Организационно-техническая подготовка строительного производства

1. Задание

Изучить следующие теоретические положения:

1) обоснование инвестиций в строительство;

2) инженерно-технические и экономические изыскания в строительстве;

3) организация проектирования и состав проектной документации;

4) организационно-техническая подготовка строительства;

5) организация подрядных торгов;

6) организация долевого строительства.

Теоретические положения

Обоснование инвестиций в строительство

Жизненный цикл инвестиционного строительного проекта. Время реализации жизненного цикла любого инвестиционного строительного проекта составляет продолжительность между моментами начала предпроектной подготовки и ликвидации проекта и подразделяется на пять этапов:

1) концептуальный этап (предпроектный), в который входит разработка декларации о намерениях, обоснования инвестиций в проект или бизнес-плана проекта и задания на проектирование (в, основном осуществляется застройщиком-инвестором);

2) проектный этап, который включает в себя организацию и проведение изыскательских и проектных работ (осуществляется изыскателями, проектировщиками и заказчиком);

3) подготовительный этап проведения подрядных торгов, который включает в себя организационную подготовку строительства и техническую подготовку строительного производства (в основном осуществляется заказчиком и подрядчиком);

4) этап строительных и монтажных работ, заканчивающийся организацией и проведением сдачи объекта в эксплуатацию (осуществляется заказчиком, проектировщиком, генподрядчиком, субподрядчиками);

5) этап эксплуатации проекта, который заканчивается его ликвидацией (осуществляется застройщиком и эксплуатационником).

В инвестиционном процессе проектная подготовка строительного объекта представляет первые и достаточно существенные инвестиционные вложения, поэтому перед началом проектного периода требуется обоснование их эффективности. С учетом действующего российского законодательства и зарубежной практики методика обоснования инвестиций постоянно совершенствуется и состоит из трех разделов:

1-й включает в себя определение цели инвестирования, назначения и мощности объекта строительства, номенклатуры продукции, места (района) размещения объекта с учетом принципиальных требований и условий заказчика (инвестора);

2-й – это разработка обоснований инвестиций в строительство на основании полученной информации, требований государственных органов и заинтересованных организаций в объеме, достаточном для принятия заказчиком (инвестором) решения о целесообразности дальнейшего инвестирования, получения от соответствующего органа исполнительной власти предварительного согласования места размещения объекта и о разработке проектной документации;

3-й состоит из разработки, согласования, экспертизы и утверждения проектной документации и получения на ее основе решения об изъятии земельного участка под строительство.

Обоснование инвестиций в проект. Перед выполнением обоснования инвестиций в проект заказчик-инвестор формирует декларацию о намерениях (ходатайство), по результатам рассмотрения которой, непосредственно осуществляемой в местных органах исполнительной власти, он должен получить положительное решение.

Обоснование инвестиций разрабатывается, как правило, заказчиком с привлечением при необходимости проектных и проектно-строительных организаций, получивших право на соответствующий вид деятельности. Результаты обоснования инвестиций служат основанием для принятия решения о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой и социальной целесообразности инвестиций в строительство. Обоснование инвестиций подлежит государственной экспертизе, при получении положительного решения органами исполнительной власти оформляется акт выбора земельного участка, необходимого для размещения объекта недвижимости и выполнения проектно-изыскательских работ.

Согласно своду правил СП 11-101-95 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений», установлен следующий состав обоснования инвестиций:

· исходные данные;

· мощность предприятия и номенклатура его продукции;

· основные технологические решения;

· обеспечение предприятия ресурсами;

· место размещения предприятия;

· основные строительные решения;

· оценка воздействия на окружающую среду;

· кадры и социальное развитие;

· эффективность инвестиций;

· выводы и предложения.

Нормативные критерии оценки экономической эффективности инвестиционного строительного проекта. Оценка экономической эффективности производится в целях выявления наиболее оптимального варианта инвестиционного проекта. Она осуществляется на всех этапах реализации инвестиционного строительного проекта в интересах, как заказчика, так и инвестора (инвесторов). Различают общую, коммерческую и бюджетную эффективность. В «Методических рекомендациях по оценке экономической эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования» определяется система основных (нормативных) показателей оценки.

Чистый доход ЧД (англ. Net Value — NV)определяется накопленным эффектом (сальдо денежного потока) за расчетный период по следующей формуле:

NV = ∑ (R_t – C_t),

где Т – продолжительность жизненного цикла инвестиционного строительного проекта (расчетный период);

t– порядковый индекс периода фиксации денежного потока;

R_t– приток денежных средств;

C_t – отток денежных средств;

(R_t – Ct) – сальдо (итог) денежного потока за период t.

