Роль местного самоуправления в реализации направлений реформы ЖКХ

1. Роль органов местногосамоуправления в организации работы жилищно - коммунального хозяйствамуниципального образования

Организация жилищного хозяйства в современной России

Жилищное хозяйство включает совокупность объектов (жилищ) и деятельность по обеспечению их использования для удовлетворения потребностей людей в обладании защищенным пространством для жизнедеятельности.

Понятие жилища связывается с отдельным человеком, семьей, домохозяйством. Жилищами выступают дома, рассчитанные на проживание одной семьи, или квартиры в многоквартирных домах, или комнаты в общих квартирах и общежитиях, - т.е. объекты, которые могут служить людям в качестве убежища, места отдыха, семейной жизни. Совокупность объектов, используемых для жилья, образует жилищный фонд.

Деятельность по обеспечению использования объектов жилищного фонда имеет две составляющие:

§ передача жилищ от одних лиц другим лицам для их проживания;

§ эксплуатация жилищ.

Передача жилищ от одних лиц другим может происходить в формах купли-продажи, сдачи внаем, безвозмездного предоставления в пользование или в собственность и др.

Эксплуатация жилищ включает выполнение работ по поддержанию потребительских свойств жилищ:

§ техническое обслуживание зданий (контроль технического состояния; регулирование систем инженерного оборудования: водоснабжения, отопления, электроснабжения, газоснабжения, лифтового хозяйства; аварийно-диспетчерское обслуживание; подготовка к сезонной эксплуатации);

§ санитарное содержание (уборка помещений и мест общего пользования зданий, сбор и вывоз мусора);

§ охрану и присмотр за помещениями;

§ текущий ремонт помещений, зданий, инженерного оборудования.

Следует отметить, что в экономической науке в качестве самостоятельных объектов изучения рассматриваются более широкие по сравнению с жилищным хозяйством сферы: это жилищно-коммунальное хозяйство и жилищная сфера. В состав жилищно-коммунальногохозяйства включают четыре подотрасли:

§ жилищное хозяйство;

§ гостиничное хозяйство;

§ ресурсное обеспечение жилого фонда и других зданий и помещений (водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение, электроснабжение);

§ уборка и благоустройство территорий населенных пунктов (содержание дорожно-мостового хозяйства, озеленение, вывоз и утилизация мусора, канализация).

Понятие жилищная сфера охватывает жилищно-коммунальное хозяйство и отрасль жилищного строительства.

Но строительная индустрия и такие составные части жилищно-коммунального хозяйства, как гостиничное хозяйство, ресурсное обеспечение жилого фонда и благоустройство территорий, не являются предметом экономики социальной сферы. Эти отрасли не обладают одним из ключевых признаков, по которому отраслевые системы включаются в социальную сферу: деятельность вышеуказанных отраслей не является объектом систематического применения социальных ценностных оценок. В качестве подсистемы социальной сферы выступает только жилищное хозяйство. Именно распределение жилья и условия его использования являются в последние полтора столетия предметом социальных ценностных суждений, определяющих соответствующую государственную политику. Деятельность по воспроизводству жилищного фонда (строительство новых жилищ, переоборудование нежилых помещений для использования в качестве жилья, капитальный ремонт и реконструкция жилых зданий и помещений) и деятельность по ресурсному обеспечению его эксплуатации рассматриваются лишь в их взаимосвязях с деятельностью по использованию жилья. Таким образом, экономические отношения, возникающие в процессе осуществления строительной и ремонтной деятельности или ресурсного обеспечения жилищного фонда, не включаются в экономику социальной сферы. Это является предметом соответственно экономики строительства и экономикижилищно-коммунального хозяйства. Предметом рассмотрения в рамках экономики социальной сферы выступают результаты строительной, ремонтной, ресурсообеспечивающей деятельности и отношения, связанные с их последующим использованием.

Жилищный фонд включает дома, в которых проживает одна семья, и многоквартирные дома. Соотношение этих частей жилищного фонда сильно различается в разных странах и зависит от природных и исторических особенностей.

Для того чтобы гражданин или семья могли использовать для своей жизни дом, квартиру, комнату, они должны купить либо снять жилье у лиц, готовых его продать или сдать внаем. В роли таких лиц могут выступать владельцы новостроек, в частности строительные и инвестиционные компании, осуществляющие сооружение или финансирование строительства нового жилья, либо частные собственники уже эксплуатируемого жилья. Застройщиком, инвестором и собственником жилья, продаваемого, сдаваемого внаем или безвозмездно передаваемого в собственность гражданам, может выступать также государство. В свою очередь, субъектами отношений по найму жилья могут выступать не только отдельные граждане или семьи, но и ассоциации нанимателей жилья.

Если собственник жилья сам в нем и проживает, фигуры собственника и потребителя оказываются соединенными в одном лице. В тех случаях, когда гражданин снимает жилье, он выступает потребителем, не будучи собственником жилья. При этом наниматель осуществляет права не только пользования, но и владения: он может, а часто и обязан по договору найма производить текущий ремонт помещений и инженерного оборудования и т.п. Соотношение домохозяйств, являющихся собственниками занимаемого жилья и использующих жилье на условиях найма, заметно различается в разных странах. Причем эти различия не зависят от уровня экономического развития страны. Так, Швейцария имеет наибольший показатель ВВП на душу населения в Европе и при этом - наименьшую долю жилья, находящегося в собственности проживающих в нем лиц. Италия и Нидерланды имеют примерно одинаковые показатели подушевого ВВП, а доля домохозяйств, являющихся собственниками занимаемых ими жилищ, составляет в этих странах 67 и 47% соответственно. Такие различия обусловлены конкретно-историческими особенностями развития жилищного хозяйства и проводимой государственной политики.

В деятельности по использованию объектов жилищного фонда помимо собственников и потребителей жилья принимают участие и другие субъекты, оказывающие услуги первым и вторым.

Проблемы управления жилищной сферой. Реформа ЖКХ

Реформа жилищно-коммунального хозяйства, начатая в Российской Федерации в начале 1990-х годов, является одним из приоритетных направлений социально-экономической политики государства.

Приоритетная роль активной жилищной политики обусловлена весомой долей вкладываемых в жилищную сферу средств - более 25% общего объема инвестиций. Значительная часть (в среднем 40-60%) общих расходов бюджета территорий направляется на дотирование эксплуатации и ремонта объектов жилищно-коммунального хозяйства, что является одной из причин сегодняшнего бюджетного кризиса.

Несмотря на резкое сокращение бюджетного финансирования, в целом за годы жилищной реформы удалось стабилизировать ввод жилья. При этом в ряде регионов ввод жилья даже увеличился, в основном за счет индивидуального жилищного строительства и привлечения внебюджетных источников финансирования. Объем ввода индивидуальных жилых домов в настоящее время составляет около одной трети общего объема ввода жилья в сравнении с 13% в 1992 г.

Продолжается бесплатная приватизация жилья, что создает условия для становления и развития рынка жилья. На начало 1998 г. в собственность граждан передано свыше 12 млн. квартир общей площадью более 600 млн кв. м, или около 37% всего государственного и муниципального жилищного фонда России, подлежащего приватизации.

Численность семей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, за годы реформы уменьшилась на 2,5 млн человек, средняя обеспеченность жильем увеличилась на 1,3 кв. м общей площади и составила 18 кв. м на человека.

В ходе реформы жилищно-коммунального хозяйства совершенствуется система оплаты жилищно-коммунальных услуг, вводятся договорные отношения между субъектами собственности, хозяйствования и потребления в жилищно-коммунальной сфере, создаются службы заказчика в муниципальных образованиях, внедряется схема заключения договоров обслуживания жилья на конкурсной основе с привлечением организаций всех форм собственности.

