Арбитражная практика по недействительным сделкам

Актуальность темы недействительных сделок определена изменившейся арбитражной практикой, касающейся оценки обстоятельств и исследования доказательств, при помощи которых обосновывается признание ничтожной сделки недействительной.

Отметим, что вопрос о полномочиях лица, подписавшего сделку от имени организации, необходимо решать с учетом последующего ее одобрения любыми действиями, в том числе косвенно относимыми к данной сделке. Вместе с тем нужно учитывать все положения учредительных документов, прямо регламентирующие полномочия того или иного органа предприятия.

В некоторых случаях речь может идти об обстоятельствах, связанных с положением должностного лица, подписавшего ту или иную сделку от имени юридического лица (к примеру, акционерного общества) без письменного согласия руководящего органа (совета директоров) и последующего одобрения сделки коллективом (общим собранием акционеров общества).

Кроме того, при подаче искового заявления о признании ничтожной сделки недействительной нужно обратить внимание на нормы материального права. В частности, ссылка на ст. 174 ГК РФ порождает требования, связанные с ограничением полномочий на совершение сделки, а из содержания ст. 183 ГКРФ вытекают требования, касающиеся отсутствия полномочий. Данные правовые разграничения следует учитывать при оформлении исковых заявлений.

Далее на конкретных примерах из арбитражной практики проиллюстрированы объективные и субъективные факторы, влияющие на принятие решений о признании ничтожной сделки недействительной.

Ситуация 14. В арбитражном суде г. Москвы рассматривалось дело по иску ЗАО «Центр-Орбита-Сервис» к акционерному коммерческому банку «Русский банк имущественной опеки» о признании ничтожной сделки купли-продажи недействительной. Между сторонами 20 сентября 1996 г. был заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи здания, расположенного по адресу: Москва, ул. Криворожская. Право собственности нового владельца на это здание зарегистрировано Комитетом по управлению имуществом г. Москвы с выдачей АКБ «Русский банк имущественной опеки» свидетельства на право собственности и свидетельства о внесении в реестр собственности от 19 ноября 1996 г.

Истец, считая данный договор недействительным, обосновывал свою позицию тем, что вопрос о продаже здания АКБ «Русский банк имущественной опеки» не обсуждался ни на одном заседании совета директоров ЗАО «Центр-Орбита-Сервис», ни на общем собрании акционеров. Выписка из решения общего собрания акционеров ЗАО, подписанная генеральным директором, представленная для нотариального совершения договора купли-продажи здания, была подложной. Кроме того, здание на ул. Криворожской ранее было внесено в уставный капитал ЗАО «Центр-Орбита-Сервис»; его стоимость на момент совершения сделки оценивалась (по данным БТИ)в 33 млрд. руб. и оставляла более 50% балансовой стоимости активов общества.

Таким образом, истец считал, что указанная сделка совершена по подложным документам в нарушение требований п. 2 ст. 79 Закона об акционерных обществах, в связи с чем должна считаться недействительной и не порождать гражданско-правовых последствий для сторон.

Ответчик представил в суд встречное исковое заявление о выполнении условий договора и выселении, требования которого суд не удовлетворил.

До вынесения решения истец уточнил исковые требования: он просил суд признать недействительным договор, заключенный между истцом и ответчиком, а также соглашения и протоколы к данному договору, после чего применить последствия признания сделки недействительной и возвратить стороны в первоначальное положение.

Решением арбитражного суда ничтожная сделка купли-продажи здания по договору от 20 сентября 1996 г. признана недействительной. Применены последствия недействительности сделок с возвращением сторон и первоначальное положение.

Не согласившись с принятым решением, ответчик просил в апелляционной жалобе решение суда первой инстанции отменить в иске отказать.

