Вторичный рынок недвижимости и его особенности

Самый простой и очевидный способ стать счастливым собственником жилья - это купить готовый объект (квартиру, комнату, дом и т.д.) у его нынешнего собственника.

Вторичный рынок жилья - это приобретение жилья, имеющегося в наличии на момент покупки.

Приобретение жилья на вторичном рынке имеет множество плюсов, прежде всего - сугубо потребительских.

Так, покупку можно предварительно осмотреть, своими глазами оценив, насколько она пригодна для проживания и насколько она соответствует заявлениям продавца.

Также можно пообщаться как с продавцом, так и с его соседями, нанимателями, если они есть, выяснить, насколько комфортно проживание, не живет ли через стенку юное музыкальное дарование, круглосуточно осваивающее основы игры на скрипке, нет ли на первом этаже алкогольного магазина, привлекающего соответствующий контингент со всего района, и т.п. Впрочем, юное дарование может уже оказаться достаточно опытным и доставлять истинное наслаждение соседям своими произведениями, а алкогольный магазин прямо возле подъезда вполне может быть и плюсом с точки зрения покупателя.

Поскольку вторичное жилье имеется в наличии, у покупателя, как правило, есть возможность сразу же после приобретения въехать в него: нет необходимости ждать окончания строительства, снимать жилье где-то еще, переживать, если сроки строительства нарушаются...

Вторичное жилье имеет и юридические плюсы: права продавца на объект уже зарегистрированы и, значит, признаны государством. Если продавец после заключения договора вдруг передумает, можно будет пойти в суд с иском об изъятии этого объекта у продавца и принудительной передаче его покупателю.

Многочисленные плюсы приводят к тому, что вторичное приобретение, как правило, дороже первичного - того, при котором договор заключается и исполняется еще до появления самого объекта.

Но есть у вторичного жилья и свои минусы. Часть из них также сугубо потребительская: купить можно тот объект, который есть в наличии, и в том состоянии, в котором он находится. Квартира в старом доме с прогнившими коммуникациями потребует от покупателя изрядных вложений в ремонт, а иногда, - если проблемы касаются общего имущества дома (например, засорившиеся или прохудившиеся стояки водоснабжения), - усилиями покупателя они не могут быть даже устранены.

Сама по себе конструкция старого дома может не соответствовать современным требованиям, например, в доме не будет лифта. Хотя зачастую современные дома кажутся построенными куда как менее капитально, чем, например, знаменитые "сталинки".

Чем старше дом, тем больше в его жизни было различных ремонтов, перестроек, дополнений. Порой достаточно сложно установить, что и когда делалось, какова прочность того, что было сделано, и сколько оно еще прослужит.

В некоторых странах собственников жилья под страхом огромных штрафов обязывают вести специальные журналы, в которых указываются все ремонты и изменения, которые происходили с домом, вплоть до замены предохранителей в электрощитке, и предъявлять этот журнал покупателю, чтобы тот знал, в каком состоянии объект, и не покупал "кота в мешке".

Но у нас таких правил нет, да, наверное, и сложно было бы их ввести, ведь история нашей страны настолько полна различными пертурбациями, что зачастую невозможно проследить даже всю цепочку сменявших друг друга жильцов, а тем более - выяснить, кто из них и что менял в доме.

Поскольку в доме раньше жили люди, покупатель зачастую приспосабливает его к своим нуждам и делает ремонт, объем которого может различаться - от минимальных косметических изменений вроде поклейки новых обоев до глобальных перестроек с перепланировкой помещения.

С приобретаемым жильем могут быть связаны истории и не технического характера.

Многие ли захотят жить в квартире, в которой долго и тяжело болел человек, после смерти которого наследники решили продать рождающее неприятные воспоминания жилье? Или, тем более, в квартире, в которой произошло преступление?

Конечно, степень восприимчивости разных людей к таким обстоятельствам различается, но покупателю, наверное, хотелось бы знать о них заранее. Такие обстоятельства никак не сказываются на качестве товара со строго юридической точки зрения, но при желании вполне могут быть оговорены в договоре.

Покупатель въедет в дом с уже сложившимися соседскими отношениями, в которые он вынужден будет каким-то образом встраиваться. И чем старше дом, тем, как правило, прочнее оказывается это соседское сообщество, которое может и отторгнуть нового соседа.

Точно так же, как дом со времени своей постройки стареет и обрастает отношениями между соседями, он приобретает и юридическую историю. И точно так же, чем дольше существует покупаемый объект, тем длиннее и, возможно, запутаннее и темнее может оказаться эта история.

Самое простое: продавец может оказаться не имеющим никаких прав на продаваемое имущество мошенником, искусно подделавшим документы и желающим только лишь получить деньги от покупателя и пропасть с ними, оставив покупателя разбираться с подлинными собственниками, а также со своими кредиторами (например, с банком, который дал ему эти деньги в кредит для приобретения жилья).

Продаваемая квартира может быть арестована за долги продавца или заложена, на нее могут претендовать другие лица или требовать, чтобы с ними согласовали продажу.

Может выясниться, что продавец задолжал за капитальный ремонт, и покупатель обнаружит, что теперь он должен изрядную сумму.

Чтобы минимизировать неприятные сюрпризы, еще до заключения договора следует провести целый ряд проверочных мероприятий. Проведя проверки и получив необходимую информацию, нужно понимать, что с ней дальше делать. Часть рисков может быть устранена особыми договорными условиями, получением необходимых согласий и т.п. Некоторые же из рисков устранить невозможно, так что нужно будет оценить вероятность их наступления и, исходя из этого, предпринять меры по минимизации их последствий.

Далее мы рассмотрим, что и каким образом следует проверять, какие обстоятельства невозможно выявить с помощью даже самых тщательных проверок, как относиться к полученной информации, какие риски несут те или иные обстоятельства, как их устранить или хотя бы минимизировать вероятность реализации и снизить возможные убытки.

Кроме этого, после проведения предварительных проверок необходимо заключить грамотный договор, который, с одной стороны, защищал бы покупателя, а с другой, не выглядел бы неприемлемым и для продавца.

При заключении договора также нужно учитывать целый ряд моментов: добиться того, чтобы договор нельзя было оспорить, не допустить включения в договор невыгодных или даже потенциально опасных условий, прописать в договоре все необходимые пункты.

Наконец, договоры заключаются для того, чтобы быть исполненными, поэтому следует также изучить, какие действия необходимо совершить, чтобы стать полноправным собственником жилья и чтобы юридические проблемы не омрачали жизнь на новом месте.

Безусловно, лучше поручить все это специалистам, которые знают, что и как проверять, что писать в договоре и какие действия нужно совершить для получения надежного и бесспорного права.

В настоящем издании мы рассмотрим некоторые основные положения, которые следует знать всем, кто желает приобрести жилье на вторичном рынке. Конечно, они не заменят специального образования и годами накопленного опыта, но позволят в том числе грамотно контролировать специалистов: юристов или риелторов. Здесь, как в медицине: самолечение до добра не доводит, но основы гигиены и здорового образа жизни должен знать всякий.