Договор аренды зданий и сооружений ст.650-655

    По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

   Предметом договора служат здания или сооружения, как разновидности недвижимого имущества.

Существенные условия:

1) максимальная детализация предмета договора аренды

2) четкое указание на цену, в которую включается плата за пользование земельным участком ст.654

 

Форма договора:

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

     Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

       Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

 

        Право аренды во всех случаях подлежит государственной регистрации Ст.4 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…»

 

        Участниками отношений по аренде зданий и сооружений являются собственники - физические и юридические лица, государство, муниципальные образования и их уполномоченные лица.

            

     Права и обязанности сторон.

1. Обязанность арендодателя - передать, а арендатора - принять арендованный по договору объект в предусмотренный договором срок.

2.   Передача осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК).

3. Обязательство считается исполненным только после этих действий сторон, хотя стороны могут договориться и о другом юридическом факте, с наступлением которого договор может считаться исполненным.

4. Передаточный акт составляет арендодатель (балансодержатель) объекта. В акте фиксируются санитарное и техническое состояние и другие характеристики здания (сооружения).

5. Если стороны (сторона) уклоняются (уклоняется) от подписания документа о передаче, закон расценивает эти действия как отказ от исполнения обязанности, предусмотренной договором, вступившим в силу, соответственно арендодателя - по передаче, арендатора - по принятию объекта.

6. Когда договор аренды прекращается, ее объект подлежит возврату арендодателю также по передаточному акту (иному документу о передаче), подписываемому сторонами (п. 2 ст. 655 ГК), в том состоянии, в каком арендатор его получил, или в состоянии, обусловленном в договоре.

7. Если арендатор не выполняет этой обязанности, то эти обстоятельства служат основанием для выселения его из арендованного здания и возврата арендодателю ранее арендованного у него сооружения (ст. 622 ГК).

8. Одновременно с передаточным документом арендатору передаются сопровождающие имущество документы, обеспечивающие эксплуатацию здания (сооружения), о чем уже говорилось выше, - технический паспорт, паспорт объекта культурного наследия, инструкции, кадастровая карта (план) земельного участка и т.п.

9. Исполнение договора защищается в судебном порядке, и поэтому стороны вправе обратиться в суд с исковыми требованиями об исполнении условий договора или закона.

 

 

                                                              8.

Аренда предприятий

Ст. 656

               Особенности договора аренды предприятий:

1. Предметом аренды является предприятие в целом - имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности.

 

2. Целью такого договора может быть продолжение промышленной (хозяйственной) и коммерческой эксплуатации предприятия (для получения прибыли).

 

3. Арендатору предприятия передаются не только материальные ценности и имущественные права, но и права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя: на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование, товарный знак и т.п.), и другие исключительные права (см. ст. 138 ГК).

 

4. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

 

 

                          Правовое положение сторон:

    1. Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

    2. Арендатор вправе без согласия арендодателя совершить ряд распорядительных правомочий, указанных в ст.660 – продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, передавать обязанности по договору другому лицу, производить изменения в составе, его реконструировать. Норма диспозитивная. Свобода распоряжения не касается народных ресурсов.

    3. Ст.661 Арендатор сам производит текущий капитальный ремонт. Норма императивная. Арендатор несет все расходы по содержанию, если иное не предусмотрено в договоре. 

    4. Арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений имущества независимо от наличия разрешений арендодателя. Однако арендодатель может быть освобожден от обязанности по возмещению, если он докажет, что издержки на эти улучшения повышают стоимость имущества несоразмерно улучшению качества.

    5. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.