Тема 12. Договор аренды: общие положения

1. Понятие, значение и правовое регулирование договора аренды (имущественного найма). Виды договора аренды. Правовая природа арендных прав.

2. Стороны, форма и государственная регистрация договора аренды.

3. Содержание договора аренды (условие об объекте аренды; арендная плата: формы, размер и его изменение, порядок, условия и сроки внесения; условие о сроке  договора).

4. Права и обязанности сторон. Перенаём. Последствия передачи арендодателем арендатору имущества с недостатками.

5. Содержание и возврат арендованного имущества. Судьба улучшений арендованного имущества.

6. Порядок и условия выкупа арендованного имущества.

7. Особенности прекращения договора. Досрочное расторжение договора по требованию сторон: основания, порядок, условия. Отказ от договора, заключенного на неопределенный срок.

8. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок. Возобновление договора на неопределенный срок. Сохранение договора в силе при изменении сторон.

 

Нормативные и правоприменительные акты:

1. Лесной кодекс РФ от 08.11.2006 № 200-ФЗ (глава 6) // СЗ РФ. 11.12.2006. № 50. Ст. 5278.

2. ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 9, 10) // СЗ РФ. 29.07.2002. № 30. Ст. 3018.

3. Земельный кодекс РФ от 28.09.2001 № 136-ФЗ (статья 22) // СЗ РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147.

4. ФЗ от 17.06.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 28.07.1997. № 30. Ст. 3594.

5. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.

6. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.

7. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (пункт 22) // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.

 

Дополнительная литература:

1. Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // Юрист. 2006. № 2.

2. Богданова Е.Е. Перевод участником прав и обязанностей на себя в связи с нарушением преимущественного права // Актуальные проблемы правоведения. Научно-теоретический журнал. 2004. № 3.

3. Васильева В.В. Договор аренды: юридические аспекты. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2007.

4. Дунаева Н.Ю. Проблемы практики применения законодательства, связанного с арендными отношениями // Вестник Арбитражного суда города Москвы. 2007. № 5.

5. Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. 1998. № 10.

6. Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве России // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2004.

7. Карасева С.Ю. Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, возникающих из договоров аренды (за I квартал 2005 года) // Подготовлен для системы КонсультантПлюс.

8. Кузнецова Л. Преимущественное право аренды // Право и экономика. 2006. № 2.

9. Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров по ГК РФ за период с 01.01.2007 по 01.07.2007 года (раздел 3.4) // Подготовлен для системы КонсультантПлюс.   

10. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. 2006. № 4.

11. Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа // Корпоративный юрист. 2007. № 1.

12. Шапкина Г. Договор аренды. // Хозяйство и право. 2003. № 7.

13. Шевченко Е.Е. Вопросы расторжения договора аренды // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. № 2.

 

Задача 1.

Полное товарищество «Амурмагистраль» заключило договор с ООО «Транспортная организация «Дороги» об аренде двух грузовых автомобилей и гаража, часть которого должна была использоваться для стоянки автомобилей, а другая - под складское помещение.

Какой договор заключили стороны?

Каковы существенные условия данного договора?

Каковы требования к оформлению договора аренды и зависят ли они от предмета аренды?

Задача 2.

Предприниматель Филимонов заключил договор аренды пустующего гаража под склад скоропортящихся товаров с Хановым. Ханов гараж не передал, так как уехал в длительную командировку. Филимонов понес большие убытки, размещая прибывшую партию товара по разным точкам, при этом часть продукции была испорчена. После возвращения Ханова из командировки Филимонов потребовал от него возмещения убытков, причиненных неисполнением договора аренды.

Правомерно ли требование Филимонова к Ханову?

Задача 3.

ООО «Родничок» и ООО «Спецкомплект» 20.04.2006 г. заключили договор на аренду комплекта материалов и оборудования, необходимого для пуска производства, минерализации и розлива минеральной воды. В договоре стороны особо оговорили, что  ООО «Спецкомплект» обязуется в течение 10 дней смонтировать и запустить оборудование и в течение первого года эксплуатации ежемесячно проводить его диагностику, а ООО «Родничок» - в течение первого месяца использовать оборудование не более чем на 50% мощности, так как оно является новым и требуется время для запуска его на полную мощность.

Однако в связи с тем, что май выдался жарким, а минеральная вода широко востребованной, ООО «Родничок» в нарушение условий договора использовало оборудование на полную мощность.

ООО «Спецкомплект» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Родничок» о расторжении договора аренды оборудования, возмещении убытков, причиненных в связи с расторжением договора аренды, и расходов на профилактический ремонт оборудования.

Какое решение должен приять суд?

 

Задача 4.

Морозов по договору аренды здания передал во временное владение и пользование предпринимателю Акимову здание сроком на 5 лет для использования под офис. В договоре стороны указали, что капитальный ремонт здания осуществляется за счет средств арендатора. По истечении 2-х лет Морозов обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды в связи с невыполнением Акимовым капитального ремонта здания и взыскания с последнего суммы, необходимой для капитального ремонта.

Правомерно ли требование Морозова?

Задача 5.

Между ООО «Строймонтаж» и ОАО «Аврора» (собственник здания) был заключен договор, на основании которого ООО «Строймонтаж» получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. В течение двух лет ООО устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.

По истечении установленного срока действия этого договора ОАО «Аврора» отказало  ООО «Строймонтаж» в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с индивидуальным предпринимателем Семеновым.

ООО «Строймонтаж» обратилось за консультацией к адвокату. Адвокат разъяснил,  что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, поэтому общество вправе на основании ст. 621 ГК РФ в судебном порядке перевести на себя права и обязанности по второму договору.

Согласны ли Вы с такой консультацией и квалификацией договора?

 

Задача 6.

Между ОАО «Арена» (арендодатель) и ЗАО «Нептун» (арендатор) был заключен договор аренды, предусматривающий ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции.

ЗАО «Нептун» обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО «Арена» о признании недействительным данного условия договора в связи с противоречием его императивной норме п. 3 ст. 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.

Арбитражный суд удовлетворил иск, указав, что условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу ст. 168 ГК как не соответствующее закону.

Правильно ли поступил арбитражный суд?

 

Задача 7.

ООО «Орел» (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит ст. 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и ч. 3 ст. 614 ГК, так как влечет, по мнению ООО «Орел», более частое изменение размера арендной платы.

Какое решение должен вынести арбитражный суд?

 

Задача 8.

Индивидуальный предприниматель Юхимчук (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Кулик (субарендатор) о взыскании в соответствии с договором субаренды   здания неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды здания незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске отказал.

Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, Юхимчук сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Какое решение должен вынести суд апелляционной инстанции?