Поняття механізму реалізації прав на землю 10 страница

Земельний кодекс України дає право на використання зе­мель сільськогосподарського призначення також сільсько­господарським науково-дослідним установам та навчальним закладам, сільським професійно-технічним училищам та за­гальноосвітнім школам для дослідних і навчальних цілей, пропаганди передового досвіду ведення сільського госпо­дарства (п. «б» ст. 22 ЗК). Для несільськогосподарських під­приємств, установ та організацій землі сільськогосподар­ського призначення можуть надаватися лише для ведення підсобного сільського господарства, тобто для не основної, а додаткової і незначної за обсягом діяльності.

Суб'єктами постійного користування земельними ділян­ками із земель державної та комунальної власності можуть бути державні і комунальні сільськогосподарські підприємс­тва (ст. 24 ЗК). Ці ділянки вони можуть використовувати для науково-дослідних, навчальних цілей та ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Нині ці суб'єкти мо­жуть мати земельні ділянки переважно на засадах постійно­го користування.

274

І І

§ 7. Відшкодування втрат

сільськогосподарського виробництва

Земельний кодекс України 2001 р. істотно змінив регла­ментацію відносин з відшкодування збитків і втрат у сфері сільськогосподарського землевикористання порівняно з Зе­мельним кодексом УРСР. Якщо раніше правовими підстава­ми для відшкодування збитків було виникнення їх внаслідок вилучення земельних ділянок для державних або громад­ських потреб чи тимчасове їх заняття, а самі збитки мали відшкодовуватись землекористувачам, то нині ці підстави дуже урізноманітнилися, а збитки відшкодовуються власни­кам земель та землекористувачам, переважно орендарям. За новим земельним законодавством, збитки і втрати відшкодо­вуються не лише за правомірні дії, а й за правопорушення, переважно земельно-екологічного характеру.

Правовий інститут відшкодування збитків і втрат перед­бачений законодавством лише стосовно земель сільськогос­подарського (щодо втрат — і лісового) землекористування. Це ще раз свідчить про офіційне визнання особливої цінності зе­мель сільськогосподарського призначення (у першу чергу — ґрунтів) та потреб їх посиленої правової охорони.

Норми глав 24 та 36 ЗК України 2001 р. є одним з проявів істотної їх екологізацїї.

Чинний Земельний кодекс чітко не розрізняє поняття збитків і втрат. Проте, можна говорити про різницю суб'єктів, яким відшкодовуються збитки і втрати.

Відповідно до глави 24 ЗК України збитки відшкодовують­ся власникам землі і землекористувачам, зокрема, оренда­рям. А зі ст. 209 ЗК України можна зробити висновок про те, що втрати відшкодовуються відповідним місцевим радам, ос­кільки їх суми зараховуються на їх спеціальні рахунки.

Крім того, враховуючи усталений досвід розмежування збитків і втрат, а також нормативно-правові акти про по­рядок їх відшкодування можна дійти висновку про те, що під збитками, завданими власникам земель і землекорис­тувачам слід розуміти суми коштів на відшкодування не стільки пошкодження самих земель (ґрунтів), а тих нега­тивних наслідків, які спричинилися внаслідок вчинення певний дій, що унеможливлюють їх подальше цільове ви­користання.

275

18*

Збитки значною мірою мають майновий характер, хоч і особливий, оскільки йдеться про збитки у сфері сільськогос­подарських земельних відносин. Втрати ж передбачають не­гативні наслідки для самих сільськогосподарських угідь, як основного засобу виробництва: втрату ґрунтів, ріллі — най­ціннішої складової земель сільськогосподарського призна­чення. Отже, втрати сільськогосподарського (і лісогосподар­ського) виробництва означають значні екологічні й еконо­мічні наслідки не лише для землекористувачів, а й для всьо­го земельного фонду України. При цьому неодержані доходи можуть у кілька разів перевищувати дійсні прямі збитки. Втрати сільськогосподарського (і лісогосподарського) вироб­ництва означають, насамперед, втрату самих сільськогоспо­дарських (лісогосподарських) угідь як таких, а також лісових земель та чагарників. До цих втрат відносять також втрати, завдані обмеженням у землекористуванні та погіршенням якості земель.