Апелляционная инстанция арбитражного суда сочла, что решение первой инстанции вынесено необоснованно, с нарушением норм материального права, а выводы, сделанные судом, не соответствуют обстоятельствам и материалам дела, в результате чего решение суда первой инстанции было отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Как следовало из материалов дела, по мнению истца, спорный договор купли-продажи от 20 сентября 1996г. является ничтожным, поскольку заключен с нарушениями требований п. 2 ст. 79 Закона об акционерных обществах и по подложным документам, а договор купли-продажи от 13 сентября 1995 г. недействителен, ибо не прошел государственную регистрацию, что требуется согласно нормам п. 1 ст. 131 ГК РФ. Недействительность данного договора вытекает и из превышения полномочии генерального директора ЗАО, якобы не уполномоченного на совершение этой сделки. Однако суд апелляционной инстанции счел, что договор купли-продажи от 13 сентября 1995 г. и дополнительные соглашения к нему не могут считаться недействительными только по тем основаниям, которые указал истец, так как договор подписан генеральным директором ЗАО, который в соответствии с уставом руководит работой общества, действует от его имени и решает все вопросы текущей деятельности общества, за исключением тех, которые отнесены к исключительной компетенции общего собрания акционеров. Заключение же договоров купли-продажи недвижимого имущества к исключительной компетенции общего собрания отнесено не было.

Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что генеральный директор при подписании указанного договора действовал в пределах пре доставленных ему полномочий. Кроме того, дальнейшие действия истца показывают, что он поступил недобросовестно и неразумно: полученные за продажу здания (об этом прямо указывалось в назначении платежа) денежные средства не возвратил ответчику, а израсходовал на собственные нужды (погашение кредитов, приобретение квартир, выплату заработной платы).

Данный вывод апелляционной инстанции, к сожалению, не основывался на материально-правовых нормах, регулирующих рассматриваемые правоотношения, и был субъективным, что впоследствии подтвердилось фактическими материалами дела и постановлениями Федерального арбитражного суда Московского округа и выводами заместителя председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отказавшего в при несении протеста. Постановлением ФАС Московского округа решение арбитражного суда первой инстанции и постановление суда апелляцией ной инстанции по данному делу отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию указанного суда в связи с неправильным применением норм материального права.

При новом рассмотрении данного дела решением Арбитражного суда г. Москвы от 18 октября 1997 г. договор купли-продажи нежилого помещения от 20 сентября 1996 г., заключенный между ЗАО «Центр-Орбита-Сервис» и АКБ «Русский банк имущественной опеки», признан недействительным. В удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи имущества, заключенного между ЗАО и АКБ, суд отказал.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 20 января 1998 г. решение арбитражного суда от 18 октября 1997 г. в части признания не действительным договора купли-продажи отменено и договор признан недействительным в связи с тем, что суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, и не проверил право истца на отчуждение спорного здания.

Как следовало из материалов дела, истец приобрел здание по ул. Криворожской по договору купли-продажи имущества от 5 сентября 1995 г., заключенному в Фонде имущества Москвы, где и было выдано свидетельство на право собственности (реестр 1099) от 8 сентября 1995 г. ми имущественный комплекс.

Между тем в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Отметим, что гражданское законодательство России связывает переход права собственности на недвижимость именно с государственной регистрацией, поскольку ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переходи прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Постановлением Правительства Москвы от 18 апреля 1995г. № 327 «О разграничении государственной собственности на территории Москвы и государственной регистрации имущественных прав» Москомимуществу поручено осуществлять государственную регистрацию нрав собственности на здания, сооружения и нежилые помещения и сделок с ними на базе реестра собственности в соответствии со ст. 131, 223 ГК РФ и выдачу свидетельства о внесении в реестр собственности.

Спорное здание по договору купли-продажи (под условием) от 13 сентября 1995 г. было отчуждено до регистрации нрава собственности истца на здание, т.е. с нарушением требования закона, что являлось бесспорным основанием для признания данной сделки недействительной в силу ст. 168ГКРФ.

