Тема. Управление жилищным фондом (многоквартирным домом)

1. Жилой дом как объект управления: история и тенденции развития

2. Управление многоквартирным домом

3. Формы коллективных собственников (ТСЖ, ЖСК, ТОС)

 

1.Вопрос здорового жилища и обеспечения им народных масс остро стоял еще в дореволюционной России. Государство проводило активную политику в области градостроительства уже с конца XIX века. Именно тогда в России были созданы «Общество для улучшения в Петербурге помещений для рабочего и нуждающегося населения», «Товарищество борьбы с жилищной нуждой» и пр. В Москве основная часть строительства дешевых жилищ сосредотачивалась в ведомстве Императорского Челоколюбивого общества, которое было образовано по инициативе Александра I с целью оказания помощи всем нуждающимся. После революции 1917 года новым властям в первую очередь пришлось решать проблему обеспечения жильем трудящихся. Первоначально путем экспрориации домов у капиталистических владельцев и передачи их городским Советам проводилось также массовое выселение трудящихся в буржуазные дома. Содержание этих зданий и сооружений государство приняло на себя. В 1923 году был сдан первый миллион кВ. метров новой жилой площади, и не смотря на то, что квартиры того периода не отличались благоустройством, были маленькими, имели проходные кухни, иногда даже отсутствовал водопровод и канализация, все же это была маленькая, но победа. В 1925 году архитекторы создали первую типовую секцию жилого дома, положенного в основу массового строительства в Москве. Всего за 1928-1032 гг. построено 38,7 млн. кв.м. жилой площади в городе и 600. тыс. домов на селе, а за 1933-37 гг. – 42,2 млн.кв.м. в городах и 800 тыс. сельских домов. Война 1941-45 гг. унесла не только миллионы жизней, но и разрушила все то, что строилось десятилетиями. Было сожжено и полностью разрушено свыше 70 тыс. городов, поселков и деревень, уничтожено более 100 млн. кв.м. жилья.

С 1957 года началось строительство всем известных «хрущевок».

С этого же периода, конец 60-хгг – начало 70-х гг, стремительное развитие получает кооперативное строительство. Граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, объединялись в кооперативы. Управление таклой собственностью проходит коллективно, а квартиры распределяются в соответствии с внесенными паями. У концу 80-х гг. преимущественно большинство граждан было обеспечено жильем. Проблемы были лишь в месторасположении, квадратуре, благоустройстве, отделке и в том, что люди не были собственниками.

После распада СССР среди многочисленных программ реформирования ЖКХ возобладала либеральная концепция, суть которой заключалась в применении идей приватизации ко всем объектам ЖКХ без учета их специфики.

В рамках этой концепции была проведена масштабная бесплатная приватизация квартир в муниципальных домах, в результате чего в России появился своеобразный многоквартирный дом – гибрид из различных форм собственности, не имеющий аналогов в мире, муниципальный дом с приватизированными квартирами. Так по количеству частных собственников жилья мы перегнали развитые страны, однако это реформа не решила на одной проблемы ЖКХ, а наоборот породила массу новых.

Масштабная бесплатная приватизация квартир привела к возникновению устойчивой неэффективной формы общедолевой собственности, трудно поддающейся реформированию. Собственниками дорогостоящей недвижимости стали миллионы фактически малоимущих горожан, которые оказались не в состоянии ни содержать ее, ни управлять ею, ни защищать.

На фоне этого системного кризиса в сфере ЖКХ существует масса проблем, сдерживающих и существенно препятствующих развитию системы управления жилищным фондом, вовлечению собственников в процесс управления недвижимостью, развитию самоуправления в жилищной сфере и т.д.

Центральным объектом всей системы ЖКХ является жилой дом,предоставляющий людям услуги жилья и являющийся заказчиком коммунальных услуг. Отмечу, что основным и единственным поставщиком жилищных услуг является именно дом в целом, а не отдельно взятая квартира (как это принято считать в России), т.к. квартира может существовать только в составе дома, и качество проживания в ней полностью определяется свойствами дома в целом.

Жилой дом предоставляет человеку:

- жилищные услуги и непосредственно (жилое помещение и коммуникации).

- коммунальные услуги (является заказчиком коммунальных услуг: водопровод, канализация, отопление, энергия, газ и т.п.).

