Расчет стоимости объекта оценки при ведении хозяйственной деятельности

Исходя из полученной информации и произведенных расчетов, Оценщики получили исходные данные значений связанных с предполагаемой хозяйственной деятельностью.

Полученная стоимость, рассчитанная в рамках доходного подхода, соответствует совокупной стоимости движимого и недвижимого имущества, участвующего в формировании денежного потока.

Таблица 16 - Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

Показатель финансового потока	Номер периода	Реверсия
Доходы и расходы
Потенциальный ЧОД
К загрузки производства		0,3	0,5	0,6	0,7	0,7
Эффективный ЧОД
Капитальные вложения на ввод объекта в єксплуатацию, грн с НДС	5117294,23
Ставка дисконта	0,2	0,2	0,2	0,2	0,2	0,21
Коэффициент дисконтирования	0,83	0,69	0,58	0,48	0,4	0,32
Сумма потоков, грн с НДС	-5117294,23
Стоимость потока, грн с НДС	-4247354,21
СТИМОСТЬ ОБЪЕКТА грн без НДС	7 376 427,2

Следовательно, стоимость оцениваемого объекта, определенная в рамках доходного подхода, с учетом округления, составляет 7 376 400 (семь миллионов триста семьдесят шесть тысяч четыреста) грн без НДС.

Сравнительный подход

Сравнительный подход представляет собой процесс анализа информации о сделках осуществляемых на рынке объектов, подобных оцениваемому, и основан на прямом сопоставлении оцениваемого объекта с аналогичными объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Процесс основан на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения, вклада. С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта

Практическое применение метода возможно при наличии развитого рынка недвижимости. Рынок подобной недвижимости в г. Краматорска неразвит абсолютно (развитость рынка характеризуется не только количеством предложений, а и полнотой, доступностью и объективностью представленной информации). Рынок нежилой недвижимости в г. Краматорске представлен в основном торговыми, офисными и складскими помещениями.

В распоряжении Оценщика есть информация о состоянии рынка нежилой недвижимости в г. Краматорске и пригороде, на основании данных Интернет.

Таблица 17 - Анализ рынка недвижимости

Аналог №	Тип	Улица	Общая площадь помещений, м2	Цена, у.е.	За кв.м., у.е.
	база	Ст. Город		187739,37
	база	Ст. Город
	овощехранилище	Ясногорка
	производственный цех	Орджоникидзе
	производственное помещение+офисы	Красногорка
	база	Ясногоровская
	цех	Восьмиквартирная
	здание	Маяковского		187739,37
	здание	Маяковского
	здание	Ленина	748,1
	здание	19 П-с
	здание	Ст. Город
	комплекс	Восьмиквартирная
	помещение под магазин, склад	Румянцева
	комплекс	Ясногорка
	помещение под офис, склад	б. Машиностроителей
	комплекс	Маяковского
	комплекс	Баженова (ЭМСС)
	здание	Уральская
	здание	Ст. Город
	комплекс	Ивановка
	комплекс	Станкострой
	здание	Ст. Город
	здание	Ясногорка	1622,5
	здание	Почтовая
	склады	19 П-с	300-400
	здание	б. Краматорский	1197,7
	комплекс	Ясногорка
	комплекс	Ивановка
	здание	Н.Свет
	комплекс	Ясногорка

Определение и расчет корректировок

На основании мнения ведущих специалистов в области оценки и анализа рынков, на величину рыночной стоимости объекта недвижимости основное влияние оказывает ряд факторов:

• Месторасположение;
• Техническое состояние;
• Инженерная оснащенность;
• Архитектурное решение
• Условие продажи.

Исходя из этих требований, рассчитаны поправочные коэффициенты, учитывающие основные влияющие факторы.

На основании методики корректировок, описанной в книге «Теоретические и практические вопросы экспертной оценки», под редакцией Б.А. Семененко, Сумы, 1998.

Поправки по месторасположению объекта оценки