Суд апелляционной инстанции не принял во внимание доводы ответчика относительно того, что сделка совершена под условием и здание фактически отчуждено уже после регистрации собственности истца на эту недвижимость, поскольку, оценивая оспариваемый договор, суд исходил к из его предмета, а не из условий, принимая во внимание то, что воля сторон должна была быть направлена на куплю-продажу здания, а условия договора относятся к его исполнению.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Кроме того, к правоотношениям сторон применяются последствия недействительности сделки: стороны возвращаются к первоначальному положению.

Однако ответчик не согласился с постановлением апелляционной инстанции и обратился в ФАС Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил постановление апелляционной инстанции отменить, а решение суда первой инстанции оставить в силе.

Кассационная инстанция, проверив законность и обоснованность решения и постановления арбитражного суда, сочла, что суд первой инстанции правильно установил предмет доказывания по данному спору, учел все обстоятельства, имеющие значение для дела, и правильно применил нормы материального права (ст. 11,53, 131, 168 ГК РФ), Закон об акционерных обществах и нормы процессуального права.

В дополнение к апелляционной жалобе истец указывал, что спорное здание по договору купли-продажи от 13 сентября 1995 г. отчуждено до регистрации права собственности на здание, т.е. с нарушением п. 2 ст. 223 ГК РФ. Однако истец не учел того, что названное дополнительное основание (по дополнению к апелляционной жалобе) не было предметом рассмотрения в судебном заседании первой инстанции, поскольку истец не ссылался на указанные обстоятельства и нарушение п. 2 ст. 223 ГК РФ при заключении оспариваемого договора.

Кроме того, при приватизации государственного муниципального имущества предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное (ч. 2 ст. 217 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Пунктом 3 ст. 27 Закона РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» установлено, что право собственности на предприятие переходит от продавца к покупателю с момента регистрации договора купли-продажи в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а зарегистрированный договор купли-продажи является документом, удостоверяющим право собственности покупателя.

Статьей 131 ГК РФ определена обязательность государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней органами юстиции в едином государственном реестре. В этой же статье (п. 6) содержится отсылка к Закону о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которого на момент совершения оспариваемой сделки не существовало.

Следовательно, истец, зарегистрировав 8 сентября 1995 г. договор купли-продажи от 5 сентября 1995 г., получил право владения, пользования и распоряжения в полном объеме зданием по адресу: Москва, ул. Криворожская — с момента регистрации в Фонде имущества г. Москвы, т.е. с 8 сентября 1995 г. Совершая сделку по отчуждению имущества путем заключения договора купли-продажи от 13 сентября 1995 г., истец действовал в пределах своей правоспособности и не нарушил требований ст. 131 и 223 ГК РФ.

Федеральный арбитражный суд Московского округа пришел к выводу, что у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для изменения решения от 8 октября 1997г., поскольку он был не вправе руководствоваться при рассмотрении дела положениями Постановления Правительства Москвы от 18 апреля 1995 г. № 327, ибо в данном случае внесение в реестр собственности г. Москвы истца и здания по указанному адресу с выдачей свидетельства от 10 ноября 1995г. имело учетный характер и свидетельство не являлось правоустанавливающим документом.

Постановление суда апелляционной инстанции от 20 января 1998 г. в части признания недействительным договора купли-продажи имущества (здания) было отменено. По этим же основаниям отменено постановление суда апелляционной инстанции в части применения судом последствий недействительности сделки. В остальной части постановление оставлено без изменения. Решение Арбитражного суда г. Москвы от 8 октября 1997 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи от 13 сентября 1995 г., заключенного между ЗАО «Центр-Орбита-Сервис» и АКБ «Русский банк имущественной опеки», также оставлено в силе.

Заместитель председателя ВАС РФ рассмотрел заявление ЗАО «Центр-Орбита-Сервис» о принесении протеста и отказал в связи с отсутствием оснований для его принесения.

Ситуация 15. Общество с ограниченной ответственностью «Магазин «Арктический» обратилось в арбитражный суд Архангельской области с иском к акционерному инвестиционному коммерческому промышленно-строительному банку «Архангельскпромстройбанк» о признании недействительными кредитного договора от 22 июня 1995 г. и договора об ипотеке от 23 июня 1995 г.

Решением арбитражного суда от 1 июля 1997 г. исковые требования были удовлетворены на основании ст. 166, 168 и 174 ГК РФ. Суд пришел к выводу, что договоры подписаны неуполномоченным лицом. Утверждение ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, установленного п. 2 ст. 181 ГК РФ, ошибочно. Этот срок должен исчисляться с момента принятия Октябрьским районным судом г. Архангельска решения от 2 июня 1997 г. о недействительности протоколов общего собрат товарищества о назначении директора, а исковое заявление подано 2 июня 1997г.

Постановлением апелляционной инстанции от 13 августа 1997 г. решение оставлено без изменения, жалоба — без удовлетворения.

В кассационном порядке законность и обоснованность судебныхактов не проверялись.

Президиум ВАС РФ удовлетворил протест на вынесенные судебные акты по следующим основаниям. Истец, обосновывая исковые требования, исходил из того, что лицо, подписавшее договоры от имени магазина, исполняло обязанности директора магазина, а потому не имело полномочий для их подписания.

В уставе ООО «Магазин «Арктический» условий о возможности передачи полномочий директора лицу, исполняющему его обязанности, но содержалось. Согласно уставу товарищества заключать договоры, распоряжаться имуществом вправе только директор, избираемый на общем собрании. По мнению истца, сделка заключена неуполномоченным лицом и не одобрена представляемым (ст. 183 ГК.РФ).

Как следовало из материалов дела, между ООО «Магазин «Арктический» и «Архангельскпромстройбанком» 22 июня 1995 г. заключен договор о предоставлении кредита на сумму 600 млн. руб. Со стороны общества договоры подписаны лицом, исполнявшим обязанности директора магазина по приказу директора от 14 июня 1997 г.

Согласно п. 4.10 устава ООО «Магазин «Арктический» директор действует от имени предприятия, распоряжается его имуществом, заключает договоры, пользуется правом распоряжаться средствами, издает приказы без доверенности.

Ограничений в части заключения кредитных договоров и договоров о залоге не установлено, к исключительной компетенции общего собрания это право не отнесено.

Назначение директором на время своего отпуска другого работника исполняющим обязанности директора не противоречит ни уставу, ни закону.

Решение Октябрьского районного суда г. Архангельска о признании недействительным решений общего собрания членов-пайщиков ООО «Магазин «Арктический» от 31 августа 1992г.и 10 июля 1996г. о назначении директора не является основанием, по которому кредитный договор от 22 июня 1995 г. и договор об ипотеке от 23 июня 1995 г. могли быть признаны недействительными. В июне 1995 г. банк не мог знать об отсутствии полномочий у директора, так как решение Октябрьского районного суда г. Архангельска принято значительно позднее заключения оспариваемых договоров.

Кроме того, директор магазина заключил дополнительные соглашения к кредитному договору. Указанное обстоятельство, а также частичное погашение кредита заемщиком свидетельствуют об одобрении этого доктора.

Следовательно, суд пришел к ошибочному выводу о несоответствии оспариваемых договоров требованиям закона ввиду их подписания неуполномоченным лицом и неправильно признал их недействительными на основании ст. 168 ГК РФ. Применение ст. 174 ГК РФ было неправомерно, так как отсутствовали основания для ссылки на нее. Помимо этого, истец в обоснование исковых требований ссылался не на ограничение полномочий на совершение сделок (ст. 174 ГК РФ), а на отсутствие полномочий (ст. 183 ГК РФ).

Следующие два примера характерны для арендных правоотношений между организациями и показывают несовершенство действующего законодательства.

