Изменение обязательств из договора социального найма жилого помещения

В жилищном правоотношении, возникшем из договора социаль­ного найма жилого помещения, в период его действия могут происхо­дить изменения (трансформация) отдельных его элементов при сохра­нении самого правоотношения. Такие случаи принято трактовать как изменение договора социального найма. Оно может касаться таких его элементов, как предмет, субъекты, права и обязанности сторон, и про­исходить по разным юридическим основаниям: соглашению сторон, одностороннему волеизъявлению одной из них и др. Вместе с тем для изменения договора жилищного найма необходимо согласие всех лиц, на которых распространяется его действие, — нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Однако законом предусмотрены случаи, когда наниматель и члены его семьи вправе требовать изменения договора и без согласия наймодателя. Иногда договор может быть изменен и по инициативе наймодателя при соблюдении установленных гарантий прав граждан, проживающих в данном помещении.

Изменение договора социального найма возможно по требованию граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилы­ми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения их в одну семью (например, при вступлении в брак, усыновлении) (п. 1 ст. 82 ЖК). Изменение правоотношения найма выражается здесь в том, что вместо нескольких договоров найма с кем-либо из членов семьи (по их соглашению) заключается один договор на все занимаемые ими поме­щения (из-за нередкого в прежней практике отсутствия письменного до­говора жилищного найма эта ситуация получила название «объединение лицевых счетов»). При этом изменяются субъекты, предмет и, возмож­но, некоторые условия договора найма. Отказ наймодателя в заключении одного договора найма может быть оспорен в судебном порядке.

Допускается изменение договора найма путем замены нанимателя в ранее заключенном договоре дееспособным членом его семьи (на­пример, отец желает перевести права нанимателя на своего сына). Для такого изменения договора требуется согласие нанимателя и ос­тальных членов его семьи, а также согласие наймодателя (п. 2 ст. 82 ЖК). В случае выбытия нанимателя или его смерти обязательственные отно­шения тоже, как правило, не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из дееспособных членов его семьи. Если един­ственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое помещение, окажется несовершеннолетний, договор заключается от его имени опе­куном или попечителем. Замена нанимателя в принципе не влияет на объем прав и обязанностей членов семьи, ибо все они как участники жилищного правоотношения имеют одинаковые права и обязанности. Однако, если наниматель умер или выбыл, может измениться размер платы за пользование жилым помещением.

Правоотношение социального найма может измениться в резуль­тате переустройства и перепланировки жилого помещения по инициа­тиве нанимателя или наймодателя. Они допускаются лишь с согласия наймодателя (ч. 2 ст. 678 ГК) и на основании положительного решения органа местного самоуправления, отказ которого может быть оспорен в суде (п. 1 ст. 26 и п. 3 ст. 27 ЖК). Самовольное переустройство или перепланировка жилья, проведенные при отсутствии решения органа местного самоуправления или с нарушением их проекта, утвержден­ного в установленном порядке, влекут для нанимателя обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние. В свою очередь неисполнение этой обязанности становится основанием для судебного расторжения договора социального найма и выселения нанимателя и членов его семьи (если только суд с учетом прав и законных инте­ресов граждан и отсутствия угрозы их жизни или здоровью не примет решение о сохранении жилого помещения в переустроенном или пе­репланированном состоянии).

По инициативе наймодателя возможно проведение капитального ремонта или реконструкции жилого дома. При этом на время проведе­ния соответствующих работ может потребоваться переселение нани­мателей и членов их семей в другие жилые помещения без расторже­ния заключенных с ними договоров социального найма. В этом слу­чае им по договору найма специализированного жилья на время ремонта или реконструкции предоставляются жилые помещения маневренно­го фонда (п. 2 ст. 106 ЖК), причем их переселение в эти жилые поме­щения и обратно осуществляется за счет наймодателя (при отказе от переселения оно может быть осуществлено по решению суда в при­нудительном порядке) (п. 1 ст. 88, п. 1 ст. 95 ЖК). С согласия нанима­теля и членов его семьи возможно и предоставление им другого бла­гоустроенного жилого помещения с заключением нового договора социального найма и расторжением договора в отношении ранее за­нимаемого помещения.

После завершения капитального ремонта или реконструкции жило­го дома ранее занимавшееся нанимателем и членами его семьи жилое помещение может не только сохраниться в улучшенном виде, но и из­мениться по площади как в сторону увеличения, так и в сторону умень­шения либо даже вовсе исчезнуть. Если площадь данного помещения уменьшится настолько, что наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо, напротив, су­щественно превысит норму предоставления на каждого члена семьи нанимателя или данное помещение вообще не будет сохранено, нани­мателю и членам его семьи еще до начала капитального ремонта или реконструкции должно быть предоставлено другое жилое помещение с заключением нового договора социального найма. Однако наниматель и члены его семьи, по каким-либо причинам пожелавшие проживать в прежнем доме, вправе вселиться в уменьшившееся по общей площа­ди жилое помещение (п. 4 ст. 88 ЖК), что также повлечет за собой оп­ределенное изменение правоотношения социального найма (в части предмета, размера оплаты и т.п.).

К числу других случаев изменения правоотношения найма жилого помещения можно отнести изменение субъектного состава этого правоотношения, а также отдельных прав и обязанностей в результате все­ления в жилое помещение новых членов семьи и, наоборот, в результа­те выбытия членов семьи на постоянное жительство в другое место.

Законодательство не предусматривает более возможности раздела жилых помещений по требованию совершеннолетнего члена семьи на­нимателя, заменяя ее правом члена семьи нанимателя требовать от не­го принудительного обмена (размена) жилого помещения на другие (п. 3 ст. 72 ЖК), при котором первоначально предоставленное по договору социального найма жилое помещение остается единым объектом.

Изменение правоотношения социального найма может быть свя­зано с передачей многоквартирного жилого дома из государственно­го жилищного фонда в муниципальный, например при передаче ве­домственных домов в муниципальный фонд, т.е. из государственной собственности в муниципальную. Согласно ст. 64 ЖК и ст. 675 ГК это не влечет расторжения или изменения договора социального найма. Но хотя в данном случае условия заключенного договора остаются неизменными, меняется один из его субъектов — наймодатель, а на­ниматель может почувствовать изменение ситуации при исполнении новым наймодателем своих обязанностей и при предъявлении им со­ответствующих требований к нанимателю.