Закордонний досвід ГІС в грошовій оцінці земель

Особливістю будь-якої геоінформаційної системи і її перевагою над звичайними реєстрами і базами даних є можливість використання просторової прив'язки і візуалізації семантичних даних (геокодування), крім того, вона може вміщувати в собі всю необхідну картографічну інформацію.

Застосування геоінформаційних систем в розвинених країнах світу для різних задач економіки і управління тісно пов’язане із власне розвитком цифрових технологій.

Першою реально працюючою геоінформаційною системою у світі вважається ГІС Канади, розроблена в середині 60-х років XX ст на базі перших ЕОМ і пакетної системи обробки даних. Основне призначення ГІС Канади полягало в обробці і аналізі даних, накопичених Канадською службою земельного обліку (Canada Land Inventory), для використання при розробленні планів землеустрою величезних площ переважно сільськогосподарського призначення.

Розробка перших геоінформаційних систем було результатом реалізації цілком очевидного прагнення застосувати унікальні і все зростаючі можливості ЕОМ, які з'явилися в 50-х роках XX ст., для зберігання і маніпулювання великими масивами накопиченої на той час різнорідної інформації про природні і соціально-економічні умови і ресурси територій. Проте створення таких складних автоматизованих інформаційних систем зумовило необхідність вирішення цілого комплексу проблем, пов'язаних з особливостями кодування просторової інформації, необхідністю розробки програмного забезпечення для її зберігання і обробки, створення відповідної апаратури для введення і представлення просторових даних.

У межах вже майже п'ятдесятилітнього періоду історії розвитку геоінформаційних технологій можна з певною мірою умовності виділити такі етапи: 1) кінець 1950-х - кінець 1970-х років; 2) 80-ті роки та 3) 90-ті роки XX століття — початок XXI століття.

Перший етап (кінець 50-х — кінець 70-х років XX ст.) разом зі створенням перших географічних інформаційних систем, перш за все в Канаді і США, характеризується розробленням перших комп'ютерних систем просторового аналізу растрових зображень й автоматизованого картографування з використанням лінійних і пір'яних плотерів. У подальшому (70-ті роки — початок 80-х років XX ст.) були розроблені інші програмні пакети (GRID, CALFORM, ODYSSEY та ін.), що забезпечували як цифрування карт і автоматичне картографування, так і просторовий аналіз. Одночасно подібного роду програмні продукти, відомі залежно від їх основного призначення під назвою або «пакетів картографічного аналізу», або «систем автоматизованого картографування», розроблялися і в інших наукових центрах Північної Америки і Західної Європи.

[інші етапи]

Для чого може використовуватись ГІС у грошовій оцінці земель? Можна

виділити такі головні завдання, у яких застосування ГІС-технологій значно

підвищує якість грошової оцінки:

1. Автоматизований збір, обробка та систематизація вихідних

даних (як картографічних, так і семантичних).

2. Аналіз отриманої інформації (застосування методів просторового

аналізу для обрахунку площ об’єктів, їх довжини, периметра;

використання оверлейного та буферного аналізу для визначення

щільності розповсюдження окремих факторів оцінки; побудова

картограм та картодіаграм при визначенні інтегральних індексів

якості території; застосування методу ізоліній при інтерполяції

результатів).

3. Пошук, сортування та вибірка результатів грошової оцінки

окремих земельних ділянок.

4. Підготовка та роздрукування результатів грошової оцінки через

застосування принтерів та плотерів.

 

У міжнародній практиці відсутнє поняття «оцінка земельних ділянок».

Навідміну від сучасної практики управління нерухомістю в Україні, коли відбувається розділення об’єктів нерухомості від ділянок, на яких вони розміщені, загальноприйнятим вважається, що нерухомість — це єдиний об'єкт: земельна ділянка з покращеннями (об'єктами нерухомості, що на ній розміщені, капітальними вкладеннями).

Оцінка нерухомості застосовується в оподаткуванні, інвестуванні, страхуванні і т. ін. Важливе значення вона має і в області кредитування. Залогова вартість нерухомості, яку кредитор може отримати у разі вимушеної її продажу на ринку у випадку неплатоспроможнийності позичальника, повинна забезпечувати кредит. Вона менше ринковоїної вартості на величину ризикувої складової. Її недостовірне визначення призводить або до заниження (недоотриманню фінансових коштів позичальникомком), або завищення (загрозі отримання банком збитків у результаті вимушеного продажу об'єктів та застави) суми кредиту, що видається фінансовою установою.

В експертній оцінці вважається, що кожна країна має свої національні особливості.

В статті під назвою «Оценка недвижимости: опыт США и Германии» журналу Байкауські веснік Светлана Рябова, розповідає про оцінку нерухомості в одних з провідних країнах світу.

Організації оцінки

В Німеччині спеціальні експертні комісії з оцінки нерухомості – це назалежні колективи експертів, які не підпорядковуються органам влади і складаються з висококваліфікованих спеціалістів в сфері нерухомості, що обираються на 4-5 років. В їх функції входять збір і розширення даних по динаміці цін на нерухомість на містах, професійна оцінка для фізичних і юридичних осіб. Необхідною матеріально-технічною базою і службовим персоналом роботу комісій забезпечують місцеві органи влади.

Решта німецьких оцінювачів представляються собою неоднорідну професійну групу. Їх категорії формуються в залежності від цілей оцінки. Законодавство Німеччини не створює обмеження для зайняття оціночною діяльністю. Більшість місцевих оцінювачів – це спеціалісти в сфері проектування і архітектури, які роблять послуги в сфері оцінки місцевих земель і інших обєктів. Однак ведучу роль при ринковій оцінці нерухомості грають оцінювачі, які пройшли підготовку по спеціальним програмам в торгово-промислових палатах. До них в першу чергу відносяться назалежні експерти з оцінки, які мають державну ліцензію і принесли присягу. Їх діяльність може поширюватись як на рвіні земель, федерацій, так і на міжнародному рівні. Крім того незалежні експерти з оцінки можуть бути штатними співробітниками банків, стархових компанцій, інвестиційних фондів і проводити оцінку виключно для своїх організацій. Діяльність оцінювачів кредитних установ повязана з оцінкою нерухомості як забезпеченням кредитних обовязків. При цьому вони притримуються принципів оцінки, що забезпечують покриття заборгованності шляхом визначення спеціалізованої вартості нерухомості, яка не може перевищувати 60% ринкової вартості в загально прийнятому уявленні.

На основі американського досвіду виділяється пять рівнів регулювання професійної поведінки оцінювачів.

Перший рівень звязаний з загальногромадськими федеральними і місцевими законами, яким повинна підкорятися кожна людина.

Другий рівень звязаний з законами, що відносяться до деяких груп людей. Ці закони і правила, що регулюють особливі види діяльності. В усіх штатах США оціночна діяльність підпадає під цю категорію контролю.

Третій рівень включає Стандарти оцінки, різні кодекси етики, розроблені професійними організаціями для контролю діяльності своїх членів. Згодя коритися їм – одне з умов членства в організації, а порушники можуть каратися в дисциплінарному порядку. Найвищим покаранням є виключення з професійної організації.

Четвертий рівень представляють стандарти, встановлені різними організаціями оцінювачів. Вимоги для членства в більшості таких організаціях зводиться до притримування кодексу професійної етики і стандартів даної організації. Часто професійні стандарти і кодекси організації суворіші, ніж Стандарти оцінки. Багато з них мають в своїй структурі спеціальні комісії, які повинні вислуховувати скарги і претензії, впроваджувати в життя кодекси етики, контролювати діяльність своїх членів, призупиняти їх членство, в виключних випадках виключати їх із організації.

П’ятий рівень пов'язаний з особистими правилами, що розробляються людьми для встановлення особистих життевих норм у відповідності з особистими і релігійними переконаннями.

Обидві системи оцінки нерухомості показали свою життєздатність, вони засновані на принципах визначення вартості виходячи з ринкових даних, хоча мають при цьому різну історію свого розвитку.

В Німеччині реєструються і оцінюються всі угоди з нерухомістю в реєстрі цін покупки. З цією метою по всій країні створені комісії експертів, що отримують копію документа про угоду з купівлі нерухомості, в якому вказується ціна покупки, вносять відомості про угоду в електронну базу даних (реєстр цін покупки). Крім того комісії експертів публікють індексні ряди цін на нерухомість і інші діні, що використовуються в подальшому оцінювачами як база для порівняння при визначенні ринкової вартості. Комісії публікують також нормативну вартість землі, яка встановлюється періодично як середня вартість землі в конкретному регіоні.

Німецький ринок нерухомості в цілому можна назвати прозорим, так як створені умови для отримання необхідної інформації в цілях визначення рикової вартості нерухомості.

В США дані про угоди з покупки нерухомості знаходяться в різних джерелах в залежності від типу нерухомості:

- Агенствах з продажу нерухомості

- Інституті оцінки житлової нерухомості і інституті комерційної нерухомості

- Бюро статистики праці

- Географічній інформаційній системі (ГІС).

І в Німеччині, і в США для оцінки нерухомості використовуються дані про земельні ділянки, що містяться у кадастрах цих держав.

В Німеччині широко застосовується автоматизований кадастр для вирішення адміністративних завдань. Розробка інформаційної системи про землю передбачає використання різних методів отримання інформації:

- дигіталізація існуючих топокарт і планів;

- обробка матеріалів аерофотознімання;

- проведення наземного знімання.

Сучасна кадастрова система США працює як географічна інформаційна система, де в якості вихідної величини використовується парцела (ділянка землі). Парцели об'єднуються у файли по окремих кварталах. Вибір інформації з файла може проводитися за адресами будинків, номерами вулиць.

При розробці кадастру введено стандарт на точність кадастрового знімання і масштаб знімання.

У базу даних кадастру включають:

- правові аспекти.

- інформацію про парцелу (ґрунти, ландшафт, вулиця, відстані до магазинів, метричні та якісні характеристики будівель);

- відомості про ціни і витрати;

- сплачуваний податок;

транспортна доступність, підземні комунікації.

 

2.