Тема 17. Право общей собственности

Вопросы по теме

1. Понятие права общей собственности.

2. Виды права общей собственности:

2.1. Общая долевая собственность.

2.2. Общая совместная собственность.

Нормативный материал

1.ГК. Главы 16, 18.

2. Семейный кодекс РФ.

3. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федера-1 ции» от 4 июля 1991 г. // Ведомости РФ. 1991. № 28. Ст. 959; 1993. № 2.' Ст. 67; СЗ РФ. 1994. № 16. Ст. 1864; 1998. № 13. Ст. 1472; 1999. № 18. Ст. 2214.

4. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 де-1 кабря 1992 г. // Ведомости РФ. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст. 1913; 1999. № 7. Ст. 876; № 25. Ст. 3042; № 28. Ст. 3485.

5. Закон РФ «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.

6. Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» от 23 декабря 1992 г. // Ведомости РФ. 1993. №1.Ст.26.

7. Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г. № 1767 // Собрание актов РФ. 1993. № 44. Ст. 4191; № 52. Ст. 5085; СЗ РФ. 1999. №5. Ст. 651.

8. Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П «По делу по проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"» // СЗ РФ. 1998. № 45. Ст. 5603.

9. Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. № Ю-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3,4 статьи 32 и пунктов 2, 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 г. "О това­риществах собственников жилья"» // СЗ РФ. 1998. № 15. Ст. 1794.

117

10. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 3 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» // Сбороник постановлений Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по гражданским делам / Сост. А.П. Сергеев. М., 1999. С. 137.

11. Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе­нии доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» от 10 июня 1980 г. № 4 // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. 2-е изд. М., 1995. Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № 1.

12. Постановление Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда"» от 24 августа 1993 г. № 8 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 11; 1994. № 3; 1997. № 1.

13. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» // Сборник постановлений Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по граждан­ским делам / Сост. А.П. Сергеев. М., 1999. С. 529.

Литература

1. Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М., 1961. Гл. IV.

2. Ерошенко А.А. Личная собственность в гражданском праве. М., 1973.

3. Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Ученые записки ВИЮН. Вып 2. М., 1941.

4. Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан. Томск, 1977.

5. Маркова М.Г. Понятие и содержание права общей собственности // В кн.: Очерки по гражданскому праву. Л., 1957.

6. Мисник Н.Н. Правовая природа общей собственности // Правоведе­ние. 1993.№1.

7. Советское гражданское право Казахской ССР. Вып. III. Право соб­ственности. Алма-Ата, 1970. С. 157-162.

8. Сборник постановлений Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по гражданским делам / Сост. А.П. Сергеев. М., 1999. С. 148.

118

Задачи

1.

В жилом доме, входящем в состав муниципального фонда, было при­ватизировано несколько квартир, после чего собственники квартир стали требовать, чтобы все вопросы, связанные с управлением и эксплуатацией дома, решались по согласованию с ними. В частности, собственники [ квартир настаивали на том, чтобы сдача в аренду расположенных в доме нежилых помещений происходила с их согласия и чтобы часть арендной платы перечислялась на ремонт принадлежащих им квартир. Настаивали они и на замене тех арендаторов, которые создают неудобства для прожи­вающих в доме граждан. Жилищно-эксплуатационная организация требо­вания граждан удовлетворить отказалась, поскольку приватизация квар­тир сама по себе не дает их собственникам права участвовать в управле-1 нии всем домом, а товарищество собственников жилья не образовано.

К соглашению стороны не пришли, и дело было передано в суд. К уча­стию в деле был привлечен Комитет по управлению городским имущест­вом, который сдает нежилые помещения в аренду.

Как решить дело?

2.

Распоряжением районной администрации закрытому акционерному обществу разрешено за счет собственных средств произвести в одном из домов реконструкцию чердачных и мансардных помещений под жилые или нежилые цели. Предусмотрено, что по окончании реконструкции 100% площади реконструируемых помещений переходит в собственность акционерного общества.

Собственники находящихся в доме приватизированных квартир закон­ность распоряжения районной администрации оспаривают по тем основа­ниям, что оно, во-первых, нарушает их конституционные права как собст­венников квартир, поскольку издано без их согласия, и, во-вторых, прове­дение работ резко ухудшило эксплуатационные качества дома и условия проживания в нем граждан, особенно собственников квартир, прилегаю­щих к помещениям, в которых производится реконструкция.

Районная администрация и акционерное общество с возражениями собственников не согласились. При этом они ссылались на то, что собст­венники приватизированных квартир в доме государственного или муни­ципального жилищного фонда становятся лишь совладельцами либо пользователями, но не собственниками внеквартирного инженерного обо­рудования и мест общего пользования дома, а потому их согласие на про­ведение реконструкции чердачных и мансардных помещений вообще не требуется. К тому же товарищество собственников жилья в доме не обра­зовано, а потому к отношениям сторон нельзя применять положения о

119

кондоминиуме, предусмотренные Законом «О товариществах собственни­ков жилья».

Поскольку стороны к соглашению не пришли, дело передано в суд.

Разберите доводы сторон и сформулируйте решение, которое Вы считаете правильным. Что такое кондоминиум и чем он отличается от товарищества собственников жилья? Что относится в кондоминиуме к общему имуществу, кому и на каком праве это имущество принадле­жит?

3.

После смерти родителей к четырем их детям, достигшим совершенно­летия и проживавшим отдельно от родителей, перешел по наследству жи­лой дом. Трое наследников хотят дом продать, а вырученную сумму распределить по долям. Один из наследников согласия на продажу дома не дает, заявив, что желает использовать свою долю в доме для прожива­ния. Поскольку согласия между наследниками достигнуто не было, трое из них предъявили иск к наследнику, возражающему против продажи до­ма, об обязании не чинить препятствий к продаже. Свои требования они мотивировали тем, что при продаже дома целиком его рыночная сто­имость резко возрастет.

Решите дело.

4.

Два брата, Петр и Андрей, получили по наследству жилой дом. По до­говоренности между братьями Петр с семьей пользовался тремя комната­ми, выходившими на южную сторону, а холостяк Андрей - двумя комна­тами с окнами на север. Кухня в доме находилась в общем пользовании. Андрей пожелал уехать на Север, в связи с чем подыскал покупателя на выделенную ему часть дома. Петр, однако, заявил, что не допустит прода­жи части дома постороннему лицу. При этом он ссылался на то, что меж­ду братьями была лишь устная договоренность о порядке пользования до­мом и что дом в натуре вообще разделить нельзя без существенной пере­планировки. Вместе с тем от приобретения части дома, которой поль­зовался Андрей, Петр отказался, поскольку не имеет для этого средств, а трех комнат ему с семьей вполне достаточно. Нотариус отказался удосто­верить договор купли-продажи и рекомендовал братьям для разрешения спора обратиться в суд.

Проанализируйте отношения сторон и решите дело.

5.

В коммунальной квартире, состоящей из трех изолированных комнат, проживали три нанимателя, которые комнаты приватизировали. После приватизации квартиры собственник одной из комнат пожелал ее продать

120

и подыскал для этого покупателя. Собственник одной из двух других комнат заявил, что против продажи комнаты он не возражает. Напротив, другой собственник потребовал, чтобы комната была продана ему, так как он в квартире уже проживает, нуждается в улучшении жилищных условий и имеет преимущественное право покупки данной комнаты?

При решении спора возник вопрос, находятся ли комнаты в раздель­ной собственности приватизировавших их граждан или в их общей долевой собственности находятся не только места общего пользования в квартире, но и комнаты. Если комнаты находятся в раздельной собствен­ности, то принадлежит ли лицам, проживающим в квартире, преимущест­венное право покупки комнаты?

Решите дело.

6.

В период брака Леонтьева и Максимов совместно приобрели дом. Впоследствии брак между ними был расторгнут, и Леонтьева предъявила к Максимову иск о разделе дома. По делу была назначена экспертиза. По заключению экспертизы спорный дом в натуре разделить нельзя по тех­ническим причинам. Дом щитовой конструкции, и при его разделе в на­туре на две части потребуется прорезать в щитах проемы для дверей, что повлечет ослабление всей конструкции дома.

При рассмотрении дела суд установил, что Леонтьева проживает в до­ме с тяжело больной дочерью, рожденной в браке с Максимовым, а Мак­симов домом не пользуется и обеспечен другой жилой площадью.

Решите дело.

7.

Дрессировщики цирка, супруги Голубкины, выйдя на пенсию, посели­лись в собственном доме в Подмосковье. При доме они организовали клуб юннатов, в котором дети обучались уходу за дикими животными. Поскольку супругам было трудно прокормить животных на свою пенсию, они предложили районной администрации заключить с ними договор о нижеследующем: супруги передают в дар органу местного самоуправле­ния половину принадлежащего им дома для устройства в нем уголка юно­го натуралиста; после смерти супругов дом целиком перейдет в муници­пальную собственность; супруги обязуются безвозмездно проводить заня­тия с юннатами, обучая их уходу, кормлению и дрессировке животных; районная администрация, в свою очередь, обязуется бесплатно обеспечи­вать супругов кормами для животных, дровами и углем для отопления до­ма. Глава районной администрации отказался завизировать договор, ссы лаясь на то, что он противоречит закону. В защиту супругов Голубкины: выступила центральная печать.

Решите дело.

121

8.

Иванову был отведен земельный участок для строительства дома. В строительстве дома, помимо Иванова, принимали участие его жена и двое совершеннолетних детей, имеющих самостоятельный заработок. По окон­чании строительства в качестве собственника был зарегистрирован Ива­нов.

Спустя несколько лет брак между супругами Ивановыми был рас­торгнут, после чего возник судебный спор о разделе имущества. Иванов настаивал на том,' чтобы дом был разделен только между ним и его быв­шей женой. В дело с самостоятельными требованиями вступили сыновья Ивановых, настаивая на том, чтобы за каждым из них также была призна­на доля в праве собственности на дом, поскольку они участвовали в его постройке своим трудом и средствами, а другой жилой площади для проживания не имеют. Мать признала требования сыновей обоснованны­ми, отец против них возражал.

К участию в деле был привлечен орган местного самоуправления, ко­торый возражал против требований сыновей Ивановых. Свои возражения он мотивировал тем, что дом вскоре будет снесен. В случае признания права собственности на части дома не только за Ивановым и его бывшей женой, но и за двумя их сыновьями всем им придется предоставлять по отдельной квартире.

Решите дело.

9.

Супруги Козловы несколько лет состоят в браке. Козлова занимается бизнесом, Козлов потерял работу и получает пособие по безработице. Козлова предложила мужу заключить контракт, закрепив в нем принцип раздельности имущества, нажитого в период брака. Козлов заявил, что ес­ли они и заключат такой контракт, то юридической силы он иметь не бу­дет. Поскольку супруги к взаимному согласию не пришли, они обрати­лись в юридическую консультацию.

Какой ответ им надлежит дать?

10.

При вступлении в брак супруги заключили договор, по которому приобретенное каждым из них в период брака имущество должно отно­ситься к их раздельной собственности.

Во время совместной жизни муж успешно занимался бизнесом и за счет полученных доходов приобрел ценное имущество - дачу, машину, картины, антиквариат, видеоаппаратуру и т.д. Жена посвятила себя веде­нию домашнего хозяйства и воспитанию детей.

После нескольких лет совместной жизни брак распался. Расторгнув брак, супруги разъехались, причем двое малолетних детей остались с ма-

122

терью. При разделе имущества жена, помня об условиях брачного контракта и боясь, что муж откажет ей в выплате средств на содержание детей, взяла с собой лишь самое необходимое - одежду, хозяйственную утварь, запасы продуктов. Спустя три года после расторжения брака жена по совету адвоката поставила перед бывшим мужем вопрос о разделе ос­тального имущества. Он ответил отказом, мотивировав тем, что в период брака содержал жену и детей, что по условиям договора все имущество, выходящее за пределы необходимого для обеспечения семьи, принадле­жит ему, что, наконец, раздел имущества уже произведен, и жена пропу­стила срок для предъявления к нему каких-либо требований. В настоящее время у него новая семья и он должен думать о том, как ее обеспечить. Как решить возникший спор?

11.

При передаче земельных участков в частную собственность членам са­доводческого товарищества возник вопрос, можно ли передать участок в совместную собственность супругов или свидетельство о праве собствен­ности должно оформляться лишь на того супруга, который является чле­ном товарищества. Кроме того, как быть, если земельный участок по сво­им размерам превышает предельные нормы земельных участков, переда­ваемых в частную собственность граждан бесплатно?

Дайте ответ на поставленные вопросы.