Завершается процесс передачи ведомственного жилья и объектов коммунального назначения в муниципальную собственность. В ряде регионов началось создание товариществ собственников жилья на базе кондоминиумов, сформировавшихся в процессе приватизации и развития рынка жилья. За годы реформ заметно повысились ставки оплаты жилищно-коммунальных услуг, при этом доля населения в покрытии эксплуатационных издержек возросла с 2-3 до 20-40%.

Острота жилищной проблемы не снижается: в ряде регионов продолжается сокращение объема жилищного строительства, что объясняется прежде всего снижением инвестиционной активности в результате высокой стоимости кредитных ресурсов и низкой платежеспособности населения.

Поскольку цены на жилищно-коммунальные услуги росли темпами, опережающими инфляцию, то и доля бюджетных дотаций на содержание жилищного фонда и на разницу в ценах на тепловую энергию в городских бюджетах не уменьшилась. Ситуация усугубляется неблагоприятной динамикой доходов населения, что сдерживает темпы и удлиняет этапы реформы ЖКХ.

Наблюдается сильная дифференциация в темпах реформы ЖКХ между субъектами Российской Федерации и отдельными муниципальными образованиями.

При этом регионы, проводящие политику медленного изменения оплаты жилья, как правило, получают большую помощь из федерального бюджета. Используемые для обоснования трансфертов утвержденные субъектами Российской Федерации региональные расчетные тарифы на отдельные услуги, представляемые как «экономически обоснованные», нередко различаются в 4-6 раз.

Появилась необходимость поиска новых подходов в проведении жилищной реформы с целью ее ускорения и повышения социальной направленности. Целями жилищной политики на ближайшую перспективу являются:

§ обеспечение доступности улучшенных жилищных условий для более широких групп населения;

§ сохранение предоставления жилья малоимущим гражданам, военнослужащим и некоторым другим группам населения бесплатно или за доступную плату;

§ внедрение адресной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, с учетом уровня их дохода и времени ожидания в очереди;

§ совершенствование эффективности жилищно-коммунального хозяйства на базе коренного реформирования систем управления, обслуживания и финансирования в этой сфере, реализация нового этапа Государственной целевой программы «Жилище» и Федеральной целевой программы «Свой дом».

Реализация жилищной политики будет осуществляться по следующим основным направлениям:

§ завершение создания правовой базы жилищной реформы, в частности принятие Жилищного и Градостроительного кодексов, законов, обеспечивающих кредитование строительства и приобретения жилья, и других правовых актов, необходимых для ускорения жилищнойреформы;

§ активизация усилий субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления на увеличении ввода жилья и более рациональном использовании существующего фонда;

§ расширение источников и обеспечение устойчивости финансирования жилищного строительства с увеличением доли внебюджетных инвестиций и кредитных ресурсов;

§ проведение прогрессивной технической политики в области капитального строительства и реконструкции жилья, использование современных архитектурных и градостроительных решений;

§ совершенствование структуры жилищного фонда по формам собственности с приоритетом частного жилья; развитие рынка жилья; использование бесплатно полученных гражданами в процессе приватизации квартир в качестве первичного капитала для улучшения жилищных условий (развитие вторичного рынка жилья);

§ продолжение реформы жилищно-коммунального хозяйства с последовательным совершенствованием системы оплаты жилья, сокращением бюджетных дотаций, снижением издержек и тарифов при поддержании стандартов качества услуг через энергосбережение, а также развитие конкуренции при предоставлении услуг, связанных с управлением и содержанием жилищного фонда;

§ смягчение процесса перехода к бездотационному функционированию жилищно-коммунального хозяйства для населения, совершенствование адресной защиты малообеспеченных граждан;

§ обеспечение стандартов качества условий проживания.

Большое значение на новом этапе реализации жилищной реформы будет иметь утвержденная Правительством Российской Федерации Федеральная целевая программа «Свой дом», затрагивающая интересы значительной части населения России. В соответствии с этой программой стоимость 1 кв. м общей площади в доме не должна превышать среднего 2-месячного денежного дохода на душу населения в субъектах Российской Федерации вследствие использования более эффективных строительных технологий, создания кредитной системы финансирования строительства и приобретения жилья и государственной поддержки населения в форме безвозмездных субсидий.

Особо важными вопросами жилищной политики являются приватизация жилья и передача ведомственного жилищного фонда в муниципальную собственность. Бесплатная приватизация жилья в государственном муниципальном жилищном фонде остается основным способом обеспечения начального капитала граждан, который мог бы быть использован при улучшении жилищных условий через рынок жилья.

В области финансирования жилищного строительства и приобретения готового жилья реформой ЖКХ предусматриваются:

§ всемерное развитие жилищного кредитования, в первую очередь предоставление банками гражданам долгосрочных ипотечных кредитов на приобретение квартир и индивидуальных домов;

§ содействие развитию среднесрочного кредитования жилищного строительства на основе совершенствования законодательной базы, обеспечивающей использование земельных участков и незавершенных объемов строительства в качестве залога недвижимого имущества;

§ использование кредитов и грантов иностранных государств и международных финансовых организаций;

§ развитие банковской системы жилищных сбережений с использованием именных жилищных накопительных счетов, защищающих вклады от инфляции и обеспечивающих целевое использование средств;

§ государственная поддержка граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в виде безвозмездных субсидий как основной формы использования бюджетных средств, предназначенных для инвестирования в жилищную сферу;

§ расширение комплекса мер, направленных на государственную поддержку жилищного строительства в субъектах Российской Федерации, активизация работы региональных и местных фондов развития жилищного строительства, выпуск жилищных сертификатов, осуществление мер по сокращению незавершенного жилищного строительства;

§ обеспечение жильем военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы, северян, вынужденных переселенцев, граждан, пострадавших от аварий и стихийных бедствий, и некоторых других групп населения, остро нуждающихся в жилье, на основе соответствующих федеральных программ в объемах, предусмотренных федеральным бюджетом;

§ установление практики финансирования строительства и бесплатного предоставления муниципального жилья только малоимущим гражданам за счет местных бюджетов.

Основной акцент в инструментарии реформы системы жилищного финансирования будет сделан на обеспечении доступности приобретения гражданами жилья на рынке через развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. С этой целью:

§ гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий за счет бюджетных средств, будут предоставляться безвозмездные субсидии на строительство или приобретение жилья, компенсации и другие формы безвозмездной помощи с целью частичного или полного погашения первого взноса при получении долгосрочного кредита, предоставляемого на коммерческих условиях;

§ создаются условия для широкого привлечения в сферу долгосрочного жилищного кредитования кредитных ресурсов банков, индивидуальных и институциональных инвесторов и доступа к этим средствам максимально возможного числа семей с целью финансирования приобретения жилья в собственность;

§ предполагается использование на возвратной основе бюджетных средств в качестве дополнительных кредитных ресурсов для рефинансирования выданных коммерческими банками правомочных долгосрочных жилищных кредитов установленным категориям граждан.

Особое внимание уделяется развитию инфраструктуры районов жилой застройки (жилищной инфраструктуры) на основе рыночных методов. Будет стимулироваться приток внебюджетных инвестиций в инфраструктуру, связанную с жилищным сектором, с тем чтобы избавить муниципалитеты от необходимости финансирования большей части капитальных вложений в жилищную инфраструктуру из текущего бюджета.

По мере снижения процентной ставки по кредитам банков муниципалитеты будут более интенсивно использовать среднесрочные и долгосрочные заемные средства в целях финансирования развития жилищной инфраструктуры. В этом случае возврат кредитов банков и выплаты по облигационным займам, взятым на развитие жилищной инфраструктуры, могут быть обеспечены за счет доходов предприятийкоммунального хозяйства, которые они получают от потребителей услуг в результате эксплуатации объектов инфраструктуры. Источником исполнения заемных обязательств служит увеличение тарифов на соответствующие коммунальные услуги. При этом расчет величины индекса увеличения тарифа с целью погашения долга, взятого на развитие определенного типа жилищной инфраструктуры, целесообразно производить исходя из общей выручки соответствующего предприятия коммунального хозяйства, полученной со всей обслуживаемой данным предприятием территории, а не только с той ее части, где реализуется проект развития.

В среднесрочной перспективе использование рыночных методов финансирования развития жилищной инфраструктуры предполагает:

§ переход муниципальных предприятий и муниципалитетов на международные стандарты бухгалтерского учета и раскрытия информации, что значительно расширит для них рынок инвесторов (кредиторов) и улучшит условия заимствования;

§ рационализацию платежей (ставок, тарифов) за коммунальные услуги, постепенное увеличение доли населения в покрытии издержек накоммунальные услуги, ликвидацию практики перекрестного субсидирования, введение инвестиционной составляющей в структуру тарифа.

Имеются значительные трудности во внедрении рыночных отношений в жилищное хозяйство. Медленно идет процесс создания товариществ собственников жилья. Владельцы квартир не проявляют инициативы в их создании, расценивая издержки по организации коллективных действий как слишком высокие, а большинство местных органов власти не приветствует создание таких товариществ. Службы заказчика жилищно-коммунальных услуг сформировались как бюджетные учреждения с закрепленными объектами жилищного фонда. Они не выступают в роли субъектов, предоставляющих услуги владельцам жилья по управлению жилищным фондом и конкурирующих друг с другом за право обслуживания домов.

Незначительна конкуренция и между поставщиками жилищно-эксплуатационных услуг. Муниципальные службы заказчика предпочитают заключать договоры со «своими» муниципальными жилищно-эксплуатационными организациями, с которыми их объединяют развитые сети неформальных социальных связей. Финансовые потоки непрозрачны, а конкурсы нередко имитируются. Победителями конкурсов, в полном соответствии с правилами их проведения, становятся организации, предложившие выполнить заказ за наименьшую сумму. Но при этом отсутствуют механизмы достоверного определения потребности в расходах на обслуживание разнородных объектов жилищного фонда. Предложенная победителем сумма оказывается слабо увязанной с необходимыми затратами на выполнение всех требуемых видов работ. Фактические объемы работ и распределение средств становятся предметом неформальных договоренностей между руководителямиместных органов власти, службы заказчика и жилищно-эксплуатационного предприятия. Таким образом, социальные сети и клановые отношения трансформируют внедряемые механизмы финансирования жилищного хозяйства.

2. Основы формирования новой системы управления жилищной сферой

Реформа такой сложной системы, как жилищно-коммунальное хозяйство, в состав которого входят 34 вида деятельности в 12 подотраслях, не может быть успешно осуществлена без кардинальных изменений в системе управления жилищным фондом и его инфраструктурой.

Основным направлением в реформировании системы управления и обслуживания жилищного фонда явилось разграничение функций управления и хозяйствования в жилищно-коммунальной сфере, переход на договорные (контрактные) взаимоотношения заказчиков и подрядчиков, внедрение конкурсной основы отбора подрядчиков. Это полностью согласуется со структурой участников взаимоотношений, которые представлены как собственники жилого фонда и других объектов, заказчики жилищно-коммунальных услуг - представители собственности, подрядные организации, обеспечивающие предоставление услуг.

Монопольная система жилищного хозяйства с ярко выраженным характером административно-бюрократической системы управления жилищным фондом и объектами инфраструктуры с выраженными чертами затратного механизма функционирования стала, наконец, преобразовываться.

Существовавшая вертикальная структура, состоящая из комитетов жилищно-коммунального хозяйства, трестов и нижнего уровня -жилищно-эксплуатационных участков (ЖЭУ), выполняла свою роль, но не самым рациональным способом. ЖЭУ потеряли свою самостоятельность, что ухудшало качество жилищного обслуживания. Чтобы противостоять этим тенденциям, принимались решения об усилении контроля за качеством работы. Но ни увеличивающийся штат контролеров, ни новые административные методы организации и стимулирования труда не улучшали качества обслуживания. Обычно неблагоприятная ситуация в отрасли объяснялась хронической нехваткой рядовых работников и низким уровнем заработной платы, в связи с чем считалось, что улучшить качество жилищного обслуживания можно только за счет дополнительных бюджетных средств. На самом деле возникает замкнутый круг. Перераспределение части фонда оплаты труда в верхние звенья управления привело к тому, что заработная плата рядовых работников перестала соответствовать фактически выполняемому ими количеству норм. В связи с этим у рядовых работников снижалась мотивация к труду и соответственно качество работы. Для поддержания стандартов обслуживания требовалось постоянное увеличение штата контролеров и управленцев. Тем самым увеличивалась потребность в средствах на содержание аппарата управления. А это в свою очередь вновь приводило к необходимости экономии фонда оплаты труда за счет рядовых работников и перераспределения ее в верхние звенья управления.

Специфика бюджетных организаций, какими являлись жилищные тресты, определила особенности их финансовых взаимоотношений сместным бюджетом. В экономической науке такой тип отношений известен как «мягкие бюджетные ограничения». Их сутью является покрытие за счет бюджета всех предъявляемых монопольными структурами фактических затрат, даже если они превысили запланированные.

Использование мирового опыта, собственные достижения в сфере жилищно-коммунального хозяйства позволили начать перевод этой сферы на современные формы управления и эксплуатации жилищного фонда. Существующая система обширного бюджетного и внебюджетного субсидирования при низком размере квартплат не отвечает современным требованиям эксплуатации жилья, качества услуг, рациональности функционирования ЖКХ.

В дальнейшем в рамках реализации Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства ставилась и осуществлялась цель создания конкурентной среды в сфере предоставления жилищных услуг в результате разделения функций между собственниками жилищного фонда (или организациями, представляющими собственника), управляющими компаниями и подрядными жилищными организациями, а также демонополизация и создание конкурентной среды в подотраслях ЖКХ.

Преобладающее количество хозяйствующих субъектов организовалось как малое предпринимательство. Важным итогом стало акционирование организаций в ресурсосберегающих отраслях хозяйства, в сфере дорожного хозяйства, благоустройства, коммунально-бытового обслуживания.

Однако преобладающей хозяйственной структурой в сфере жилищно-коммунального обслуживания потребителей продолжают оставаться многоотраслевые предприятия, что в ряде случаев остается экономически целесообразным. Наиболее распространенная организационно-правовая форма создаваемых муниципалитетами хозяйствующих субъектов в жилищно-коммунальном хозяйстве - муниципальные унитарные предприятия.

Очевидно, что более приемлемыми могут стать предприятия в форме хозяйственных обществ, имеющих преимущества перед унитарными предприятиями, в том числе в связи с большей управляемостью, подконтрольностью, ограничением ответственности по долгам. Создание таких хозяйствующих обществ важно и с позиции появления собственников жилья (кондоминиумов, товариществ собственников жилья). Унитарные предприятия неэффективно используют муниципальное имущество, наносят вред имиджу муниципальной власти. Вызывают негативное отношение населения к реформе в сфере ЖКХ.

В ряде мест, как, например, в Санкт-Петербурге, утверждены жилищные агентства, осуществляющие функции, связанные с организационно-техническим обслуживанием, ремонтом и использованием объектов жилищной сферы, организацией предоставления коммунальных услуг гражданам, взиманием платы за жилые помещения и коммунальные услуги, организацию учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, учета граждан, проживающих на территории района, приватизацию жилого фонда.

Администрации районов, городов начали также формировать свою самостоятельную службу заказчика или передавать жилищный фонд в доверительное управление службе заказчика района. Этот порядок получил широкое распространение, хотя достаточно четкой нормативной базы взаимоотношений во всей цепи управления жилищной сферой еще не создано. Созданные структуры без должного организационно-правового и в особенности финансового обеспечения часто свидетельствуют скорее об администрировании, чем об экономическом решении проблемы.

Передача объектов управления службе заказчика способствовала его децентрализации. Ответственность и весь оперативный менеджмент переносился с федерального и регионального уровня на муниципальный.

В соответствии с Федеральным законом «О финансовых основах местного самоуправления» жилищное хозяйство с его службами заказчика, водоканалом, теплоэнергетикой и т.д. и социальной сферой (образование, здравоохранение и др.) подпадают под непосредственное регулирование и обеспечение за счет местных финансовых ресурсов. В рамках муниципальных заказов осуществляется формирование договорных процессов как основы демократизации управления жилищной сферой.

Созданные и действующие районные муниципальные учреждения с функциями заказчика забрали значительную часть функций у многоотраслевых производственных предприятий ЖКХ (МППЖКХ), в структуре которых находились все жилищно-эксплуатационные участки (ЖЭУ), которые подчинялись им организационно, технологически и в финансовом отношении.

Это позволило усовершенствовать и рационализировать управление. Служба заказчика принимает в оперативное управление от собственника (комитета по управлению имуществом) объекты ЖКХ, находящиеся в муниципальной собственности и не подлежащие передаче в полное хозяйственное ведение предприятий ЖКХ. Городские департаменты ЖКХ с функциями заказчиков и районные муниципальные учреждения в сфере ЖКХ, приняв на свой баланс жилой фонд, становятся правопреемником МППЖКХ по бюджетным долгам подрядчиков, осуществляющих ремонт домов, поставку тепловой энергии, занимаются организацией работ по отбору объектов 'ЖКХ для осуществления капитального ремонта и реконструкции, разрабатывают проектно-сметную документацию и прием выполненных работ и ее оплату.

Дотации за жилищно-коммунальные услуги, выделяемые из городского и районных бюджетов на финансированиежилищно-коммунального хозяйства, поступают соответственно на счета Департамента ЖКХ и районных муниципальных учреждений в сфере ЖКХ. Кроме того, эти учреждения обеспечивают формирование других источников финансирования за счет средств всех других потребителей услуг, поступающих в качестве оплаты содержания и ремонта жилья и жилищно-коммунальных услуг, иных поступлений. Организуют консолидацию денежных потоков.

МУЗФ формируют муниципальный заказ на выполнение работ и услуг жилищно-коммунального назначения на подведомственной территории. Они организуют отбор объектов ЖКХ для проведения ремонтных работ, обеспечивают проектной документацией, оценивают качество, надежность выполняемых работ, принимают и оплачивают произведенные работы и услуги согласно заключенным договорам. В случае нарушения условий договора применяют установленные экономические санкции, взыскивают в установленном порядке задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, ведут различные финансовые операции, бухгалтерский учет. Разрабатывают предложения по эффективному использованию нежилых помещений и земельных участков с целью привлечения дополнительных финансовых ресурсов для улучшения состояния жилищного фонда и других объектов инфраструктуры.

В их функции передаются подготовка предложений по приемке в состав муниципальной собственности вновь вводимых и ведомственных объектов жилищно-коммунального хозяйства, а также предложения о выдаче лицензий предприятиям ЖКХ на право проведения работ и оказание услуг в сфере ЖКХ.

Для эффективного управления возложенными на МУЗФ функциями муниципальные предприятия имеют право контроля за состоянием объектов ЖКХ, переданных предприятиям ЖКХ на обслуживание, обращаются в суд и арбитраж в случае нарушения условий договоров на производство работ предприятиями ЖКХ и обслуживание с целью получения необходимых компенсаций. С помощью судебных учреждений они взыскивают также средства граждан в случае неуплаты или применяют другие административные и экономические меры воздействия.

В некоторых местах созданы Дирекции единого заказчика (например, в Москве). Эти учреждения действуют на уровне муниципальных органов и должны заниматься исключительно управлением и эксплуатацией жилья. Они не занимаются, как РЭУ, осуществлением паспортного контроля, подсчетом размеров платы за коммунальные услуги (отопление, газ, водоснабжение), принятием необходимых мер в случае невнесения платы за жилье и временной регистрацией жильцов. Это позволяет частным фирмам, управляющим жильем, сконцентрировать свои усилия на решении специфических проблем, связанных с управлением жильем, в том числе и его безопасностью, сокращением сроков и повышением качества ремонта, уборки мусора и снега, содержанием в чистоте мест общего пользования, устранением неисправностей, угрожающих здоровью или даже жизни жильцов, профилактическим ремонтом, благоустройством примыкающих территорий.

В ходе конкурса выявляются наиболее дееспособные организации, фирмы, устанавливается цена, за которую они могут выполнять работы по контракту. Это не увеличивает, а скорее сокращает общие расходы на эксплуатацию жилья, а уровень и качество выполняемых работ повышаются.

Инфляция, кризисные явления в экономике, недостаток стимулов к уменьшению издержек, стремление получить дополнительные материальные блага и вызванное этим неоправданное расширение масштабов обслуживания сотрудников, строительства офисов, кафетериев с дотационными ценами, бассейнов для сотрудников, домов отдыха, спортивных комплексов, содержание спортивных команд и многое другое приводит к росту расходов населения на оплату услуг ЖКХ.

Следует учесть, что эти услуги будут предоставлять организации разного рода собственности, для которых основным видом контроля может быть только экономический (финансовый).

Формирование рыночных отношений с преимущественно договорной системой взаимоотношений между собственниками жилья, исполнителями работ и потребителями услуг требует новых организационно-управленческих подходов к регулированию и контролю в сфере предоставления населению услуг ЖКХ.

Это и предусмотрено Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.94 г. №1086, по которому создана сеть государственной жилищной инспекции. Инспекции созданы на уровне от центра до местного управления для осуществления контроля по всем направлениям использования, технического состояния, содержания и ремонта жилищного фонда, по выполнению утвержденного порядка нормирования работ, услуг, цен и режима обеспечения коммунальными услугами.

Инспекции на основании проверок и обследований могут давать рекомендации и предписания собственникам, владельцам, всем, кто пользуется имуществом жилого фонда или обслуживает его. В первую очередь это касается сохранности жилищного фонда. Они ведут учет заявлений граждан и всех потребителей жилищно-коммунальных услуг. Таким образом, устанавливается оперативный контроль органов власти и возможность принуждения к исполнению законных прав потребителей услуг. Государство может обеспечить контроль за соблюдением стандартов и норм по предоставлению услуг гражданам и улучшать управление в ЖКХ, снижать расходы, устранять практику приписок при производстве работ или оказании услуг.

На первом этапе реформы ЖКХ стоял вопрос о приватизации жилищного фонда, уменьшении бюджетных дотаций, повышении платежей населения. В настоящее время для защиты населения от всех видов недоработок и злоупотреблений необходимо ужесточение контроля со стороны органов местного самоуправления с помощью службы заказчика, органов государственной жилищной инспекции, антимонопольного комитета за деятельностью жилищно-коммунальных организаций и предприятий.

Это и предусмотрено в Постановлении Правительства Российской Федерации от 13.10.97 г. №1303 «О внесении изменений и дополнений в решения Правительства Российской Федераций по жилищным вопросам».

Ключевой проблемой реформирования жилищно-коммунального хозяйства является совершенствование системы договорных отношений и появление в этой сфере хозяйствующих субъектов различных организационно-правовых форм (инвестиционные, строительные и эксплуатационные организации различных форм собственности), осуществляющих финансирование, строительство, содержание объектовжилищно-коммунального хозяйства и управление ими.