У зв'язку з істотною різницею понять збитків і втрат (що слід чітко позначити в самому Земельному кодексі) останні компен­суються незалежно від відшкодування збитків (ст. 207 ЗК).

Правові умови та підстави відшкодування втрат сільсько­господарського і лісогосподарського виробництва закріплено у ст. 207 ЗК України. Втрати означають: а) втрати сільсько­господарських угідь; б) втрати лісових земель та чагарників; в) втрати, завдані обмеженням у землекористуванні; г) втра­ти, завдані погіршенням земель.

Головним компонентом втрат є сільськогосподарські угіддя, у першу чергу, рілля (ґрунти) як найцінніша складо­ва земель сільськогосподарського призначення. До першої категорії втрат також належать також лісові землі та такі об'єкти, як багаторічні насадження, перелоги, сіножаті, пасовища (точніше — землі під ними). Якщо якийсь із пере­лічених об'єктів вилучається (викуповується) для потреб, не пов'язаних із сільськогосподарським і лісогосподарським виробництвом, то виникає обов'язок відшкодування завда­них цим втрат.

Відчуження земельної ділянки у власників і землекорис­тувачів (припинення їх прав на ці ділянки) може відбуватися переважно з мотивів суспільної необхідності та для суспіль­них потреб. Цей юридичний факт є підставою для відшкоду­вання завданих втрат. Важливо зазначити, що у даному разі

не йдеться про правопорушення, а отже відшкодування втрат не має характеру юридичної санкції.

У даному разі втрати відшкодовують ті особи (переважно юридичні, а також фізичні), на користь яких здійснено вилу­чення чи викуп земель.

Другою підставою, за наявності якої виникає обов'язок від­шкодування втрат, є обмеження прав власників землі і земле­користувачів, у тому числі орендарів, або погіршення якості угідь внаслідок негативного впливу, спричиненого діяльністю громадян, юридичних осіб, органів місцевого самоврядуван­ня або держави. У цьому разі може йтися як про правомірні дії, так і про правопорушення, які є підставами для відшкоду­вання втрат, завданих власникам і землекористувачам.

Що стосується втрат, завданих у зв'язку «з виключенням сільськогосподарських угідь, лісових земель і чагарників із господарського обігу внаслідок встановлення охоронних, са­нітарних та інших захисних зон» (п. З ст. 207 ЗК), то вони під­падають під першу умову (підставу) для відшкодування втрат. Згідно з Земельним кодексом України конкретний поря­док визначення сум втрат сільськогосподарського виробниц­тва (нормативи втрат) встановлює Кабінет Міністрів Украї­ни. Нині з цього приводу діє постанова Кабінету Міністрів Ук­раїни «Про розміри та порядок визначення втрат сільсько­господарського і лісогосподарського виробництва, які підля­гають відшкодуванню» від 17 листопада 1997 р. № 1279, яка потребує приведення її у відповідність до ЗК України 2001 р. Земельним кодексом України в певних випадках передба­чено звільнення від відшкодування втрат сільськогосподар­ського та лісогосподарського виробництва. Стаття 208 дає досить широкий, але вичерпний перелік тих випадків, коли передбачається це звільнення. Зокрема, громадяни і юри­дичні особи звільняються від відшкодування зазначених втрат у разі використання земельних ділянок для будівниц­тва шкіл, дошкільних закладів, державних об'єктів охорони здоров'я, культури, фізкультури та спорту, соціального забез­печення, державних об'єктів дорожнього будівництва, куль­тових споруд, кладовищ тощо. Крім того, громадяни та юри­дичні особи не відшкодовують втрати при будівництві меліо­ративних та ґрунтоохоронних споруд, видобуванні торфу за умови повернення земельних ділянок у стані, придатному Для попереднього використання тощо. Без відшкодування

276

втрат сільськогосподарського та лісогосподарського вироб­ництва здійснюється внутрішньогосподарське будівництво сільськогосподарськими або лісогосподарськими підприємс­твами, а також громадянами.

