Как избежать сложностей, если вы решили зарегистрировать свой дом

С наступлением летнего сезона многие решают, наконец, узаконить свою дачную недвижимость. У некоторых садоводов в этом году уже возникли неожиданные проблемы.

Распространенная ситуация: дом и земля в деревне достались в наследство и используются как дача. Земля в собственность оформлена, а дом – нет. Обращаемся к кадастровому инженеру, потому что дом надо поставить на кадастровый учёт. Кадастровый инженер готовит технический план, так как именно по нему теперь дом ставят на учёт (а до 1 января достаточно было представить декларацию, в которой владелец сам указывал технические сведения о дачном доме). Оплачиваем кадастровому инженеру за работу, получаем все документы (диски с техническим планом), сдаём для государственной регистрации в многофункциональный центр и получаем отказ. Оказывается, технический план подготовлен с ошибками.

В Прикамье по итогам 4 месяцев 2017 года около 70 % решений о приостановлениях и отказах в проведении кадастрового учета связаны с некачественной подготовкой технических планов, а, следовательно, из-за некачественной работы кадастровых инженеров. Те же проблемы и в других регионах.

Эксперты объясняют это произошедшими с 1 января изменениями в законодательстве. Ранее технические сведения о недвижимости вносились в государственный кадастр, а сведения о правах – в Единый реестр прав. С нового года эти два реестра объединили в Единый государственный реестр недвижимости. Требования к информации самое высокое, ведь по представленным в реестр сведениям рассчитываются налоги на дома, и землю. Этими сведениями пользуются органы власти, кредитные учреждения, инвесторы и другие.

Но кадастровые инженеры по новым правилам еще не привыкли работать, совершают ошибки, - поясняет Елена Чернявская, заместитель руководителя Управления Росреестра по Пермскому краю. Для инженеров Росреестром создан специальный сервис «Личный кабинет кадастрового инженера», с помощью которого они могут проверить качество подготовленных документов. А что делать дачнику? Если ошибки совершены кадастровым инженером, то он за свой счет должен их исправить, сделать новые замеры и внести поправки в технические документы. Обращаясь к кадастровому инженеру, нужно заключить с ним договор, в котором обязательно должны быть указаны сроки, стоимость работ, куда, в случае чего, можно на него пожаловаться, и за что он несет ответственность. Если вы заказываете межевание земельного участка, то обязательно в договоре должен быть закреплен выезд инженера на местность для вынесения границ в натуре и согласование границ со смежными землепользователями.

Здесь же можно настоять на включение в договор оказания услуг по кадастровым работам обязательного условия о проведении проверки технического плана через сервис «Личный кабинет кадастрового инженера».

Что делать, если нужных бумаг для оформления земли нет? Прежде всего, нужно получить подтверждение, что эта земля вам действительно выделялась. Для этого сделать запрос в архив местной администрации. Это может быть выписка из похозяйственной книги или распоряжение о выделении земли. На основании этого документа вы оформляете участок в собственность по дачной амнистии. А после этого можно регистрировать права на дом.

Сложности возникают, если земля выделялась человеку, которого уже нет в живых, а участком сейчас пользуются его наследники. Надо знать, что если в решении о выделении земли не был указан вид права, то считается, что земля была выделена в собственность. И тогда она может быть передана по наследству, даже если наследодатель никаких документов о праве собственности не оформлял. Это положение подтверждает и судебная практика.

Права собственности должны быть обязательно внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Сейчас по новому законодательству (ч. 3 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») Росреестр снимает с государственного кадастрового учета земельный участок, учтенный до 1 марта 2008 года, если в ЕГРН отсутствуют сведения об их правообладателях. Снятые с кадастрового учёта земельные участки приобретают статус свободных (неразграниченных) земель, право распоряжения которыми переходит уполномоченному органу местного самоуправления, и восстановление прав в таком случае может вылиться в сложные судебные процессы.

Поэтому не затягивайте с обращением в Росреестр за регистрацией ранее возникшего права собственности.

6. Что нужно делать, если истекает срок аренды земельного участка?

Арендаторы земельного участка должны следить за датой окончания срока действия договора. 

Граждане и юридические лица, которые арендуют земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, если земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов, и если земельный участок предоставлен на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

Заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Заключить новый договор аренды можно на участок, если исключительным правом на приобретение земельного участка (в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, другими Федеральными законами) не обладает иное лицо, а также ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с арендатором.

На момент заключения нового договора аренды земельного участка, если предыдущий договор аренды был заключен без проведения торгов, должны быть основания (предусмотрены ст. 39.6 Земельного кодекса РФ) для предоставления земельного участка без проведения торгов.

Если порядок заключения договора на новый срок нарушен, и время упущено, то в большинстве случаев вопросы оформления прав на землю решаются в судебном порядке.

Арендаторам необходимо самостоятельно переоформлять документы на землю, на органы местного самоуправления не возложены функции информирования о необходимости переоформления договора аренды.

7. За самовольный захват земли предусмотрен значительный штраф

Вопрос: Какая ответственность предусмотрена за использование земельного участка без оформленных документов?

Ответ: Основания для возникновения прав на земельные участки установлены гражданским законодательством, федеральными законами (п. 1 ст. 25 Земельного кодекса РФ). Эти права подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции (ст. 39.2. Земельного кодекса РФ).

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством РФ прав на указанный земельный участок, влечет наложение административного штрафа.

 Если кадастровая стоимость земельного участка определена, на граждан возлагается штраф в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 5000 рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20000 рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100000 рубле.

Если кадастровая стоимость не определена, на граждан возлагается штраф в размере от 5000 до 10000 рублей; на должностных лиц - от 20000 до 50000 рублей; на юридических лиц - от 100000 до 200000 рублей (ст. 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ).