срок развития рыночных отношений в экономике России привел к тому, что ипотека из области законодательного процесса и исследования зарубежного и дореволюционного российского опыта вступила в последние годы в стадию практического развития. Накопленный опыт мониторинга и анализа ситуации с ипотекой, проведенное в 2003–2006 гг. комплексное исследование деятельности агентства недвижимости позволяет выявить определенные закономерности и особенности процесса в современных условиях России. Исследование показало, что с 2000 г. в Москве рынок ипотечных сделок прошел три стадии: старт и взлет (до 2 квартала 2005 г.), стабилизация (до 2 квартала 2006 г.), новый рост (с 3 квартала).

Ситуация на рынке ипотеки в 2001–2005 гг. характеризовалась бурным ростом объемов ипотечных операций. Так, по данным Ассоциации российских банков, в 2001 г. в России было выдано ипотечных кредитов на $56 млн, в 2002 — $260 млн, в 2003 — около $500 млн, в 2004 — $1 млрд, в 2005 — $2,6 млрд, в 2006 г. — порядка $6 млрд [8].

Наступивший в сентябре 2008 г. мировой финансовый кризис в первую очередь ударил по ипотеке. Многие банки свернули свои ипотечные программы, те которые продолжают работать с ипотекой, существенно пересмотрели условия программ (увеличены ставки и размеры первоначального взноса, ужесточены требования к заемщику, в основном кредитуются объекты только вторичного рынка и т.д.). Обнадеживает, что государство намерено поддержать ипотечные банки. В планах создание внутреннего рынка рефинансирования ипотечных займов, что даст возможность банкам разрешить кризис ликвидности и возможно, приведет к возрождению ипотеки как инструмента решения жилищных проблем.

Аналитики не берутся давать точные прогнозы о влиянии нынешнего финансового кризиса на Российский рынок недвижимости в целом и Петербургский в частности, и расходятся в оценках того, когда именно ситуация на финансовых рынках приведет к изменениям в жилищной сфере. По мнению аналитиков финансовый кризис спровоцирует сложности с рефинансированием ипотечных программ, т.к. здесь использовались западные финансовые ресурсы, которые сейчас практически недоступны. Это вызовет значительное снижение темпов роста ипотеки [6].

От глобальных катаклизмов отечественную ипотеку спасла только «недоразвитость». Объем отечественной и американской ипотеки нельзя сопоставить: на конец 2008 г. объем ипотечных кредитов в России составил всего 2% от ВВП, а в США — более 50%.

Многие банки вследствие кризиса пытаются минимизировать свои риски путем увеличения размера первоначального взноса заемщика с 10 до 20%. Раньше в подтверждение источника дохода принимались различные источники, теперь же только справки по форме 2 НДФЛ о «белой» заработной плате, причем зарплата поручителей не должна уступать зарплате заемщика. Так же предпочтение отдается молодым и здоровым, т.е. лояльная политика банков сменилась на жесткий контроль.

Грандиозные планы государства на ипотечное кредитование не выдержали столкновения с грубой действительностью кризиса. По данным ЦБ, за январь 2009 г. выдано 6110 кредитов в рублях, 2867 ипотечных рублевых кредитов. По данным на 1 февраля 2009 г. количество выданных кредитов в валюте неуклонно стремится к нулю: оформлено 167 кредитов, с использованием ипотеки 152. Долги по раннее выданным жилищным кредитам все время увеличиваются: на 1 января 2009 г. размер просроченной задолженности по ипотеке в рублях составил 6,73 млрд руб. (по сравнению с 819 млн руб. на 1 января 2008 г.), т.е. за год просроченная задолженность по рублевым кредитам выросла в восемь раз. За январь долги увеличились еще на 0,54 млрд руб. — до 7,27 млрд руб. Размер просроченной задолженности по кредитам в иностранной валюте на начало года составил 6,373 млрд руб. (годом ранее — 405 млн рублей). На 1 января 2009 г. долги выросли еще на 1,5 млрд руб. — до 7,89 млрд руб. Итого — по сравнению с началом 2008 г. — просроченная задолженность выросла в 19 раз [3].

Сегодня многие заемщики в связи с уменьшением доходов или полной их потерей (сокращением на работе) не могут гасить ипотечный кредит согласно графика. Еще сильнее пострадали заемщики, которые взяли кредит в иностранной валюте с фиксированной ставкой или с плавающей ставкой в рублях: сумма ежемесячных платежей выросла почти в два раза.

Существуют два варианта помощи заемщикам: банковские программы и государственная помощь. Крупные банки разработали для ипотечных клиентов программы перехода с валютной ипотеки на рублевую, с плавающей ставки на фиксированную. В индивидуальном порядке банки готовы предоставить отсрочку по ипотечным платежам хорошему клиенту, попавшему в сложную финансовую ситуацию. Банки готовы определить новую сумму, которую заемщик мог бы платить с учетом текущего годового дохода, т.е. продлить срок кредита или предоставить рассрочку по погашению основного долга, получая какое–то время только проценты по кредиту.

Рефинансирование ипотеки в другом банке на более приемлемых условиях. Условия перекредитования ипотеки довольно жесткие, но для кого–то они могут оказаться «спасательным кругом».

Для оказания государственной помощи существует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое представлено практически во всех регионах нашей страны своими региональными операторами. Дополнительно в 2009 г. создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).