Кошти, які надходять у порядку відшкодування втрат сіль­ськогосподарського і лісогосподарського виробництва (ст. 209 ЗК) мають цільове призначення, їх використання залежить від умови відшкодування втрат. Відшкодовуються втрати, зу­мовлені вилученням сільськогосподарських угідь, лісових зе­мель та чагарників у грошово-компенсаційній формі. Норма­тивні суми коштів зараховуються на спеціальні рахунки від­повідних місцевих рад. Це має бути окремий спеціальний ра­хунок, кошти якого зараховуються до місцевого бюджету.

Кошти, які надходять у порядку відшкодування втрат сіль­ськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вико­ристовуються, згідно зі ст. 209 ЗК України виключно на осво­єння земель для сільськогосподарських і лісогосподарських потреб, поліпшення відповідних сільськогосподарських угідь, охорону земель. Використання цих коштів на інші цілі не до­пускається. Суми цих коштів не оподатковуються.

Земельний кодекс України 2001 р. не визначає порядку використання коштів, які повинні надходити для відшкоду­вання втрат, одержаних за інших умов їх настання (спричи­нених обмеженням прав власників земель і землекористува­чів, погіршенням земель тощо). Це питання нині регулюється постановою Кабінету Міністрів України від 17 листопада 1997 р. №1279.

278

ГЛПВП 17'

правове регулювання використання земель

У МЕЖВХ НаСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ

§ 1. Особливості правового режиму земель у межах населених пунктів

Правовий режим земель у межах населених пунктів (міст, селищ і сіл) — це встановлений правовими нормами по­ рядок, який визначає структуру та цільове призначення всіх земель, що становлять територію населеного пункту та окремих категорій в його межах, приналежність цих зе­мель певним суб'єктам, розпорядження, управління та ко­ристування ними, права та обов'язки власників земельних ділянок та землекористувачів, а також компетенцію місце­вих органів виконавчої влади та органів місцевого самовря­дування в регулюванні земельних відносин.

Головні завдання використання земель у межах населених пунктів полягають у розміщенні міст, селищ і сіл, забезпеченні їх подальшого функціонування та сталого розвитку. Цьому під­порядковані правові режими всіх категорій земель, які станов­лять територію населених пунктів. Із загальної єдності основ­ного цільового призначення земель у межах населених пун­ктів, яке пов'язане з несільськогосподарським використанням земель, впливає і певна взаємозумовленість у правових режи­мах її складових. Так, загальним моментом, що характеризує зміст земельних правовідносин у населених пунктах, є зумов­леність прав та обов'язків власників земельних ділянок і зем­лекористувачів містобудівною документацією (генеральними планами, проектами детального планування та ін.).

Особливості правового режиму земель у межах населених пунктів визначаються наявністю містобудівних вимог як до

279

організації всієї території, так і окремих її частин, розширен­ням компетенції органів місцевого самоврядування у сфері використання та охорони цих земель, взаємозв'язком та під­порядкованістю правового режиму всіх земель у межах тери­торії населених пунктів правовому режиму земель житлової та громадської забудови як домінуючої категорії.

Важливою рисою правового режиму зазначених земель слід вважати те, що їх обов'язковою складовою є землі, які перебува­ють у комунальній власності. Цими землями розпоряджаються сільські, селищні, міські ради, повноваження яких у галузі зе­мельних відносин визначені Земельним кодексом України (ст. 12) та Законом України «Про місцеве самоврядування в Ук­раїні». Зазначені ради передають земельні ділянки із земель ко­мунальної власності, наприклад, у приватну власність фізич­них та юридичних осіб або надають у користування, у тому числі й на умовах оренди, вилучають земельні ділянки з корис­тування або ж викуповують їх у власників для суспільних по­треб. Відповідно до п. 12 Перехідних положень Земельного ко­дексу встановлено, що до розмежування земель права держав­ної і комунальної власності повноваження щодо розпоряджен­ня землями у межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради. Тимчасовим порядком розмежування земель права державної і комунальної власності, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 1 серпня 2002 р., передбачено, що підставою для організації робіт з розмежування земель пра­ва державної і комунальної власності у межах населених пунк­тів є рішення про розмежування цих земель, які приймаються відповідними сільськими, селищними, міськими радами за по­годженням з органами виконавчої влади¹.

