Оценка коммерческой недвижимости затратным методом

Размер земельного участка: 1664 кв.м.

Местоположение: участок расположен внутри квартала, ограниченный улицами Минеральная, Арсенальная и Кондратьевский проспект. Форма приближена к прямоугольнику.

 

Топография: земельный участок без уклонов, ровный.

 

Подъезд: транспортная и пешеходная доступность со стороны ул. Ватунина.

 

Коммунальные услуги: электричество, вода, канализация и горячее водоснабжение от городских сетей. Отопление квартальной котельной. Газоснабжение отсутствует.

 

S_застр./S_общ.уг. =0,41

 

Описание улучшений: СПб ул.Ватутина д.12

Учет в КГИОП.

В списках вновь выявленных объектов, представляющих собой историческо - научную ценность не включено.

 

Число этажей: 2. Высота потолков: ___ м. ( заполняется исходя из конструктивного вида объекта (см. в конце), два знака после запятой)

Sобщая здания = 14__ кв.м. (последние две цифры заполняются самостоятельно)

 

Назначение здания: производственное, текущее использование производственно-складское, группа капитальности III.

 

Строительные характеристики: фундамент ленточный, не на сваях, бутовый, стены кирпичные, снаружи штукатуреные. Перегородки деревянные, штукатуреные. Перекрытия железобетонные. Крыша стальная по деревянным стропилам. Полы досчатые, линолеум. Окна двойные, двустворные. Двери филенчатые сосновые.

 

Внутренняя отделка: простая, структурная, окрашенная, лестницы сборные, железобетонные. Двор мощенный.

 

Система инженерного обеспечения: центральный от центральных сетей водопровод, канализация, городское водоснабжение. Электроосвещение открытая проводка от местных сетей. Вентиляция приточно-вытяжная. Лифта нет.

 

Внешние благоустройства: а/м стоянка во дворе на территории участка, покрытие подъездных путей удовлетворительное.

 

Дефектная ведомость: фундамент здания чувствителен к неравномерным осадкам, требуется усиление фундамента и ремонт отмостки по периметру. Наружные стены здания имеют трещины в карнизах, перемычках и углах, штукатурка частично отвалилась. Междуэтажное чердачное перекрытия имеют протечки. Необходима значительная замена стропил. Кровля подлежит ремонту, имеет протечки. Внутренние сети требуют ремонта. Внутренняя отделка помещения не отвечает современным требованиям. В ряде помещения: протечки, отслоения обоев, опадение штукатурки и краски. Требуется ремонт помещения.

 

Анализ местоположения.

Калининский административный район, расположенный в северной части Санкт-Петербурга. Население района составляет 465 тыс. человек.

· Район обладает крупным промышленным потенциалом. Здесь расположены такие предприятия как ЛОМО, ЛМЗ, ПО «Красный Выборжец» и др. на Свердловской набережной находится известнейшее АОЗТ «Игристые вина».

Район обеспечен широкой транспортной сетью. На его территории находятся несколько станций метрополитена и Финляндский вокзал.

Район оснащен сетью социальных учреждений, учреждений образования и здравоохранения. В Калининском районе работает 6 территориальных медицинских образований, отделение, ведется строительство.

В районе расположено несколько высших и средних специальных учебных заведений, 54 средних школы, в число которых входит несколько гимназий, лицеев и школ с углубленным изучением отдельных предметов.

Район считается «спальным», «промышленным». Характер землеиспользования в своем большинстве промышленный.

В 302 м. на север расположено ДТП «Лакон», в 319 м. к югу – объединение «Красный Выборжец», завод «Ленстанко» размещен к северу от нашего здания, Ленинский Металлический Завод в 504 м на восток. Поблизости также находится ж/д пути и троллейбусный парк.

 

Транспортная доступность: Финляндский вокзал – 2км, метро Пл.Ленина, маршрута прямого нет. Ближайший транспорт: Автобусы – 106,107,37,137.

Троллейбусы – 38,3,43.

Трамваи – 6,30,14,51.

Маршрутки – Т106,Т107.

Транспортная доступность района – удовлетворительная.

