Пример. Рассмотрим неисправимое функциональное устаревание

Производственное здание имеет высоту 24 м, и его восстановитель­ная стоимость равна 1 200 000 долл. В данном секторе рынка недвижи­мости и в соответствии с современными технологическими требовани­ями необходимо, чтобы аналогичное здание имело высоту 16м. Расчеты показали, что затраты на строительство такого же здания составят 1 000 000 долл. (стоимость замещения). В остальном здания идентич­ны, так как соответствуют всем необходимым требованиям. Установле­но, что эксплуатационные затраты для обогрева воздушного простран­ства, образованного излишней высотой здания, больше на 5000 долл. в, год, чем требуется для обогрева здания высотой 16 м. Физический из­нос существующего здания равен 10%. Коэффициент капитализации для данного сектора рынка недвижимости— 12,5%. Следует учесть, что; затраты на изменение высоты здания с 24 до 16 м будут существенными; (демонтаж элементов и новое устройство), и, естественно, они несопо­ставимы с дополнительными эксплуатационными затратами в год, поэтому данное функциональное устаревание неустранимо (эконо­мически нецелесообразно). Определение полного функционального устаревания дано в табл. 4.9.

Таблица 4.9. Определение стоимости объекта с учетом функционального устаревания

3) Внешний (экономический) износ выражается в снижении функ­циональной пригодности недвижимости, вызванной внешними по от­ношению к ней негативными факторами. Внешний износ в большин­стве случаев неустраним. Он рассчитывается традиционно двумя способами: методом парных продаж (сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой — нет, разница в ценах продаж трактуется как внешний износ) и методом капитализации рентных потерь (экономический износ при этом равен произведению потерь в арендной плате на валовой рентный мульти­пликатор).

Для определения внешнего износа, как правило, используется фор­мула:

где Δ Д — потеря дохода;

НК_зд — норма капитализации здания.

Пример. Допустим, вы анализируете объект за 100 000 долл. Валовой рентный мультипликатор у подобного объекта равен 4, у оцениваемого объекта — 5. Тогда потенциальный валовой доход подобного объекта равен 100 000 / 4 = 25 000 долл., а у оцениваемого 100 000 /5=20 000 долл. Следовательно, внешний износ равен 5000 долл. Однако при этом необходимо учитывать, что часть износа относится к земле.