Таким образом, можно считать, что жилой дом является своеобразным предприятием по предоставлению жильцам жилищно-коммунальных услуг. Если дом работает эффективно, то жильцам предоставляется весь комплекс ЖКХ-услуг высокого качества, и, напротив, - при неэффективной работе комплекса жильцы получают эти услуги низкого качества.

Виды жилых домов

В современных городах существует следующие виды жилых домов:

- частный односемейный дом;

- частных доходный дом;

- кондоминимум, кооператив;

- ведомственное жилье (оно составляет незначительную долю жилищного фонда и оно, как правило, не несет функций «доходного дома». Значительная часть ведомственного жилищного фонда за последние 15 лет была передана в муниципальную собственность и процесс продолжается.

-муниципальный арендный дом. Особенностью России стало наличие еще одного, пятого вида жилых домов – российского «конгломерата».

Конгломерат – внесистемный вид МКД

В отличие от развитых стран, где распространены три вида многоквартирных домов: частный доходный дом, кондоминимум и муниципальный арендный дом, в России, в результате бесплатной приватизации квартир в государственных домах, принципиально другой вид МКД, не имеющий признаков системности, т.е. внесистемный

Основной признак этого дома – смешение форм собственности, конгломерат разнородных собственников и нанимателей: собственники квартир, коммерческие наниматели и социальные наниматели квартир, собственники нежилых помещений, социальные наниматели и собственники комнат в коммунальных квартирах.

К смешению форм собственности добавляется сильная неоднородность собственников по уровню достатка, социальному положению, а следовательно, по запросам к качеству жилья. Собственниками квартир в МКД являются, с одной стороны, представители так называемого среднего класса, другой – пенсионеры, бюджетники, многодетные семьи, инвалиды и др. малообеспеченные категории. Кроме того, в тех же домах проживают маргинальные категории – алкоголики, наркоманы, нелегальные мигранты и пр.

Согласно Федеральному закону «О товариществах собственников жилья» (№ 72 – ФЗ) такой внесистемный дом именовался кондоминиумом, что предполагает совместное владение и управление комплексом недвижимого имущества. Но поскольку природа таких кондоминиумов не основана на практическом совладении и реальном участии в управлении комплексом, термин кондоминиум исчез из новейшего законодательства и был заменен термином просто «многоквартирный дом», а его элементы, принадлежащие собственникам помещений (и квартир) по праву общедолевой собственности - «общим имуществом многоквартирного дома».

Такой многоквартирный дом со смешанной формой собственности, в котором не создано юридическое лицо коллективного собственника (ТСЖ), именуется «конгломерат».

Конгломерат имеет неопределенную форму собственности. До 1 марта 2005 года (дата введения в действие нового ЖК) он находился, как правило, на балансе юридического лица – балансодержателя» (уполномоченного органом местной власти), после 01.03.05 балансовая принадлежность многоквартирного дома исключена, дом представляет собой имущество совладельцев, не имеющих юридического лица, т.е. стал фактически ничейным.

Сегодня основываясь на опыте провала всех этапов реформы ЖКХ, провала реализации жилищного кодекса РФ, следует констатировать, что попытка создания частных собственников в ЖКХ путем приватизации квартир в муниципальных домах была концептуальной неудачей. Собственники квартир не стали субъектами рынка, т.к. субъектами рынка может быть только жилой дом в целом.

В целом сложившаяся в современной России структура жилого фонда по формам собственности является резко неэффективной. Так, российский конгломерат составляет 90% всего жилого фонда страны.

2.Управление многоквартирными домами.

Жилищным кодексом РФ, вступившим в силу с 1 марта 2005 года, введена новая концепция управлением жилья, направленная на демонополизацию спроса на жилищно-коммунальные услуги. Если раньше управление жильем осуществлялось муниципальными предприятиями на определенном комплексе зданий, причем выбор способа управления определялся муниципалитетом без согласия других собственников жилья (исключение составляли лишь ЖК и ТСЖ, которые самостоятельно занимались организацией управления. Новый ЖК РФ исходит из необходимости организации управления самими собственниками в масштабе многоквартирного дома. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать на общем собрании один из следующих способов управления:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2. управление ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, предусмотренным федеральным законом;

3. управление юридическим лицом, независимо от организационно- правовой формы, или индивидуальным предпринимателем (т.е. управляющим либо управляющей организацией).

