Методология определения рыночной стоимости движимого имущества

Процесс оценки начинается с описания самого объекта, его состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности.

Следующий этап оценки – определение стоимости. Он осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

Затратный подход включает следующие методы:

Метод расчета по цене однородного объекта. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают однородный объект, похожий на оцениваемый объект по конструкции, используемым материалам и технологии изготовления. Причем однородный объект может иметь совсем иное назначение и применяться в другой отрасли. Предполагают, что себестоимость изготовления однородного объекта близка к себестоимости изготовления оцениваемого объекта и формируется под влиянием общих для них производственных факторов.

 

Метод поэлементного (поагрегатного) расчета. Данный метод применим в случаях, когда оцениваемый объект может быть собран из нескольких составных частей, которые можно приобрести, и цены на которые известны на рынке. При этом исходят из того, что сборка может быть выполнена самим потребителем.

 

Метод анализа и индексации затрат. Основан на приведении старой стоимости объекта к современному уровню с помощью корректирующих индексов (дефляторов). Корректирующий индекс – отношение ценового индекса ресурса на момент оценки к ценовому индексу того же ресурса на исходный момент.

 

Определение рыночной стоимости имущества производится путем вычета из восстановительной стоимости имущества величин износа.

Физический износ является результатом износа в процессе эксплуатации или конструктивных дефектов имущества. Такой тип износа может быть как восстановимым, так и не восстановимым. В целях определения этого типа износа учитывается возраст объекта оценки и его фактическое состояние. Процент физического износа объекта определяется с учетом конструктивных особенностей оцениваемого объекта.

Для оценки степени физического износа применяют следующие методы: анализ доходности функционирования объекта; анализ изменения главных параметров объекта; анализ эффективного возраста; экспертная оценка износа с использованием средств технической диагностики.

Анализ доходности объекта. Физический износ при всех его проявлениях приводит в конечном счете к снижению доходности эксплуатируемых машин и оборудования. Согласно принципу доходного подхода, текущая стоимость складывается из будущих доходов. Поэтому общий коэффициент физического износа можно оценить по степени снижения доходности объ­екта в сравнении с тем состоянием, когда он был новым и не имел износа.

Анализ изменения главных параметров объекта. Стоимость объекта находится в корреляционной зависимости от нескольких главных параметров — мощности, производительности, быстродействия и др. Коэффициент естественного физического износа рассчитывают на основе индексов изменения главных параметров к моменту оценки по сравнению с исходными значениями, которые имел объект в момент его запуска в эксплуатацию.

Анализ эффективного возраста. В процессе эксплуатации оборудование подвергается ремонту, какие-то его части заменяются на новые, в результате хронологический возраст разных частей объекта различный. Под, эффективным возрастом объекта понимается средневзвешенный хронологический возраст его частей (деталей и узлов). При этом методе коэффициент физического износа рассчитывается как отношение эффективного возраста к нормативному сроку службы.

Экспертный метод определения физического износа.

В данном случае используется экспертный метод определения физического износа, поскольку оценщик не располагает достоверной и достаточной информацией для использования иных методов определения физического износа (документация на производственное оборудование отсутствует и оценщику не предоставлена). Метод основывается на суждении специалиста о фактическом состоянии оборудования исходя из его внешнего вида, условий использования и пр. Данный метод предполагает привлечение экспертов для экспертизы технического состояния объекта и определения степени физического износа оборудования.

Метод экспертизы состояния оборудования предусматривает определение физического состояния оборудования в соответствии с оценочной шкалой.

 

 

Ниже приведена шкала оценок коэффициента физического износа.

 

Оценка состояния	Характеристика технического состояния	Коэффициент износа, %
Новое	Новое, установленное и ещё не эксплуатировавшееся оборудование, в отличном состоянии.	До 5%
Очень хорошее	Практически новое оборудование, бывшее в недолгой эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо частей.	6-15%
Хорошее	Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии.	16-35%
Удовлетворительное	Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей.	36-60%
Условно пригодное	Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей, таких как двигатель и другие ответственные узлы.	61-80%
Неудовлетворительное	Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого как замена рабочих органов основных агрегатов.	81-90%
Негодное к применению или лом	Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь.	91-100%

 

Функциональное устаревание является потерей в стоимости вследствие недостатков проектирования. Оно также может быть вызвано временными факторами, такими как моральное устаревание использованных материалов или конструкций. Такого рода недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми. Функциональный износ обычно вызван качественными недостатками использованных материалов и конструкций.

 

Внешнее (экономическое) устаревание обусловлено влиянием внешних факторов на оцениваемый объект и во многом зависит от сложившейся конъюнктуры рынка. Для оборудования внешнее устаревание чаще всего не учитывается, поскольку движимое имущество мало подвержено данному виду износа.

 

Сравнительный подход включает следующие методы:

Метод прямого сравнения. Данный метод применим в случае, когда для оцениваемого объекта можно подобрать близкий аналог или несколько аналогов, для которых цены известны.

 

Метод статистического моделирования цены. Стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из стоимостей однородных объектов. С помощью методов статистического анализа разрабатывают модель зависимости цены от одного или нескольких параметров. По этой модели получают расчетную цену для оцениваемого объекта.

 

Доходный подход включает следующие методы:

Метод дисконтированных чистых доходов состоит из следующих этапов:

Этап 1. Выделение машинного комплекса, который необходимо оценить, и рассчитывают чистый доход, приносимый этой системой. Чистый доход представляет собой разность между выручкой от реализации и суммой затрат на производство и реализацию продукции. Причем в сумму затрат не входит амортизация.

Этап 2. Определяют текущую стоимость производственной системы по формуле:

где, Е – чистый доход, рассчитанный на этапе 1;

r – реальная ставка дисконта;

T – срок службы машинного комплекса;

S_T – остаточная стоимость имущества системы к концу последнего Т-го года службы машинного комплекса.

Этап 3. Определяют стоимость машинного комплекса вычитанием из стоимости всей системы стоимости земли, здания и сооружений:

Этап 4. Если нужно определить стоимость отдельной единицы оборудования в составе машинного комплекса, то делают это с помощью долевого коэффициента. Этот коэффициент может быть определен как доля балансовой стоимости данной единицы в балансовой стоимости всего комплекса.