До повноважень сільських, селищних, міських рад на те­риторії населених пунктів належить також зміна цільового призначення земельної ділянки, яка перебуває у власності громадянина або юридичної особи і розташована у межах певного населеного пункту. Це встановлено постановою Кабі­нету Міністрів України «Про затвердження Порядку зміни ці­льового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб» від 11 квітня 2002 р.². Варто

¹ Урядовий кур'єр. — 2002. — 21 серпня. — № 153.

² Там само. — 2002. — 20 квітня. — № 76.

280

звернути увагу і на те, що органи місцевого самоврядування, здійснюючи управлінські функції щодо раціонального вико­ристання та охорони земель, організують землевпорядку­вання, здійснюють земельний контроль, обмежують, тимча­сово забороняють (зупиняють) використання земель грома­дянами та юридичними особами у разі порушення ними ви­мог земельного законодавства тощо.

Одна з основних особливостей правового режиму земель у межах населених пунктів полягає в тому, що серед функцій державного управління цими землями головне місце посідає функція планування та забудови. Правові форми планування та забудови земель у межах населених пунктів закріплено містобудівним законодавством.

Найважливішими серед цих форм є: схеми планування те­риторій, генеральний план населеного пункту, детальний план території, план червоних ліній, проект забудови терито­рії, проект розподілу території, план земельно-господарсько­го устрою та регіональні і місцеві правила забудови.

Схема планування території — це містобудівна докумен­тація, яка визначає принципові вирішення планування, за­будови та іншого використання відповідних територій адмі­ністративно-територіальних одиниць або їх окремих частин. Такі схеми розробляються на регіональному та місцевому рівнях і затверджуються відповідними радами.

Генеральний план населеного пункту — головний містобу­дівний документ, на основі якого здійснюється використання земель у межах населеного пункту, визначає архітектурний та планувальний розвиток конкретного населеного пункту. Він є основою для встановлення меж відповідного адміністратив­но-територіального утворення. В ньому визначаються: ос­новні напрями майбутнього використання земель у межах населеного пункту для житлового будівництва і громадської забудови, розвитку інженерної і транспортної мережі, здій­снення благоустрою та зеленого будівництва, а також межі функціональних зон, пріоритетні та допустимі види викорис­тання та забудови територій; території, які мають будівельні, санітарно-гігієнічні, природоохоронні та інші обмеження їх використання; черговість і пріоритетність забудови та іншого використання земель тощо. У складі генерального плану роз­робляються: детальний план забудови, план червоних ліній, проект забудови території, проект розподілу території та ін.

281

План земельно-господарського устрою населеного пун­кту — самостійний елемент містобудівної документації. Він використовується для обгрунтування, розробки і подальшої реалізації у межах населеного пункту (як правило, міста) необ­хідного обсягу організаційних та інженерно-технічних захо­дів щодо освоєння, поліпшення якості земель, раціонального використання, охорони та захисту їх від руйнівних процесів.

Згідно з Порядком складання плану земельно-господар­ського устрою населеного пункту, затвердженим наказом Мінбудархітектури України та Держкомзему України від 24 вересня 1993 р., в ньому є дані про поділ земель за вико­ристанням відповідно до цільового призначення, поділ зе­мель за формами власності і користування. Він закріплює ор­ганізаційні, правові, фінансові та інші заходи щодо вдоско­налення структури територій, освоєння земель, поліпшення їхньої якості тощо.

Для забезпечення перспективної містобудівної діяльності щодо земельно-господарського устрою обґрунтовуються на­прями тимчасового використання земель зони перспектив­ної забудови.

Важливою формою планування використання земель у межах населених пунктів є регіональні та місцеві правила за­будови, які встановлюють порядок планування і забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок, а також перелік усіх допустимих видів умов і обмежень забу­дови та іншого використання територій та окремих земель­них ділянок у межах зон, визначених планом зонування.

Наказом Держбуду України від 10 грудня 2001 р. затвер­джено Типові регіональні правила забудови¹. Вони є основою для розробки регіональних правил забудови населених пун­ктів областей, Автономної Республіки Крим є обов'язковими для суб'єктів містобудування на території відповідного регіо­ну, враховують регіональні особливості і затверджуються від­повідними обласними радами.

Місцеві правила забудови розробляються для міст Києва та Севастополя, міст обласного та республіканського значення. Для всіх інших населених пунктів такі правила можуть розроблятися та затверджуватися відповідними радами. Вони встановлюють порядок вирішення питань розташування, надання дозволу на

¹ Офіційний вісник України. — 2002. — № 3. — Ст. 138.

282

будівництво об'єктів містобудування та на виконання будівель­них робіт, прийняття цих об'єктів в експлуатацію, а також поря­док здійснення контролю за містобудівною діяльністю.

Особливості правового режиму земель у межах території населених пунктів полягають ще і в тому, що він визначається відповідно до зонуванням земель у межах населених пунктів.

Зонування земель — це розподіл їх на земельні ділянки (масиви) з різним цільовим призначенням і правовим режи­мом використання. Воно здійснюється згідно з Положенням про земельно-кадастрову інвентаризацію земель населених пунктів, затвердженим наказом Держкомзему України від 26 серпня 1997 р. № 85 і зареєстрованим у Міністерстві юс­тиції України 31 жовтня 1997 р.¹

Відповідно до ст. 180 ЗК України при зонуванні земель встановлюються вимоги щодо допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих функціональних зон згідно з місцевими правилами забудови.

Специфічною рисою правового режиму земель у межах те­риторії населених пунктів є те, що їх територія відокремлю­ється від інших територій шляхом встановлення відповідної межі (ст. 173 ЗК). У даному разі населені пункти розглядають­ся як самостійні адміністративно-територіальні утворення, межі яких згідно зі ст. 176 Земельного кодексу посвідчуються державним актом України, форма та порядок видачі якого встановлюються Верховною Радою України.

Оскільки головною складовою території населених пунктів є землі житлової та громадської забудови, їх використання пов'язане з наявністю у суб'єкта права на забудову, яке має від­носно самостійний характер і може бути реалізоване ним в по­рядку і на умовах, визначених законом. Це ще одна з особли­востей правового режиму земель у межах населених пунктів.

§ 2. Поняття і склад земель

житлової та громадської забудови

Землі житлової та громадської забудови — самостійна ка­тегорія земель серед земель України. Вона з'явилася замість

¹ Земельні відносини в Україні: Законодавчі акти і нормативні документи / ДержкомземУкраїни. — К.: Урожай, 1998. — С. 348.

283

 

 

земель населених пунктів, які відповідно до раніше чинного земельного законодавства теж характеризувалися самостій­ним правовим режимом.

Чинний Земельний кодекс України, виділяючи ці землі в самостійну категорію, присвячує їм главу 6, яка включає ли­ше 5 статей.

Згідно зі ст. 38 ЗК України до земель житлової та громад­ської забудови належать земельні ділянки у межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової за­будови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загаль­ного користування. При визначенні поняття цих земель за­конодавець бере за основу два критерії: їх місце розташуван­ня — у межах населених пунктів та цільове призначення — використання для розміщення забудови.

Населений пункт — категорія історична. Він виник на пев­ному етапі розвитку суспільства. Серед характерних рис, при­таманних йому, слід відзначити перш за все наявність певної території, яку займає цей елемент системи розселення. Обов'язковою ознакою населеного пункту є також постійний характер його використання як місця життєдіяльності людей.

Кожний населений пункт (місто, селище чи село) як скла­дова системи розселення¹ займає відповідну земельну тери­торію, характеризується своїм географічним місцем розта­шування, налічує певну кількість населення, що постійно проживає в ньому, підлягає державному обліку і реєстрації.