Их помощью можно воспользоваться, если выполнены следующие условия:

— заемщик должен быть гражданином РФ;

— заемщик и члены его семьи должны быть зарегистрированы в квартире (доме), приобретенной на средства ипотечного кредита — это жилье для них должно быть единственным;

— доход заемщика и его семьи за вычетом ежемесячного платежа по ипотечному кредиту и других обязательных платежей составляет величину меньше суммы двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи заемщика;

— снижение дохода заемщика произошло в результате увольнения, либо существенного (более чем на 50%) изменения условий оплаты труда (в том числе по причине введения режима неполного рабочего времени или оформления отпуска без сохранения содержания);

— у заемщика (созаемщика) отсутствуют сбережения и недвижимое имущество, достаточные для исполнения обязательств по ипотечному кредиту;

— до момента снижения дохода заемщик не допускал просрочки платежей по кредиту сроком более 90 календарных дней.

АИЖК выдвигает ряд требований к ипотечному жилью:

Общая площадь жилого помещения составляет:

— для одиноко проживающих — не более 50 кв.м в городе, не более 70 кв. м в сельской местности;

— для двух человек — не более 35 кв.м. на человека в городе, не более 60 кв.м на человека в сельской местности;

— для трех человек и более — не более 30 кв.м. на человека в городе, не более 50 кв.м. на человека в сельской местности.

— стоимость 1 кв.м жилья (по оценке независимого оценщика) не должна превышать более чем на 50% среднюю рыночную стоимость, определенную Росстатом для каждого субъекта РФ.

Так же есть требование к ипотечному договору, который может быть реструктуризирован АИЖК:

— ипотечный кредит был оформлен до 1 декабря 2008 года;

— целью предоставления ипотечного кредита являлось приобретение (строительство) жилья или погашение ранее взятого ипотечного кредита;

— первоначальный взнос при оформлении ипотеки составлял не менее 30% стоимости;

— срок кредитования (на момент обращения за реструктуризацией) должен быть в интервале от 2 до 30 лет;

— остаток основного долга на дату обращения заемщика за реструктуризацией составляет не менее 200 тыс. руб.;

— необходимо наличие действующего договора ипотечного страхования.

Реструктуризация ипотечного кредита с участием АИЖК предполагает изменение графика ежемесячных платежей для заемщика, это позволит ему производить обслуживание ипотечного кредита, исходя из текущей платежеспособности. Таким образом, в течение льготного периода (максимум 12 месяцев) заемщик вправе вносить в счет погашения кредита посильные для себя платежи. По окончании льготного периода возможно два варианта расчета с кредитором:

— увеличение срока кредитования;

— увеличение размера ежемесячных платежей.

Реструктуризация так же предусматривает изменение валюты, процентной ставки и освобождение от уплаты штрафных санкций.

Однако реструктуризация не прощает долг заемщику, не освобождает заемщика от обязательств по страхованию, не освобождает его от внесения ежемесячных платежей.

Заемщик может воспользоваться процедурой реструктуризация только однажды.

Одной из приоритетных задач ипотечного кредитования является привлечение ипотечных денежных средств в область первичного строительства. Ипотека остается важным фактором в формировании структуры рынка жилья. Если несколько лет назад был очевиден недостаток денежных средств на рынке недвижимости при избыточном предложении объектов, то в настоящее время положение на рынке существенно изменилось. На рынок пришли ипотечные деньги, в результате чего спрос на недвижимость возрос. Активное развитие ипотечного кредитования, безусловно, оказывает влияние на рост цен на жилье: доступность ипотеки провоцирует спрос на квартиры, за которым не может угнаться предложение.

Развитие ипотечного кредитования действительно является одним из факторов повышения цен на квартиры. Начало активного продвижения банками программ ипотечного кредитования в 2006 г. привело к значительному увеличению спроса на наиболее ликвидные и доступные по цене однокомнатные квартиры в готовых домах (кредиты на долевое строительство почти не предлагались). Разумеется, достаточного количества предложения таких квартир не было, и цены на них начали резко расти, подтянув за собой весь рынок жилья.

Но развитие ипотечного кредитования — не единственный и далеко не самый важный фактор роста цен. Гораздо больше на это влияют сложности с оформлением новых строительных площадок, рост цен на стройматериалы (цемент), повышение активности крупных частных инвесторов, скупающих строящиеся квартиры на начальных этапах строительства и сами спекулятивные настроения на рынке. Ипотека дает вливание новых денег на рынок недвижимости не более 5%. Это не тот объем, который бы повлиял на резкий скачок цен.

Вывод: ипотечное кредитование оказывает положительное влияние на рынок недвижимости в РФ. Но, несмотря на ряд нововведений, защищающих права кредиторов, для дальнейшего роста ипотечного рынка необходимо справиться с рядом проблем:

— недостаточностью правового обеспечения ипотеки;

— относительно низким уровнем доходов подавляющего большинства россиян. Лишь небольшой группе россиян выгоден ипотечный кредит, т.к. «богатым» россиянам ипотека для покупки недвижимости не требуется, а существенной группе «бедных» россиян, она не по средствам и лишь небольшая прослойка среднего класса может и хочет воспользоваться ипотечным кредитованием;

— отсутствием эффективного рынка ипотечных ценных бумаг;

— отсутствием единого кадастра объектов недвижимости;

— ростом цен на недвижимость.

Между тем, ипотечный рынок в России имеет значительный потенциал. Для стабильного развития ипотечного рынка, по крайней мере, на послекризисном этапе необходимо государственное регулирование, которое предоставит возможность корректировать ситуацию при тех или иных макроэкономических изменениях.