Залог земельного участка (ипотека)

Залог земельного участка (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Залог земельного участка оформляется путем заключения договора об ипотеке согласно ст. 8 закона «Об ипотеке». В ст. 9 закона установлены существенные условия договора. В договоре должны быть указаны предмет ипотеки (наименование, местоположение т.е. почтовый адрес; кадастровый номер; размещенные на нем объекты недвижимости, если таковые имеются; площадь участка в квадратных метрах; основное целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок; в чьем ведении находятся эти земли и цель использования земельного участка, а также размер, срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой).

Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. К договору об ипотеке должна быть приложена копия плана (чертежа границ) этого участка. Права залогодержателя могут быть удостоверены закладной.

В ст. 62 закона об ипотеке указаны виды земельных участков, которые могут быть предметом ипотеки, а именно: земельные участки, предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения), а также земли сельскохозяйственного назначения, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевые земельные участки личных подсобных хозяйств. Если эти земельные участки находятся в общей долевой или совместной собственности, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Федеральным законом не допускается ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения разрешенного использования.

Залогодатель вправе произвести отчуждение заложенного земельного участка третьему лицу только с согласия залогодержателя, если иное не установлено договором. Отчуждение земельного участка допускается после выдачи закладной, если такое право в ней предусмотрено. В любом случае залогодатель может завещать заложенное имущество.

При нарушении договора об ипотеке взыскание на заложенный земельный участок обращается в судебном порядке путем проведения торгов.

В договоре об ипотеке необходимо указать право, в силу которого земельный участок, являющийся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, т.е. право собственности, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованный земельный участок должен быть определен в договоре об ипотеке так же, как если бы он сам являлся предметом ипотеки, с указанием срока аренды.

Оценка предмета ипотеки – земельного участка – должна быть осуществлена в соответствии с требованиями ст. 67 закона об ипотеке и с указанием в договоре денежного выражения. Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре ниже кадастровой стоимости земельного участка.

Предусмотрена возможность удостоверения права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке закладной. Закладная является ценной бумагой. Она удостоверяет два вида прав ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Закладная составляется залогодателем. Он и является обязанным по закладной. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после ее государственной регистрации. Практическое значение закладной заключается в значительном упрощении процедуры оборота недвижимости при ипотеке. Передача прав по закладной и залог закладной осуществляется в соответствии с процедурами, предусмотренными ст. 48 и 49 закона об ипотеке. Согласно п. 1 ст. 48 передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверенных ею прав в совокупности.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти здания не распространяется право залога, и залогодатель может распоряжаться ими (п. 1 ст. 65 закона об ипотеке). Однако вполне возможно, что строительство залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения повлечет ухудшение участка как предмета обеспечения обязательств. Тогда залогодержатель вправе в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание, строение. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в том случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

Согласно ст. 40 закона об ипотеке допускается возможность обременения заложенного земельного участка правами других лиц при соблюдении определенных условий. Залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенный земельный участок в аренду, передавать во временное безвозмездное пользование и предоставлять право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).