Однако если до 1 января 2007 г. способ управления многоквартирным домом не выбран либо выбранное решение не реализовано, орган местного самоуправления до 1 июля 2007 года должен провести открытый конкурс по отбору управляющей организации, и собственники помещений обязаны заключить договор с выбранной организацией. Если на участие в конкурсе не подана ни одна заявка, орган местного самоуправления в течении 3 месяцев проводит новый конкурс. При этом расчетный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения увеличивается не менее чем на 10 %. В любом случае не позже чем через год после заключения договора орган МСУ должен инициировать собрание собственников помещений для принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом.

Необходимо отметить, что и в условиях нового жилищного законодательства за органами МСУ остается публичная функция управления жильем, которая заключается в предоставлении нуждающимся гражданам жилых помещений по договорам социального найма; в обеспечении нормальных условий пользования жилыми помещениями, относящимися к муниципальному жилищному фонду, нанимателями жилья; осуществлении контроля за безопасностью условий проживания граждан. Помимо государственного контроля, в данной сфере должен осуществляться и местный контроль (должно проверяться качество управления многоквартирным домом, периодичность, фактический ремонт и содержание МКД и придомовой территории, снабжение газом, электрической и тепловой энергией и пр.).

Жилищный кодекс РФ (ст.165) предусматривает мер, которые должны предпринять органы МСУ, чтобы способствовать реализации прав собственников помещений по самостоятельному выбору способа управления МКД:

- органы МСУ обязаны обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций, независимо от их организационно -правовых форм. Это касается допуска частных организаций в сферу управления и передачи на равных условиях производственных и складских помещений любым управляющим организациям;

- органы МСУ вправе предоставлять управляющим организациям, ТСЖ и ЖК бюджетные средства на капитальный ремонт жилищного фонда. Это может быть как безвозмездная передача средств, так и предоставление, например, бюджетных кредитов, иные способы финансирования;

- органы МСУ должны содействовать повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление МКД;

- по запросам граждан, органы МСУ и управляющие организации обязаны предоставлять информацию об установленных ценах на услуги и работы по содержанию и ремонту МКД и жилых помещений в них, об объемах, перечне и качестве выполняемых работ и оказываемых услуг, ценах на предоставляемые коммунальные услуги;

Цены на содержание и ремонт домов устанавливаются самими собственниками жилья, что означает отмену перераспределения платежей за жилищные услуги между МКД, отмену перекрестного субсидирования одних домовладельцев другими, переход к контролю собственников за управляющей организацией. Органы МСУ при проведении конкурса по выбору управляющей компании для домов, где не выбран способ управления, они могут установить конкретный размер платы за содержание и ремонт жилья для определенных категорий домов.

 

4. Формы коллективных собственников

Жилищно-строительные и жилищные кооперативы

Еще в середине XVIII в. В России стали возникать и развиваться аналоги ЖСК – общества взаимного кредитования. Широкое распространение они получили с конца 60-х годов. Они были призваны в какой-то мере снять остроту жилищной проблемы и привлечь средства граждан для строительства жилья. Государство предоставляло кредиты до 70 % от сметной стоимости строительства, которые члены - пайщики возвращали в течение 10-15 лет. Из своего числа члены кооператива выбирали правление, которое контролировало процесс строительства, а затем организовало процесс управления и обслуживания дома.

ЖСК – это одна из перспективных форм негосударственного управления жилым фондом. В ЖСК могут вступать не только физические лица, но и организации. Его членами могут стать не только те, кто нуждается в улучшении жилищных условий. Членом ЖСК могут стать все члены одной семьи, не зависимо от количества уже имеющихся квартир. К тому же, если пайщик накопил 50% стоимости жилья, то кооператив за счет средств всех пайщиков приобретает очереднику квартиру, в которую владелец вселяется не позднее пяти недель.

Главной целью ЖСК является улучшение жилищных условий граждан с невысокими доходами, а главной задачей – повышение уровня социальной защиты пайщиков путем развития системы взаимопомощи при приобретении жилья за счет объединенных паевых взносов.

Так многолетняя практика показала что, несмотря на то, что кооперативы заключали договоры на обслуживание и поставку услуг с теми же жилконторами, однако дома ЖК и ЖСК всегда лучше обслуживались и содержались. Большое значение здесь играла и роль самих жильцов, которые относились к своему дому как к своему и участвовали во всех происходящих здесь процессах, в том числе и в процессе управления и контроля.