ИСП считается эффективным, если чистый доход является положительной величиной.

Инженерно - технические и экономические изыскания в строительстве

Общие положения. Требования к организации и порядку проведения инженерных изысканий изложены в СНиП 11-02-96 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения». Изыскания определяются как комплекс экономических и инженерно-технических исследований района, площадки или трассы строительства, позволяющих всесторонне проанализировать условия строительства и эксплуатации будущего объекта, обосновать экономическую целесообразность, техническую возможность и объём возводимых новых или реконструкцию существующих предприятий, зданий и сооружений и подготовку исходных данных для проектирования. В частности, инженерные изыскания для строительства являются видом строительной деятельности, обеспечивающей комплексное изучение природных и техногенных условий территории (региона, района, площадки, участка, трассы) объектов строительства, составление прогнозов взаимодействия этих объектов с окружающей средой, обоснование их инженерной защиты и безопасных условий жизни населения. На основе материалов инженерных изысканий для строительства осуществляется разработка предпроектной документации, в том числе градостроительной документации и обоснований инвестиций в строительство, проектов и рабочей документации строительства предприятий, зданий и сооружений, включая расширение, реконструкцию, техническое перевооружение, эксплуатацию и ликвидацию объектов, ведение государственных кадастров и информационных систем поселений, а также рекомендаций для принятия экономически, технически, социально и экологически обоснованных проектных решений.

Экономические изыскания необходимы для выявления и обоснования вариантов обеспечения строительства сырьем, местными материалами, топливом, электроэнергией, водой, газом, теплом, транспортными связями, рабочими кадрами, жильем, культурно-бытовыми учреждениями. Эти изыскания проводятся генеральной проектной организацией после получения от заказчика утвержденного задания на проектирование. Сбор исходных материалов для экономических изысканий осуществляется на основе схем развития отраслей промышленности, технико-экономического обоснования на проектирование территориально-промышленных комплексов и промышленных узлов, технико-экономического_;расчета транспортных схем, технико-экономического расчета по охране окружающей среды и др. Часть необходимых данных для экономических изысканий может быть получена из банков данных и паспортов резервных площадок. В процессе экономических изысканий изучается экономическое развитие района строительства, составляются балансы наличных и потребных ресурсов, предложения по покрытию дефицита ресурсов, определяется численность населения, динамика его роста с развитием строительства и соответственно динамика жилищного и социального строительства. Данные экономических изысканий являются исходными для обоснования инвестиций в строительство и последующих этапов проектирования проекта и рабочей документации к нему.

Состав инженерно-технических изысканий. Эти изыскания проводятся в целях изучения природно-географических условий района и площадки строительства на всех стадиях проектирования. Они включают в себя следующие виды работ: топографо-геодезические, геологические, гидрогеологические, гидрометеорологические, почвенно-геоботанические, санитарно-гигиенические и др. Состав инженерно-технических изысканий следующий.

Топографо-геодезические изыскания дают представления о характере и рельефе местности и на основании специальных съемок позволяют составить карты и топографические планы. Съемки могут быть сделаны наземными, космическими и аэрофотометодами. При наземных съемках применяются нивелиры, теодолиты, а также свето- и радиодальнометры, различные оптические, лазерные устройства и т. п.

Геологические и гидрогеологические изыскания выявляют несущую способность, структуру, состояние, строительные свойства грунтов, уровень грунтовых вод, амплитуду их колебания, агрессивность вод и т. п. Результаты этого вида изысканий могут оказать существенное влияние не только на конструктивные решения фундаментов зданий и сооружений, но и на организацию строительства.

Гидрометеорологические изыскания изучают бассейны рек, озер, водохранилищ, температуру и влажность воздуха, величину атмосферных осадков, снегового покрова, розу ветров и т. п. Эти данные необходимы для проектирования не только зданий, сооружений и их комплексов, но и для организации строительных работ.

Почвенные и геоботанические изыскания выявляют состояние почв и растительного покрова для проектирования последующего озеленения, а в процессе строительства – для проектирования работ по снятию растительного покрова, вырубке деревьев и кустарников, корчевке пней, вывозке и складированию для последующего возврата почвенного слоя и т. п.

Санитарно-гигиенические изыскания определяют состояние окружающей среды и влияние на нее будущего строительства для проектирования природоохранных и очистных сооружений, условий удаления и обезвреживания производственных и хозяйственно-фекальных вод, степени загрязнения атмосферы воздуха и т. п.