Формирование застройки: Площадь Ленина пересекает ул. Комсомола, которая затем соединяясь с Кондратьевским пр., образует одну из основных транспортных магистралей района. Улица Комсомола пересекает ул. Михайлова, которая выходит к Неве, на Арсенальную наб., протянувшуюся от ул. Академика Лебева до Арсенальной ул. К началу ХХв. почти вся Полюстровская наб. оказалась застроенной производственными корпусами. Позже – бывшая рабочая окраина изменила свой облик. На углу Свердловской наб. и Арсенальной ул. разбит сквер. Рядом со сквером корпуса объединения «Красный Выборжец». За его корпусами за Свердловской наб. расположены производственные корпуса и административные здания «Ленинградского Металлического завода». Сооружение, входящих в застройку набережной жилых домов складывается в середине прошлого века. Свердловская наб. оживленная транспортная магистраль. Дома расположены у излучины Невы, рассчитаны на восприятие с больших расстояний. Ритм и силуэт комплекса обогащены за счет введения в него зданий повышенной этажности. Кондратьевский проспект застраивался Кондратьевским жилмассивом, состоящим из ряда каменных жилых корпусов разного назначения.

 

Экологические характеристики территории: (4-х бальная шкала) загрязнение почвы 3 (весьма интенсивное), загрязнение атмосферы 2 (интенсивное), шум 2 (интенсивный).

Атмосфера: 2,1 ПДК.

Среднегодовые концентрации основных загрязняющих веществ (доли ПДК) Калининского района в 2002 году:

· пыль – 1,3

· диоксид азота – 1,8

· диоксид серы – ОД

· оксид углерода – 0,6

уровень шума: 76-80 Дб. Экология района – неудовлетворительная.

 

Общие выводы

Здание целесообразно использовать как промышленно-складское.

Рядом с объектом расположено множество промышленных предприятий, существует относительно удаленная транспортная доступность от объекта.

Экология промышленного района – удовлетворительная.

Земельный участок – на правах аренды.

Объект оценки – право собственности.

Сервитутами не обременен.

Максимальная эффективность – промышленно-складское помещение.

 

Оценка коммерческой недвижимости затратным методом.

Затратный подход:

 

1. Определение восстановительной стоимости – стоимости создания точно такого же объекта, из тех же материалов, с такими же технологиями, но по сегодняшним ценам.
2. Определение износа – потери стоимости объекта.
3. Определение цены объекта недвижимости.

 

 

1. Определение восстановительной стоимости.

Наиболее близкий конструктивный вид здания – гаражи для грузового автотранспорта 1965 года постройки (III группа капитальности).

 

По наиболее похожим конструктивным видам здания находим в справочниках УПВС удельное значение восстановительной стоимости.

 

Для гаражей грузового автотранспорта 1965 года постройки (III группа капитальности) удельное значение восстановительной стоимости составляет 13,1 руб/м³ строительного объема в ценах 1970 года.

 

V_стр. = S ∙ h, где:

 

V_стр. – строительный объем,

S - общая площадь здания,

h – высота потолков.

 

 

ВС₁₉₇₀ = Уд.знач.ВС ∙ V_стр., где:

 

ВС₁₉₇₀ – восстановительная стоимость объекта в ценах 1970 года.

Уд.знач.ВС – удельное значение восстановительной стоимости в ценах 1970 года.

 

Для определения восстановительной стоимости объекта на 1 квартал 2013 года, необходимо скорректировать восстановительную стоимость в ценах 1970 года на индексы перехода цен к 1984 году и к 1 кварталу 2013 года, которые составляют 1,2 и ___ соответственно.

 

ВС₂₀₁₃ = ВС₁₉₇₀ ∙ I₁₉₈₄ ∙ I₂₀₁₃, где:

 

I₁₉₈₄ – индекс перехода цен от 1970 года к 1984 году

I₂₀₀₇ – индекс перехода цен от 1984 года к 1 кварталу 2008 года.

 

 

Необходимо также учесть НДС, для этого откорректируем ВС₂₀₁₃ на индекс, учитывающий НДС.

 

ВС = ВС₂₀₁₃ ∙ 1,18

Физический износ

 

№п/п	Наименование конструктивного элемента	Удельный вес	Процент физ. износа	Сред.взвеш. процент физ.износа
	Фундамент
	Несущие конструкции
	Перекрытия
	Кровля
	Полы
	Дверные, оконные проемы
	Внутренняя отделка
	Внутренние сантехнические и электрические устройства и сети
	Прочее
	Итого