Для определения расходов на содержание дома ежегодно формировалась смета и утверждалась на общем собрании. При этом финансовая и хозяйственная деятельность кооператива понятна для жильцов что, по сути, отсутствует в большинстве домов муниципального жилья.

Многолетний опыт ЖСК доказывает эффективность и актуальность такого способа управления, целесообразность включения собственников в процесс управления своим недвижимым имуществом. Однако в последние годы сильно сказываются проблемы, присущие всей системе ЖКХ. Так, число ЖК и ЖСК в целом по стране не велико: это 5-10% домов. В большинстве случаев ЖСК заключили договоры с ДЭЗами на оказание услуг по управлению и обслуживанию их домов, следовательно, получают услуги такого же низкого качества, как и муниципальные дома.

Новые ЖСК не создаются, поскольку ЖК РФ для управления МКД предусмотрены аналогичные по функциям ТСЖ (в Москве в настоящий момент количество ЖСК больше, чем ТСЖ). Требование Федерального закона «о введении в действие ЖК РФ» - перерегистрировать ЖСК в ТСЖ – было отменено, что избавило существующие ЖСК от множества хлопот на переоформление собственности.

ТСЖ

За годы приватизации жилищного фонда в РФ, возникла ситуация, при которой практически все МКД в населенных пунктах находятся в собственности нескольких лиц – собственников помещений. Согласно ст.210 ГК РФ собственники имеют право не только владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, но и обязаны содержать свое имущество. Следовательно, реальная передача собственникам прав и обязанностей по управлению жилищным фондом является одной из важнейших задач реформы жилищной политики в России.

Основные права собственников реализуются их общим собранием, в том числе и до принятия решения о способе управления домом, и до реализации этого решения.

Так, для большинства МО предоставляются два способа управления домами.

Еще одной формой организации негосударственного управления жилым фондом является ТСЖ, объектом недвижимости которого служит кондоминиум.

1. ТСЖ – один из эффективных способов организации управления МКД с разными собственниками отдельных помещений, согласно Постановлению Правительства РФ от 17.11.2001 № 797 «О подпрограмме «Реформирование и модернизация ЖКК РФ» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010гг» и ЖК РФ, в границах единого комплекса недвижимого имущества.

Порядок создания и деятельности товарищества собственников жилья регулируется разделом 6 Жилищного кодекса РФ. В соответствии со ст.135 ЖК РФ товарищество собственников жилья – это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Таким образом, законом указываются следующие признаки ТСЖ:

1) ТСЖ – юридическое лицо, созданное в форме некоммерческой организации;

2) ТСЖ – объединение собственников помещений в многоквартирном доме;

3) Цели создания ТСЖ - совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Преимущества ТСЖ

1. возможность контроля использования средств, собираемых на ремонт и содержание общего имущества.

2. обеспечение выполнения устанавливаемых домовладельцами внутренних правил.

3. возможность заключать договоры без посредников, на предоставление услуг по содержанию и ремонту дома на более выгодных условиях, определять необходимый перечень услуг и состав работ.

4. возможность совместно, а не в одиночку защищать свои коллективные интересы.

5. возможность сохранить и даже увеличить потребительские качества (стоимость) квартиры и общего имущества за счет большого контроля со стороны жильцов за содержанием своего дома, за счет эффективного управления.

6. владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом (такими объектами как подвал, техническое помещение и пр.), в том числе с целью получения дохода от аренды и направления полученных средств на ремонт и улучшение общего имущества, благоустройство придомовой территории и т.п.

7. оптимизация текущих расходов.

Согласно действующего жилищного законодательств ТСЖ может быть создано как собственниками помещений в уже построенном многоквартирном доме, так и лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящихся многоквартирных домах. В случае создания ТСЖ в строящемся многоквартирном доме решение о создании ТСЖ в строящемся многоквартирном доме принимается не на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, а на общем собрании лиц, которым в будущем будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся доме (т.е. на момент проведения общего собрания и создания ТСЖ эти лица еще не являются собственниками помещений в этом доме).

При создании ТСЖ необходимо учитывать следующие требования закона.

1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ.

2. Участниками ТСЖ могут быть не только физические, но и юридические лица.

3. Участниками ТСЖ могут быть собственники (или лица, которым будет принадлежать право собственности) не только на жилые, но и на нежилые помещения.