Ситуация 16. В Арбитражном суде г. Москвы рассматривалось дело по иску Комитета по управлению имуществом г. Москвы к ООО «Фирма ОЛТА» с участием третьего лица — дирекции единого заказчика муниципального района Перово о признании договора аренды недействительным. В судебном заседании от ответчика поступило встречное исковое заявление о регистрации договора аренды и выдаче свидетельства на право аренды нежилого помещения. Арбитражный суд не нашел достаточных оснований для его удовлетворения, ибо иск о признании недействительным договора аренды и иск об обязании зарегистрировать договор аренды и выдать свидетельство на право аренды по своему материально-правовому содержанию и основаниям возникновения требований неоднородны и их совместное рассмотрение нецелесообразно, так как лишь значительно затруднило бы выяснение обстоятельств дела.

В обоснование своих требований истец сослался на нарушение ответчиком порядка заключения договора аренды, на отсутствие поникший к его заключению, отсутствие существенного условия доктора аренды (не указана общая арендуемая площадь), а также на отсутствие регистрации договора, что противоречит ст. 651 ГК РФ. В результате согласно п. 4.3 Положения о порядке учета и оформления права на недвижимость и г. Москве (Приложение № 1 к Постановлению Правительства г. Москвы от 16 сентября 1993 г. № 868) договор аренды, не зарегистрированный в Москомимуществе, считается недействительным. В ходе заседания истец уточнил исковые требования и порядке ст. 37 АПК РФ и просил признать ничтожный договор аренды от 20 сентября 1995 г. недействительным с учетом того, что в момент действия договора аренды от 7 апреля 1992 г., заключенного между Москомимуществом и туристическим бюро по обслуживанию москвичей, заключен договор от 20 сентября 1995г. на обремененное обязательствами имущество. Третье лицо требования истца поддержало в полном объеме.

Из материалов дела следовало, что в договоре от 20 сентября 1995 г. не было сведений о регистрации договора и его утверждении Москомимуществом. Вместе с тем согласно ст. 609, 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. В то же время п. 4.3 Положения о порядке учета и оформления права на недвижимость в г. Москве предусматривается, что договор аренды, не зарегистрированный в Москомимуществе, считается недействительным. В ходе рассмотрения дела ответчик не смог представить законные основания, послужившие поводом для заключения договора аренды, а ссылка на договор о совместной деятельности от 1 января 1993 г. ничтожна, поскольку сторонами данного договора являются не собственники помещения, сдаваемого в аренду, а решение собственника либо уполномоченного им на то органа не издавалось. Более того, распоряжение от 22 ноября 1995 г., согласно п. 2 которого Восточному территориальному агентству предлагалось оформить договор аренды с ООО «Фирма ОЛТА», издано после подписания договора аренды от 20 сентября 1995 г. и распоряжения от 1 июня 1996 г. Это распоряжение было отменено в связи с невыполнением п. 5 распоряжения от 22 сентября 1995 г.

Заключенный ранее между Москомимуществом и туристическим бюро договор аренды от 7 апреля 1992 г. сроком действия до 18 марта 1997 г. не был расторгнут в установленном порядке и не признан недействительным. Таким образом, спорное помещение находится в арендных обязательствах. Имеющееся в деле письмо туристического бюро с предложением о расторжении договора аренды не стало доказательством его расторжения, поскольку не представлено двустороннее соглашение с Москомимуществом о расторжении либо решение суда на тот же предмет.

В период действия договора аренды от 7 апреля 1992 г. был заключен новый договор от 20 сентября 1995 г. с ООО «Фирма ОЛТА», который в силу закона (ст. 168 ГК РФ) является ничтожным.

Суд рассмотрел и отклонил заявление ответчика о применении срока исковой давности как к оспоримой сделке в соответствии со ст. 199 ГК РФ (один год), поскольку указанный договор в силу его ничтожности не относится к числу оспоримых сделок и является недействительным в силу закона.

Был учтен также п. 32 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. №6/8, допускающий возможность предъявления иска о признании ничтожной сделки недействительной.

