Определение стоимости воспроизводства квартиры

31 031 руб./ м² * 44,6 м² * 0,96 = 1 328 623 рубля.

Рыночная стоимость оцениваемой двухкомнатной квартиры, определенная по затратному подходу составляет с учетом округления без учета НДС:

Один миллион триста двадцать восемь тысяч шестьсот двадцать три рубля.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

При использовании подхода по сравнению продаж рыночная стоимость объекта определяется на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым по техническим характеристиками их использованию. Данный подход при оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых объектов. Для того, чтобы применить подход по сравнению продаж, оценщик использует один из принципов оценки – принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение аналогичного объекта, предлагаемого к продаже на свободном рынке в тот же период времени, что и оцениваемый. Метод прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода наиболее действенен для оценки объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости при оценке регулярно продаваемых объектов. Как правило, эти объекты не являются источником получения дохода. Любое отличие условий продаж сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором метода прямого сравнения продаж является достоверность полученной информации. При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:

• Подробное изучение рынка и предложений на продажу, т. е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом – двухкомнатными квартирами;
• сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, форме оплаты сделки, физических характеристиках, местоположении и других условиях сделки;
• анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

· корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки;

согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта