Ошибки данных государственного кадастра недвижимости

Глава 5. Проблемные ситуации в кадастровой деятельности

Ошибки данных государственного кадастра недвижимости

Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» классифицирует ошибки данного государственного кадастра недвижимости на технические ошибки, то есть описки, опечатки, грамматические или арифметические ошибки либо ошибки подобного рода, допущенные органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшие к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости, и кадастровые ошибки - воспроизведенные в государственном кадастре недвижимости ошибки в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.

Практика ведения государственного кадастра недвижимости показывает, что многообразие ошибок в кадастровых сведениях достаточно велико и не укладывается в узкие рамки схематичной типологии ошибок, представленной в Законе о кадастре. Это отмечается специалистами органов кадастрового учета и кадастровыми инженерами.

Актуальность исследования многообразия ошибок в кадастровых сведениях и их систематизации подтверждается Планом мероприятий «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденным Распоряжением Правительства РФ от 1 декабря 2012 года № 2236-р, среди которых: разработка порядка исправления исторически накопленных ошибок в ГКН и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установление четких критериев ошибок, по которым их исправление возможно во внесудебном порядке, введение возможности корректировки органом кадастрового учета (ОКУ) в установленных законом пределах и случаях границ земельных участков, установление порядка и проведение за счет средств федерального и региональных бюджетов кадастровых работ по уточнению границ земельных участков и др.

С целью разработки возможных путей решения проблемы ошибок в кадастровых сведениях следует обратиться к научно-практической классификации ошибок в ГКН. Классификация - разделение совокупности объектов на группы по некоторым наиболее существенным признакам. При научном подходе классификация трактуется как раскрытие внутренних связей между группами (классами, родами и так далее) объектов исследования, которые существуют между ними. Классификация, как результат исследования, является результатом упорядоченного распределения объектов заданного множества. Она выступает в качестве инструмента системного анализа и позволяет создавать в изучаемой предметной области определенный порядок, насыщать конкретным содержанием родовые понятия разного объема, облегчает сравнительное изучение родственных объектов, подытоживает знания о их сходстве и различиях. С ее помощью структурируется объект исследования, а построенная классификация является моделью этого объекта и может служить главным ключом к ее решению.

Установленная Законом типология кадастровых ошибок является достаточно обобщенной и в ряде случаев вызывает большую сложность в применении. Это проявляется, в частности, при возникновении ошибки в результате пересчета координат земельного участка из местной или условной системы в установленную законом, в случае пересечения границ ранее учтенных земельных участков, поставленных на учет на основе равно юридически значимых документов и др.

Проблема появления ошибок в кадастровых документовосложнило деятельность территориальных органов кадастрового учета регионов страны. Результатом стала предлагаемая классификация ошибок в кадастровых сведениях, одним из ключевых моментов которой является учет всего многообразия ошибок. Классификация базируется на принципах дедукции (от общего - к частному) и мультикритериальности (возможен ряд непротиворечивых классификаций на основе независимых, но объединенных общей сутью и проблемой критериев). В связи с данными условиями целесообразным будет применение комбинированной (по нескольким признакам) атрибутивной классификации. С учетом последующей разработки классификатора кадастровых ошибок и особенностей классификаторов, используемых Росреестром в своей деятельности, была использована иерархическая система классификации ошибок в кадастровых сведениях.

Предлагаемая иерархическая система классификации ошибок в кадастровых сведениях обеспечивает:

-достаточную емкость и обладает необходимой полнотой;

-однозначность реквизитов;

-оправданную с точки зрения многообразия ошибок глубину;

- обеспечивает необходимую эффективность обработки ошибочной кадастровой информации средствами АИС ГКН;

-обеспечивает определенную простоту ведения классификатора и автоматизацию процедур исправления ошибок при ведении ГКН.

Полученная система классификации ошибок в кадастровых сведениях подтверждается практикой и представлена в виде иллюстраций наиболее характерных для ведения ГКН случаев(рис.73).

Данная классификации упрощает описание разработанной системы классификации и позволяетвыявлять и анализировать закономерности в данной системе.

Ошибки в сведениях ГКН предлагается подразделять на классы, в зависимости от принимаемых критериев, тремя различными способами:

-по источнику ошибок;

-по типу данных, в которых содержится ошибка;

-по правовым следствиям исправления ошибок.

 

Рисунок 38 - Классификация ошибок в кадастровых сведениях (по разработкам А.Овчинниковой)

 

По источнику ошибок можно выделить следующие подклассы ошибок:

1) ошибки, произошедшие по вине правообладателя земельного участка (в случае предоставления ложной информации или поддельных документов);

2) ошибки, произошедшие по вине ОКУ:

3) ошибки, произошедшие по вине кадастрового инженера или лица, проводившего работы по подготовке проекта межевания территории;

4) ошибки, произошедшие по вине органов государственной власти, местного самоуправления и иных уполномоченных лиц и органов, издающих юридически значимые документы, на основании которых вносятся сведения в ГКН.

Если ошибка возникла по вине органов, издающих юридически значимые для ведения ГКН документы, правообладателя земельного участка или кадастрового инженера, то можно говорить о том, что ошибочные сведения поступили в систему на ее начальном этапе – в процессе сбора информации. Все остальные ошибки, связанные с работой ОКУ, возникают на следующем этапе преобразования собранной информации в структурно-организованные кадастровые данные или в процессе обработки кадастровой информации в целях приведения ее в соответствие с изменившимися внешними условиями.

В графической части базы данных ГКН выделяем следующие группы и подгруппы ошибок (для земельных участков, содержащих данные ошибки, в иллюстрациях приводятся полные кадастровые номера):

- по положению границ земельных участков:

а) наложение границ (рис. 39);

 

Рисунок  39 - Наложение границ земельных участков

б) пересечение границ (рис.40);

 

 

Рисунок 40 - Пересечение границ земельных участков

в) разрыв границ или их нестыковка (чересполосица) (рис.41);

Рисунок 42 - Разрыв границ или их нестыковка (чересполосица)

г) разворот границ (вследствие ошибок в определении дирекционных углов) (рис. 43).

Рисунок 43 - Разворот границ (вследствие ошибок в определении дирекционных углов)

 

- ошибки, связанные с нарушением пространственной привязки земельных участков:

а) топологические ошибки отображения контура.

Поскольку пространственные данные о земельных участках представлены на дежурной кадастровой карте (далее – ДКК) в векторном формате (за исключением картографической основы ГКН, представленной в растровом формате), то при ведении ГКН не исключены ошибки, связанные с нарушением корректности контура.

Векторное представление данных выражается в цифровом представлении точечных, линейных и полигональных пространственных объектов в виде набора координатных пар с описанием только геометрии объектов. Векторная модель данных основывается на представлении ДКК в виде точек, линий и плоских замкнутых фигур. При этом обособленный земельный участок представляется в виде контура, который строится на базе графических примитивов. Физически графические примитивы записываются как последовательность пар координат: точке соответствует пара координат – X и Y, прямая задается двумя парами координат, а площадь записывается как серия пар координат последовательных точек, которая образует замкнутый контур, для чего его последняя точка должна иметь те же координаты, что и первая. Данные базовые положения векторного представления пространственных данных о земельных участках положены в основу данного вида ошибок в кадастровых сведениях;

б) незамкнутость контура (открытый полигон) (рис.44).

Рисунок 44 - Незамкнутость контура

Данный вид ошибок может возникать в случае, если в представленной для кадастрового учета информации содержатся различные сведения о координатах начальной и конечной точек земельного участка – при технической ошибке, допущенной сотрудником ОКУ при «ручном режиме» построения полигона, когда в одной точке пересечения его линий не были соединены соответствующие узлы, когда контур для актуальных земельных участков и частей земельных участков содержит новые или архивные точки и т.п.;

в) самопересечение контура (рис.45).

 

Рисунок 45 - Самопересечение контура земельного участка

 

Нарушение последовательности точек в межевой документации, ошибки при создании объектов в графической базе данных кадастра могут приводить к искажениям в их геометрии: двойные узлы, самопересечение полигона, самоповторы и т. д.

г) "недолет" или "перелет" характерной точки границы земельного участка (части земельного участка) относительно иной границы земельного участка.

Данный вид ошибок наиболее часто встречается при ведении ГКН, поскольку сведения о координатах характерных точек границ земельного участка представляются в межевой документации, следовательно, вносятся в кадастр с округлением до 0,01 метра. При этом существующие ГИС дают возможность построения и визуализации графических примитивов с более высокой детализацией (точнее миллиметра).

Поскольку округление идет до сантиметра, то при попытке "точной посадки" узла на линию (границу земельного участка) появляется "недолет" или "перелет" узла. Эта ошибка часто встречается при внесении сведений в ГКН о части земельного участка, одна из границ которой совпадает с границей земельного участка, при образовании новых земельных участков, когда на смежной границе образуются новые точки и т. д.;

д) количество характерных точек границ земельного участка (части земельного участка) менее трех;

е) повторяющиеся точки.

На рисунке 80  в варианте "А" присутствуют повторяющиеся точки, в варианте "В" совпадающие точки границы смежных земельных участков представлены в единственном экземпляре.

Наличие повторяющихся точек приводит к существованию двух совпадающих в пространстве границ между соседними полигонами (смежными земельными участками) и, как следствие, нарушению топологии между ними;

 

 

Рисунок 46 - Повторяющиеся точки

 

ж) Наложение частей сложного полигона;

з) "Отлет" земельного участка.

На рисунке 47 кругом обозначена территория СНТ "Голубой лес", а квадратом – земельный участок с кадастровым номером 50:14:0000000:411, имеющий местоположение: Московская область, Щелковский район, СНТ "Голубой лес". Из-за ошибки в определении координат земельный участок "отлетел" на 1,368 километра от своего истинного местоположения и оказался на территории карьера (обозначен квадратом).

Рисунок 47 - "Отлет" земельного участка

 

Частным случаем «отлета» земельного участка является нахождение объекта на территории другого кадастрового квартала.

Источники данного типа ошибок могут быть следующие:

•   Земельный участок неправильно отнесен к кадастровому кварталу (в графике участок расположен на территории одного квартала, а в семантике имеет номер другого квартала).

•   Координаты объекта неверно внесены в базу данных ГКН.

•   Координаты земельного участка соответствуют межевой информации, которая при этом определена неверно.

•   Координаты получили неверное значение в результате допущенной технической ошибки при пересчете координат из местной или условной системы в установленную законом;

и) Часть земельного участка не вписывается в сам участок (любая из сторон части участка пересекает границу самого участка) (рис.46).

Рисунок 46 - Часть земельного участка не вписывается в земельный участок

 

к) в ГКН имеются сведения о координатах лишь части земельного участка, а координаты всего участка отсутствуют:

- ошибки, связанные с нарушением послойного типа организации графической базы данных и ее информационного наполнения;

- ошибки, связанные с нарушением технологии пересчета координат земельных участков (рис. 49).

На рисунке 83 представлен фрагмент графического файла кадастровых планов территории, на котором видно, что при переходе на местную систему координаты не всех участков и даже отдельных кварталов были пересчитаны. При производстве кадастровых работ в данном случае существенно осложниться анализ наложений будущих образованных земельных участков на имеющиеся.

Рисунок 49 - Последствия нарушения технологии пересчета координат

 

По правовым последствиям исправления ошибок выделяются:

- ошибки, исправление которых может причинить вред либо нарушить законные интересы правообладателей земельных участков или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в ГКН;

- ошибки, исправление которых не может причинить вред либо нарушить законные интересы правообладателей земельных участков или третьих лиц.

Кадастровым ошибкам в современной научной литературе уделено достаточное внимание, когда как техническим ошибкам - недостаточно. За период, когда при осуществлении кадастровых действий использовался преимущественно механический труд человека (ручное внесение данных) накопилось большое количество различных ошибок, вызванных человеческим фактором. Именно эти ошибки являются техническими.

Причинами технических ошибок могут быть как субъективные факторы (невнимательность операторов, кадастровых инженеров, специалистов Росрестра, БТИ и т.д.), так и объективные факторы (технические возможности применяемой техники и технологии измерения). Эффективность ведения ГКУ во многом зависит от наличия критичных и некритичных технических ошибок, содержащихся в ГКН.

К критичным ошибкам (которые нельзя исправить) можно отнести отсутствие атрибутов населенных пунктов в адресах земельных участков или других ОН, отсутствие или некорректное указание данных о местоположении (адресе) земельного участка, отсутствие или некорректное указание кода КЛАДР, ОКАТО земельного участка, отсутствие сведений о категории земель, виде разрешенного использования земельного участка, некорректное значение кадастровой стоимости или площади земельного участка и др.

К некритичным техническим ошибкам (которые можно исправить) относятся: отсутствие даты присвоения кадастрового номера, даты внесения кадастровой стоимости, расхождение статуса земельного участка и даты внесения его кадастрового номера, наличие недостоверных (или дублирующих) сведений о правообладателях и др.

По объектам капитального строительства перечень технических ошибок не меньше и требует отдельного специального рассмотрения.

Судя по данным графика работ по исправлению технических ошибок и кадастровых ошибок, содержащихся в ГКН Московского областного кадастрового округа количество критичных технических ошибок составляет 335,8 тыс. ошибок по земельным участкам, наибольшее количество из которых составляет ошибка «не указаны атрибуты «город», «населенный пункт» в адресе земельного участка, для ОКС – наибольшее количество критичных технических ошибок составляет «отсутствуют или некорректно указаны данные о местоположении (адресе) ОКС – 4 438,5 тыс.ошибок.