4. ТСЖ может быть создано при объединении:

- нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

- нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

В целом, процессы формирования ТСЖ идут в стране крайне медленно. Так в Москве еще в 2002 году насчитывалось всего около 500 товариществ, сегодня их кол-во увеличилось до более тысячи, из которых более 50% в новостройках. В РТ всего функционируют около 700 товариществ (300 – в Казани). По этому показателю среди субъектов РФ находится на третьем месте после С-Петербурга и Белогородской области.

Вместе с тем можно констатировать слабость социальной базы формирования ТСЖ. Что сдерживает процессы их образования и развития. К сожалению, основная часть частного жилищного фонда находится в управлении государства. Возникает необходимость перехода к профессиональному управлению, в частности путем передачи жилого фонда, в управление управляющим компаниям.

Управляющие компании – передача жилищного фонда в доверительное управление на основе договора по управлению с собственником жилья (муниципалитет, субъект Федерации, частные или коллективные владельцы).

В концепции Правительства РФ по реформированию ЖКХ предложена новая структура управления – служба заказчика. Классическая ее схема содержит три независимые структуры: собственника (муниципалитет), заказчика (служба заказчика) и подрядчика (ремонтно-эксплуатационные предприятия).

Управляющие компании могут быть частными или создаваться на базе существующих жилищных предприятий, осуществляя управление по районированному типу.

Однако эта управленческая структура, не смотря на то, что она в настоящих экономических условиях является наиболее эффективной, не лишена проблем: порождает монополизм, концентрация финансовых средств затрудняет их контроль; являясь муниципальным предприятием, служба заказчика тормозит развитие конкуренции; остаются совмещенными функции собственника и управления.

 

Территориальное общественное самоуправление (ТОС)

Не смотря на требование ЖК РФ закончить принятие решения о выборе способа управления МКД к 01.01.2007 большинство конгломератов еще не определились со своим выбором. Многие собственники квартир не готовы к принятию решения о создании ТСЖ. А это значит, что основная масса собственников выберет управляющую компанию. Для подготовки договора управления и контроля за его выполнением самая подходящая форма жилищного самоуправления - это ТОС или близкая к нему домком.

Согласно ст. 27 ФЗ-131 ТОС – это одна из форм участия населения в осуществлении местного самоуправления. ТОС «представляет интересы населения, проживающего на соответствующей территории», «может осуществлять хозяйственную деятельность», «в соответствии с его уставом может являться юридическим лицом и подлежит государственной регистрации в организационно-правовой форме некоммерческой организации».

С другой стороны - управление негосударственной собственностью не является ни государственным полномочием, ни вопросом местного значения в смысле законодательства о местном самоуправлении. Управление домом – это теперь полномочие не государства, не муниципального образования, а большинства собственников.

Муниципальные власти являются лишь одним из собственников в соответствии с долей неприватизированных помещений в каждом конкретном доме. Поэтому никакая власть не может ни запретить, ни поручить управление домами ни органам ТОС, ни любому другому юридическому лицу. Подготовку договора управления может взять на себя кто угодно – инициативная группа, орган ТОС и др.

Собственники вправе большинством голосов поручить управление домом кому им угодно, в том числе органу ТОС, и уж подавно они вправе поручить ему или инициативной группе контроль за выполнением договора управления. При этом ТОС предпочтительней еще и потому, что в избрании его органов могут наравне со всеми участвовать не только собственники, но и наниматели жилья. Так, если в доме или в поселке приватизированы все жилые помещения, то функции ТОС и ТСЖ практически эквивалентны. Если же в ТСЖ есть неприватизированные квартиры, то нанимателей формально представляет его собственник – город. А интересы нанимателей д.б. представлены в жил. самоуправлении, а осуществить это можно только через ТОС.

Но сосуществование в одном доме правления ТСЖ и комитета ТОС чревато конфликтами. Поэтому самый лучший вариант – это когда все члены правления входят в комитет ТОС. Очень полезно создание ТОС для нескольких домов или для микрорайона, в том числе при наличии там домов ТСЖ и ЖСК. Особенно, если предполагаются межевание, а тем более – новое строительство или конструкция, да еще с отселением. В этом случае ТОС может выступать партнером или даже инициатором создания корпорации развития микрорайона.

Таким образом, поскольку создание ТОС организационно проще, чем создание ТСЖ, и предъявляет меньшие требования к жителям МКД, роль ТОС в управлении МКД должна в ближайшее время возрасти.