Кроме того, на одно и то же помещение заключено два договора аренды; договор, признаваемый истцом недействительным, заключен на аренду помещения, уже обремененного арендными обязательствами, в связи счем второй по счету (по порядку заключения) договор аренды является ничтожным в силу ст. 166, 168 ГК РФ. Основания ничтожности усиливает отсутствие правовых оснований для его заключения и решения собственника либо уполномоченного на то органа, а также ненадлежащая регистрация договора аренды.

Арбитражный суд первой инстанции признал ничтожный договор фонды, заключенный между ООО «Фирма ОЛТА», ДЕЗ МР «Перово» и Москомимуществом, недействительным.

Ответчик не согласился с принятым решением и обратился с апелляционной жалобой на вынесенный судебный акт.

Апелляционная коллегия, исследовав обстоятельства, имеющие значение по делу, проверив законность и обоснованность вынесенного решения, определила, что фактические взаимоотношения сторон, предшествование заключению договора, не могут влиять на правовую оценку договора как недействительного в силу его ничтожности, поскольку он заключен с нарушением ст. 166, 168, 609, 651 ГКРФ.

Доводы заявителя (ответчика) в апелляционной жалобе полностью повторяют доводы, содержащиеся в отзыве на исковое заявление. Суд апелляционной инстанции счел, что суд первой инстанции правильно и всесторонне оценил эти доводы.

Постановлением апелляционной коллегии решение от 12 мая 1998 г. оставлено без изменения, а жалоба без удовлетворения.

В кассационном порядке законность и обоснованность вынесенных судебных актов не проверялись, решение вступило в законную силу.

Ситуация 17. В Арбитражном суде г. Москвы рассматривался иск ЗАО «Строительство и сервис» к ответчикам: ЗАО «Гамета «Консерватор», Мингосимущество России, ГУЭП «ЭКСПР» о признании недействительным договора аренды нежилых помещений от 19 июня 1997 г. Этот договор предусматривал аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: Москва, Газетный пер., и был заключен при участии балансодержателя названных Помещений — государственного предприятия «Центр Огарева-5».

Истец, обосновывая свои исковые требования, ссылался на то, что распоряжением Мингосимущества России от 28 июня 1996 г. государственное предприятие «Центр Огарева-5» было ликвидировано, а арендуемые истцом помещения были переданы на баланс ГУЭП «ЭКСФЕН» (после правопреемства — «ЭКСПР»), который создавал препятствия для дальнейшего пользования истцом указанных помещений, отказав в заключении договора на их эксплуатационно-коммунальное обслуживание. Новый балансодержатель, дабы оправдать свои незаконные действия, инспирировал направление ответчиком истцу письма об одностороннем досрочном расторжении договора аренды от 2 июля 1993 г. Так как по существу это было нарушением прав истца и требований закона (ст. 309, 310, 420, 425, 450, 452 ГКРФ), истец обратился в арбитражный суд, решением которого и постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа договор от 2 июля 1993 г. признан нерасторгнутым и действующим, подтверждена неправомерность действий Мингосимущества России и ГУЭП «ЭКСФЕН» в отношении истца. Однако в период рассмотрения данного дела Мингосимущество России с участием нового балансодержателя ГУЭП «ЭК.СПР» сдало в аренду эти же нежилые помещения ЗАО «Газета «Консерватор», заключив с ним договор от 19 июня 1997 г. Кроме того, Мингосимущество России и ГУЭП «ЭКСПР» не сообщили ЗАО «Газета «Консерватор» о том, что сдаваемые ими в аренду помещения обременены арендными обязательствами, т.е. были нарушены нормы ст. 178 и 179 ГКРФ.

Возражая по существу заявленных требований, ответчики сослались на то, что договор от 19 июня 1997 г. заключен при наличии законных оснований, а истец не является стороной по указанному договору и не имеет полномочий на заявление иска. Ответчики также отмечали, что договор от 2 июля 1993 г. на момент заключения договора от 19 июня 1997г. расторгнут, что подтверждено (по мнению ответчика) конклюдентными действиями истца.

Между тем из материалов дела следовало, что причиной спора стал договор от 19 июня 1997 г., заключенный при наличии действующего договора от 2 июля 1993 г. Договор от 2 июля 1993 г., заключенный между истцом и Госкомимущества России, был оформлен в соответствии с Указом Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230.

Ответчики, ссылаясь на письмо о расторжении указанного договора, считали, что договор расторгнут, а помещение, на аренду которого впоследствии был заключен договор от 19 июня 1997 г., свободно от обязательств.

Однако доводы ответчиков не нашли своего подтверждения, так как не соответствовали условиям договора аренды от 2 июля 1993 г., в котором не был установлен порядок одностороннего расторжения договора. Кроме того, эти доводы опровергались вступившим в законную силу решением по делу и постановлением ФАС Московского округа. Указанным решением и постановлением установлен факт действия договора от 2 июля 1993г., в результате чего данный договор признан нерасторгнутым. В связи с этим доводы ответчиков относительно того, что при оформлении договора от 19 июня 1997 г. договор от 2 июля 1993 г. был расторгнут, не признаны судом первой инстанции, поскольку лишены оснований и прямо противоречат материалам дела.

Суд также не признал и довод ответчиков относительно того, что иск заявлен ненадлежащим истцом, поскольку при наличии действующего договора права и интересы ЗАО «Строительство и сервис» были нарушены ответчиками, в результате чего ЗАО имеет законное право на предъявление исковых требований.

Как и в ситуации 16, на одно и то же помещение заключено два договора аренды, а договор, признаваемый истцом недействительным, заключен на аренду помещения, обремененного арендными обязательствами, поэтому последний по сроку заключения договор признан ничтожным.

Арбитражный суд первой инстанции признал недействительным договор аренды нежилых помещений от 1 июня 1997 г., заключенный Госкомимуществом России и ЗАО «Газета «Консерватор» при участии ГУЭП «ЭКСПР».

Ответчик — ЗАО «Газета «Консерватор», не согласившись с вынесенным решением, в апелляционной жалобе просил его отменить.

Суд апелляционной инстанции установил: суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что договор аренды от 2 июля 1993 г. на момент заключения договора от 19 июня 1997 г. не был расторгнут. Этот вывод соответствует ст. 450, 452 ГК РФ, а также подтверждается вступившим в законную силу решением суда по данному делу и постановлением кассационной инстанции по этому же делу.

Отметим, что суд первой инстанции не исходил из преюдициально установленного названными судебными актами факта, а ссылался на судебные акты как на доказательства по делу, руководствуясь ст. 52 ЛПК РФ. Поскольку и в данном случае на одно и то же помещение заключено два договора аренды и оспариваемый истцом договор заключен на аренду нежилых помещений, не свободных от обязательств, апелляционная инстанция сделала вывод о том, что договор аренды от 19 июня 1997 г. являлся ничтожным в силу ст. 166, 168 ГК РФ.

Кроме того, согласно ст. 307 ГК РФ и силу обязательства одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу и т.д. В данном случае спорные нежилые помещения были переданы истцу по приемо-сдаточному акту. Следовательно, при заключении договора от 19 июня 1997 г. Госкомимущество России не могло передать их новому арендатору — ЗАО «Газета - Консерватор», поскольку ими не владело и не могло распорядиться. Суд инфляционной инстанции сделал вывод, что договор аренды заключен и нарушение ст. 606, 611, 650, 655 ГК РФ.

Проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд не усмотрел оснований для ее удовлетворения.

В заключение следует отметить, что споры, связанные с признанием ничтожной сделки недействительной, относятся к наиболее объемным как по доказательственной базе, так и по материально-правовому обоснованию исковых требований. В связи с этим сторонам на стадии оформления исковых требований и передачи материалов в арбитражный суд нужно четко определять предмет доказывания и материально-правовую норму, обосновывающую исковые требования.