Зміна, розірвання та припинення договору. Правові наслідки

Сторони можуть змінювати розмір та форми плати за користування майном шляхом внесення відповідних змін до договору. Підставою для перегляду, зміни (індексації) розміру можуть бути інфляційні процеси тощо. Частиною 4 ст. 762 ЦК встановлено право наймача вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. За цих же обставин наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути ним використане (ч. 6 ст. 762 ЦК). Умовами застосування зазначених положень ЦК є те, що обставини, з якими пов'язується істотне зменшення можливості користування майном або неможливість його використання протягом певного часу, повинні бути об'єктивними, а не наслідком винної поведінки наймача. Не враховуються також суб'єктивні причини (наприклад, хвороба наймача, виїзд у відрядження тощо). Тобто наймач звільняється від внесення плати за певний період часу, якщо протягом нього існували обставини непереборної сили, які унеможливили використання майна.

Розмір плати за користування може бути зменшеним на вимогу наймача, якщо наймодавець не повідомив його про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм (ч. 2 ст. 769 ЦК).

Підстави припинення договору та розірвання договору. Договір найму припиняється за спеціальними підставами, визначеними ЦК. Частиною 1 ст. 781 ЦК передбачено, що договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи - наймача, якщо інше не встановлено договором або законом. Смерть фізичної особи - наймодавця не є підставою припинення договору найму, оскільки права та обов'язки у цьому разі переходять до його спадкоємців (ч. 1 ст. 770 ЦК).

Підставою для припинення договору найму є також ліквідація юридичної особи, котра була наймачем або наймодавцем, оскільки у такому випадку відсутні правонаступники, а, отже, немає суб'єкта, до якого переходять у цьому разі права та обов'язки. Підставою для припинення договору найму може бути і відчуження наймодавцем речі, але лише у тому разі, якщо сторони обумовили це у договорі (ч. 2 ст. 770 ЦК).

Окрім зазначених спеціальних підстав припинення договору найму, його припинення може відбуватись і на загальних підставах, але тільки у тому разі, якщо вони не протирічать сутності найму. Зокрема, договір найму припиняється за домовленістю сторін новацією тощо.

Закон пов'язує розірвання договору найму з винною поведінкою його сторін. Наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймодавець: передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі; не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі (ст. 784 ЦК).

Підставою для розірвання договору на вимогу наймача є порушення наймодавцем обов'язку про повідомлення наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм (ч. 2 ст, 769 ЦК). У цьому разі наймач може вимагати не лише розірвання договору, а й відшкодування збитків.

Наймодавцеві закон надає право вимагати розірвання договору в тих випадках, якщо наймач: користується річчю всупереч договору або призначенню речі; без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; не приступив до проведення капітального ремон-ту речі у разі, коли обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача (ст.783 ЦК).

Як і будь-який договір, договір найму не може бути розірваний у односторонньому порядку. Виняток становить ст. 782 ЦК, якою передбачено право наймодавця відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування нею протягом трьох місяців підряд. Договір вважається розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.