Выгоды и риски первичного рынка жилья

Не менее популярным, чем приобретение уже готового жилья, является приобретение жилья на стадии строительства или, иначе говоря, - приобретение на первичном рынке.

Приобретение жилья на первичном рынке - это приобретение объекта, который на момент заключения договора еще не построен.

Популярность приобретения жилья на первичном рынке обусловлена множеством факторов.

Так, очевидно, что первично приобретаемое жилье строится в настоящее время по современным технологиям, в нем новые, неизношенные коммуникации, в соответствии с современными требованиями осуществляется благоустройство территории вокруг дома.

Впрочем, немало найдется людей, считающих, что современные дома строят хуже, чем раньше, благоустройство делается только "для галочки", огромные дома-муравейники плохо приспособлены для жизни и находятся зачастую в отдаленных районах города...

Вместе с тем при приобретении жилья на первичном рынке покупатель не ограничен имеющимся в наличии, но имеет больше возможностей для выбора помещений даже в пределах одного многоквартирного дома.

Не меньшую роль играют экономические соображения: жилье, приобретаемое на стадии строительства, обычно дешевле аналогичного по своим потребительским качествам уже имеющегося в наличии. Объясняется это тем, что, с одной стороны, приобретатель вынужден ждать возможности заселиться все то время, пока идет стройка, а с другой стороны, тем, что застройщик, привлекающий деньги во время строительства, по сути дела, получает от такого приобретателя кредит на время строительства, который оказывается значительно дешевле, чем кредиты, получаемые от банковских учреждений. Так что и для застройщика себестоимость такого жилья оказывается ниже, и он имеет возможность реализовывать его по меньшей цене.

Поскольку жилье приобретается впервые, покупатель гораздо меньше рискует столкнуться с проблемной историей объекта, неучтенными правами или претензиями третьих лиц, ему нет нужды проверять объект. В случае выявления дефектов в построенном объекте действует гарантия застройщика, который обязан устранять недостатки за свой счет.

В то же время, разумеется, первичное приобретение связано не с одними лишь плюсами.

Так, при таком приобретении покупатель обычно не имеет возможности сразу же заселиться в помещение, а вынужден дожидаться, когда его достроят.

После завершения строительства нередко еще долгое время новоселам приходится мириться со строительным мусором и наблюдать за тем, как достраиваются соседние дома, сталкиваться с необустроенностью быта.

Наконец, самый большой риск, с которым может столкнуться приобретатель такой недвижимости, - это приостановка, а то и прекращение строительства, которое может быть вызвано самыми разными обстоятельствами - как связанными с недобросовестностью или неосмотрительностью застройщика (например, с тем, что расходы на строительство оказались существенно больше запланированных из-за ненадлежащего планирования, хищений у застройщика или его подрядчиков, участия в сомнительных сделках, сознательного доведения организации до банкротства), так и с обстоятельствами, не зависящими от застройщика (например, с резким скачком валютных курсов, изменением рыночной конъюнктуры, повышением на рынке цен на строительные материалы и увеличением стоимости строительных работ).

Самое неприятное при этом заключается в том, что защититься от таких - сугубо экономических - рисков крайне сложно: они плохо предсказуемы, а правовая система не обладает достаточно эффективными средствами реагирования на них, да и, наверное, не может ими обладать, ведь никакие юридические законы не способны преодолеть действие законов рыночной экономики.

Присутствие таких труднопредсказуемых рисков порождает, с одной стороны, постоянное повышение в законодательстве требований к застройщикам, привлекающим деньги граждан под строительство жилых объектов, с расчетом на то, что организации, отвечающие таким требованиям, будут более стабильными и менее подверженными воздействию отрицательной экономической конъюнктуры, а постоянный жесткий контроль со стороны государства уменьшит риск недобросовестных действий таких организаций. С другой стороны, законодательство существенно ограничивает возможности юридического оформления отношений между застройщиками и гражданами, желающими приобрести строящееся жилье. Такое ограничение направлено на то, чтобы застройщики не имели возможности обходить те жесткие рамки, в которые они поставлены.

Однако как бы ни был тщателен контроль, сколь бы высока ни была планка требований к застройщикам, все равно всегда остается возможность нарушений, приостановки строительства и утраты гражданами внесенных ими денег без получения того объекта, за который они заплатили. Наличие таких рисков вызывает время от времени даже предложения о полном запрете привлечения денежных средств граждан (если только они не зарегистрированы как индивидуальные предприниматели) под строительство объектов, которые на момент уплаты денег еще не существуют. Пока что такие инициативы не реализуются, поскольку их реализация - вполне естественно - приведет к сокращению предложения на рынке недвижимости (фактически - к ликвидации первичного рынка недвижимости с оставлением только вторичного), а значит - и к существенному повышению цен на объекты, оставшиеся на рынке, что явно невыгодно потенциальным покупателям жилья. Это невыгодно и застройщикам, ведь они лишатся выгодного в экономическом плане финансирования строительства за счет граждан.

Все эти факторы определяют действующее регулирование первичного рынка жилья, на котором весьма жесткая регламентация деятельности застройщиков сочетается с их постоянными попытками обойти законодательно установленные требования, невзирая на риски, которые и без того достаточно существенны на этом рынке.