Всі населені пункти в Україні виконують у системах розсе­лення різні за своїм характером функції. Згідно з чинним за­конодавством серед них виділяють дві категорії — міські та сільські поселення. До складу міських поселень відносять міста (республіканського, обласного і районного значення), а також селища. Сільські поселення включають села і селища незалежно від їх адміністративного підпорядкування.

Крім цієї класифікації, чинне законодавство виділяє також гірські, курортні та історичні населені пункти. Виділення та-

 

¹ 3 метою створення умов сталого розвитку населених пунктів для забезпечення додержання гарантованих державою соціальних стандар­тів проживання населення Законом України «Про Генеральну схему пла­нування території України» від 7 лютого 2002 р. передбачено формуван­ня і розвиток загальнодержавної, міжобласних, обласних, міжрайонних, а також районних і внутрішньорайонних систем розселення. — Офіцій­ний вісник України. — 2002. — № 10. — Ст. 466.

284

ких населених пунктів має в кожному конкретному випадку певну мету (наприклад, забезпечення соціального захисту жи­телів цих пунктів, створення необхідних умов для здійснення профілактики захворювання і лікування людей) і певною мі­рою впливає на регламентацію земельних відносин у них.

Усі населені пункти, будучи базою зосередження основної маси капітальних вкладень, виконують важливу роль як форма організації суспільного виробництва, розселення лю­дей і забезпечення життєдіяльності населення.

Основні напрями державної політики щодо забезпечення функціонування та розвитку населених пунктів, а також правові й економічні шляхи їх реалізації передбачені Кон­цепцією сталого розвитку населених пунктів, яка схвалена постановою Верховної Ради України від 24 грудня 1999 р. ¹

Пріоритети і концептуальні рішення планування й вико­ристання території країни, вдосконалення систем розселен­ня та забезпечення сталого розвитку населених пунктів ви­значені Генеральною схемою планування території України, яка затверджена Законом України від 7 лютого 2002 р.²

Кожний населений пункт як окреме адміністративно-те­риторіальне утворення має свою межу. Відповідно до ст. 173 ЗК України межею населеного пункту (міста, селища чи села) вважається умовна замкнена лінія на поверхні землі, що ві­докремлює територію³ цього адміністративно-територіаль­ного утворення від інших територій.

Територія як правова категорія не тотожна земельній ді­лянці. Земельна ділянка—це частина земної поверхні з уста­новленими межами, певним місцем розташування, з визна­ченими щодо неї правами (ст. 79 ЗК). Землі у межах території України виступають об'єктом земельних відносин. Територія конкретного населеного пункту як окремого адміністратив­но-територіального утворення складається з певних різних за призначенням земельних ділянок.

Одні з них слугують місцем проживання людей (зайняті житловим фондом), інші — місцем здійснення їх виробничої

¹ Офіційний вісник України. — 2000. — № 1. — Ст. 6.

² Там само. — 2002. — № 10. — Ст. 466.

³ Територія, як зазначено в цьому Законі,—це частина земної поверх­
ні у визначених межах (кордонах) з властивими їй географічним положен­
ням, природними і створеними діяльністю людей умовами та ресурсами, а
також з повітряним простором та розташованими під нею надрами.

285

1

та іншої діяльності (наприклад, земельні ділянки промисло­вих підприємств). Самостійну роль серед цих земель у межах населеного пункту виконують ті, які використовуються для задоволення комунально-побутових і соціально-культурних потреб (наприклад, землі під об'єктами соціально-культурно­го та іншого призначення). Тут можуть бути розташовані та­кож землі під об'єктами культурної спадщини, природно-за­повідного, лісового і водного фондів та ін.

Найважливіше значення у межах населених пунктів ма­ють землі житлової та громадської забудови, оскільки вони з урахуванням цільового призначення використовуються як просторово-операційний базис, тобто для розміщення та обслуговування різного роду об'єктів забудови та інших об'єктів загального користування.

Визначення поняття земель житлової та громадської за­будови, наведене у ст. 38 ЗК України, є не зовсім повним. До цих земель мають належати не тільки земельні ділянки, що їх використовують для розміщення житлової забудови, громад­ських будівель і споруд, інших об'єктів загального користу­вання, а й ті, що забезпечують належну експлуатацію цих об'єктів та призначені для зазначених цілей відповідно до містобудівної документації.

Землі житлової та громадської забудови неоднорідні за своїм складом хоч і використовуються як просторово-терито­ріальна основа. Земельний кодекс України не визначає склад цих земель. Між тим у їх межах розташовані земельні ділян­ки, які призначені та використовуються для розміщення та експлуатації різних за характером об'єктів (житлової забудо­ви, громадських будівель і споруд, а також інших об'єктів за­гального користування).

Здійснення житлової забудови — складне і комплексне явище, яке пов'язане з новим будівництвом, реконструкцією, реставрацією, капітальним ремонтом і благоустроєм жилих будівель і споруд. Житловою забудовою як самостійним різ­новидом забудови конкретної території вважається земель­ний масив, у межах якого зосереджений житловий фонд (дер­жавний, комунальний, приватний, громадський). Самостій­ним і домінуючим елементом житлової забудови є жилі бу­динки, які характеризуються сукупністю певних ознак. Се­ред них, по-перше, відповідність архітектурно-будівельним, санітарно-гігієнічним, протипожежним нормам, що робить

286

ці будівлі придатними для постійного проживання у них гро­мадян; по-друге, прийняття в експлуатацію приймальною комісією після будівництва чи реконструкції, по-третє, реєс­трація в органах державної реєстрації як жилого будинку¹.

Зазначені об'єкти нерухомості нерозривно пов'язані із землею, розташовані на відповідних земельних ділянках, призначених для їх подальшого обслуговування.

Чинне законодавство розрізняє садибну та несадибну жит­лову забудову. При формуванні садибної забудови за основу бе­руть об'єкти нерухомості (будинки садибного типу), які розмі­щені на індивідуально визначених земельних ділянках, що пе­ребувають у користуванні на умовах оренди чи власності окре­мих громадян (присадибні земельні ділянки). Така забудова по­ширена в сільській місцевості. До несадибної належить забу­дова, яка в основному представлена багатоквартирними жи­лими будинками, розміщеними на земельних ділянках, що не належать окремим громадянам ні на праві користування, ні на праві власності. Суб'єктом, носієм земельних прав у цьому разі виступає відповідна юридична особа. До несадибної забу­дови відносять також земельні ділянки, на яких розміщені житлово-будівельні (житлові) і гаражно-будівельні кооперати­ви, а також індивідуальні гаражі, готелі, гуртожитки тощо.

На відміну від житлової, громадську забудову становлять об'єкти соціально-культурного та комунально-побутового призначення, які розташовані на відповідних земельних ді­лянках. До таких об'єктів відносять: заклади освіти, установи охорони здоров'я і соціального забезпечення, відпочинку, фізкультурно-спортивні споруди, культурно-освітні заклади, мистецькі установи, підприємства торгівлі, громадського харчування та побутового і комунального обслуговування то­що. Не виключається, що деякі об'єкти соціально-культурно­го призначення можуть бути розташовані у межах житлової забудови. Так, підприємства торгівлі, громадського харчу­вання, побутового та комунального обслуговування можуть здійснювати свою статутну діяльність, використовуючи не­жилі приміщення у житловому фонді.

¹ Докладніше про це: Базова Т. П. Договір найму житла / Цивільне право України: Підручник: У 2 кн. — О. В. Дзера (керівник авт. кол.), Д. В. Боброва, А. С. Довгерт та ін.; За ред. О. В. Дзери, Н. С. Кузнєцової. — К.: Юрінком Інтер, 2002. — Кн. 2. — С. 153.

287

1

У межах земель житлової та громадської забудови можуть розміщуватися як капітальні, так і тимчасові будівлі та спо­руди, які займають відповідні земельні ділянки, характери­зуються певним цільовим призначенням і належать до зе­мель житлової чи громадської забудови.