Отличие договора найма от договора аренды

1. Кому сдается жилье: физическому или юридическому лицу.

Договор найма заключается в том случае, если жилое помещение сдается физическому лицу (Глава 35. Наем жилого помещения. ГК РФ).

Договор аренды заключается в том случае, если квартира сдается юридическому лицу. При этом, сданное в аренду жилое помещение, может быть использовано только для проживания граждан (Глава 34. Аренда. ГК РФ).

2. Форма договора.

Договор аренды может быть заключен как в письменной, так и в устной форме.

Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическкое лицо, незвисимо от срока, должен быть заключенв письменной форме п. 1 ст. 609 ГК РФ.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме ст. 674 ГК РФ.
3. Срок договора.

Договор аренды может быть заключен на срок, определенный в договоре, или на неопределенный срок (если максимальный срок не установлен в законодательстве РФ).
Договор найма на срок не более 5 лет.

Если срок найма жилья не превышает 1 года, то найм жилого помещения является кратскосрочным.

Если срок договора найма жилогопомещения составляет от 1 до 5 лет, то наем является долгосрочном. При долгосрочном найме у нанимателей больше прав, чем при краткосрочном. Однако, при краткосрочным дополнительные права можно прописать в договоре по соглашению сторон.
4. Регистрация договора.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ), если иное не установлено законом. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества производится в соответствиии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Инструкцией о порядке государственной регистрацией договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 6 авгутса 2004 г. № 135.

Договор аренды подлежит государственной регистрации в случае, если срок договора превышает 1 год (п. 2 ст. 671, п. 1 ст. 677 ГК РФ).

Договор аренды квартиры, комнаты не подлежит государственной регистрации в случае, если срок аренды жилого помещения не превышает 1 года.

Договор найма жилого помещения не требует государственной регистрации ни при краткосрочном найме (до 1 года), ни при долгосрочном найме (от 1 до 5 лет). Регистрация договоров найма законом не предусмотрена п.1 ст. 164 ГК РФ. НО договор найма обязан быть зарегистрированным в налоговой инспеции и в бухгалтерии домоуправления, если общая сумма полученного дохода со сдачи жилья в аренду за 1 год превышает 10 МРОТ.

5. Правовое регулировоание.

И договор аренды, и договор найма относятся к договорам имущественного найма.
НО договор аренды квартиры регулируется главой 34 Аренда ГК РФ, а договор найма регулируется главой 35 Наем жилого помещения.

Договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов (договор социального найма): понятие, стороны, объект. Порядок предоставления жилых помещений.

В соответствии с ч. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Со вступлением в силу ЖК РФ, а также утверждением Типового договора социального найма жилого помещения данный договор нашел свое детальное законодательное регулирование. Нормы же ГК РФ применяются к положениям жилищного законодательства субсидиарно, если иное не установлено ЖК РФ. Таким образом, вопросы социального найма жилого помещения стали полностью урегулированы нормами жилищного и гражданского законодательства.

По договору социального найма жилого помещении одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Ж К РФ (ст. 60 Ж К РФ).

Договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно о предмете (т. е. жилом помещении) и о нанимателе), возмездный, двухсторонний, взаимный.

Стороны договора

Наймодателем по договору социального найма выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. От имени собственника действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления.

Нанимателем по договору социального найма может выступать не любое лицо. Им может быть только гражданин РФ. Согласно п. 5 ст. 49 ЖК. жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. При этом гражданин должен относиться к категории малоимущих граждан и быть признан в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет.

На стороне нанимателя может иметь место множественность лиц. Сонанимателями выступают члены семьи. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Объект найма

Объектом социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), включенное в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Жилым помещением в соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (п. 5 ст. 57 ЖК РФ). Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

Самостоятельным объектом социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т. п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования (т. е. подсобными помещениями — по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.