Товарищество собственников жилья

Особой разновидностью некоммерческих организаций являются товарищества собственников жилья, нередко необоснованно отождествляемые с потребительскими кооперативами. Создание таких организаций стало следствием проведения в широких масштабах приватизации государственного и муниципального жилья. Граждане, став собственниками отдельных жилых Помещений в многоквартирных домах, столкнулись с необходимостью совместной эксплуатации общих для всех квартир элементов зданий (подвалов, крыш и чердаков, лестничных площадок, лифтов, санитарно-технического и иного оборудования и т.п.). При этом в силу добровольности приватизации жилья у некоторых (неприватизированных) квартир сохранились прежние, в том числе публичные, собственники, которые также столкнулись с указанной необходимостью. Одной из основных организационно-правовых форм решения названных задач законодательство признало создание товариществ собственников жилья.

Товариществом собственников жилья признается организация, созданная на началах членства гражданами или иными собственниками жилья для совместного использования находящихся в их общей собственности объектов недвижимости, обслуживающих принадлежащие им жилые помещения *(199).

Товарищества собственников жилья могут возникать и на базе жилищных и жилищно-строительных кооперативов, участники которых полностью выплатили свои паевые взносы.

Товарищество организуется не менее чем двумя домовладельцами, в качестве которых могут выступать не только граждане, но и иные собственники жилых помещений - юридические лица и публично-правовые образования (по решению последних членами товарищества могут стать их унитарные предприятия или учреждения). Учредительным документом товарищества является его устав. Высшим (волеобразующим) органом товарищества является общее собрание его участников, имеющее исключительную компетенцию, но правомочное решать любой вопрос, отнесенный к компетенции коллегиального исполнительного органа. Исполнительными (волеизъявляющими) органами товарищества являются правление и его председатель (единоличный орган).

Участники товарищества обладают правом голоса в управлении его делами пропорционально доле принадлежащих им жилых помещений, если иное прямо не предусмотрено уставом товарищества. Членство в товариществе обусловлено правом собственности на соответствующее жилое помещение. Поэтому с утратой данного права по любым основаниям членство в товариществе прекращается. В случае смерти гражданина или реорганизации юридического лица членами товарищества становятся их наследники (правопреемники) с момента возникновения у них права собственности на соответствующее жилое помещение. Участник не может быть исключен из товарищества. В случае нарушения им обязанности по уплате взносов в имущество товарищества он должен возместить товариществу причиненные этим убытки.

Товарищество является собственником своего имущества, в том числе вступительных и иных взносов участников и их обязательных платежей на поддержание в порядке общего имущества. Участники, однако, не приобретают на это имущество никаких прав, не вправе требовать от товарищества никаких выплат или выдач в случае выхода из него, и не несут никакой ответственности по его обязательствам. Хозяйственная (предпринимательская) деятельность товарищества строго ограничена рамками эксплуатации и ремонта общих помещений и оборудования, а полученный от нее доход идет на общие нужды и не распределяется между участниками.

Товарищество собственников жилья реорганизуется и ликвидируется по общим правилам гражданского законодательства. В отличие от кооперативов закон не предусматривает для такого товарищества возможности его преобразования в иной вид юридического лица и его банкротства.

Таким образом, товарищество собственников жилья существенно отличается от производственного кооператива и не может быть признано его разновидностью *(200). В нем нет паевых отношений, а его участники не обладают равным количеством голосов в управлении общими делами и не вправе претендовать на получение от товарищества какого-либо имущества. Они также не могут быть исключены из товарищества и не несут никакой ответственности по его долгам. Все это невозможно для кооператива.