Качество изысканий во многом определяет эффективность строительства и эксплуатации будущих объектов. Известны случаи, когда недостаточно полные изыскания или допущенные ошибки приводили к значительному ущербу, связанному с ликвидацией просадок оснований и фундаментов, оползней, подтопления территории паводковыми водами и т. п.

Исполнители изыскательских работ. Инженерные изыскания для строительства должны выполняться при наличии решения соответствующих органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта или предоставлении земельного участка для изыскательских работ, заключенного договора с собственником земли, землевладельцем, землепользователем или арендатором, и регистрации производства инженерных изысканий.

Инженерные изыскания для строительства предприятий, зданий и сооружений повышенного экономического, социального и экологического риска (1-го уровня ответственности – уникальные здания и сооружения, магистральные трубопроводы, сооружения связи и др.) должны выполняться специализированными проектно-изыскательскими организациями (по видам строительства), имеющими лицензии на выполнение комплексных инженерных изысканий на территории Российской Федерации, с привлечением в необходимых случаях других исполнителей инженерных изысканий.

В большинстве случаев изыскательские работы осуществляются генеральным проектировщиком, который проводит их либо самостоятельно, либо с привлечением специализированных изыскательских организаций. Для выполнения изыскательских работ существует сеть территориальных изыскательских организаций. Генеральная проектная организация заключает с изыскательской организацией договор и выдает ей техническое задание, которое содержит набор необходимых характеристик проектируемого объекта.

Техническое задание на выполнение инженерных изысканий для строительства, как правило, должно содержать следующие данные и сведения:

· наименование объекта;

· вид строительства (новое строительство, реконструкция, расширение и т.п.);

· сведения о стадийности (этапе работ), сроках проектирования и строительства;

· характеристика проектируемых и реконструируемых предприятий (геотехнические категории объектов), уровни ответственности зданий и сооружений;

· характеристика ожидаемых воздействий объектов строительства на природную среду с указанием пределов этих воздействий в пространстве и во времени и воздействий среды на объект в соответствии с требованиями норматива «Геофизика опасных природных воздействий»;

· необходимые исходные данные для обоснования мероприятий по рациональному природопользованию и охране природной среды, обеспечению устойчивости проектируемых зданий и сооружений и безопасных условий жизни населения;

· сведения и данные о проектируемых объектах, мероприятиях инженерной защиты территорий, зданий и сооружений в соответствии с нормативными требованиями, о необходимой санации территории;

· цели и виды инженерных изысканий;

· перечень нормативных документов, в соответствии с требованиями которых необходимо выполнять инженерные изыскания;

· данные о местоположении и границах площадки или трассы строительства;

сведения о ранее выполненных инженерных изысканиях и исследованиях, данные о наблюдавшихся в районе объекта строительства (на площадке, трассе) осложнениях в процессе строительства и эксплуатации сооружений (деформациях и аварийных ситуациях);

· дополнительные требования к производству отдельных видов инженерных изысканий, включая отраслевую специфику проектируемого сооружения;

· требования к точности, надежности, достоверности и обеспеченности необходимых данных и характеристик при инженерных изысканиях для строительства;

· требования к составлению и содержанию прогноза изменений природных и техногенных условий;

· сведения о необходимости выполнения исследований в процессе инженерных изысканий;

· требования к оценке опасности и риска от природных и техноприродных процессов;

· требования к составу, срокам, порядку и форме представления изыскательской продукции заказчику;

· требование о составлении и представлении в составе договорной (контрактной) документации программы инженерных изысканий на согласование заказчику;

· наименование и местонахождение организации заказчика, фамилия, инициалы и номер телефона (факса) ответственного его представителя.

Организация проектирования и состав проектной документации

Порядок разработки, согласования и утверждения проектов. Круг вопросов, рассматриваемых на проектном этапе инвестиционного процесса в строительстве, регламентируется СНиП 11-01-95 «Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений». Разработка проектной документации осуществляется при наличии утвержденного решения о предварительном согласовании места размещения объекта на основе утвержденных (одобренных) обоснований инвестиций в строительство или иных предпроектных материалов, договора, задания на проектирование и материалов инженерных изысканий. Задание на проектирование объектов жилищно-гражданского назначения включает в себя следующие разделы:

· Основание для проектирования.

· Вид строительства.

· Стадийность проектирования.

· Требования по вариантной и конкурсной разработке.

· Особые условия строительства.

· Основные технико-экономические показатели, в том числе жилых или общественных зданий, их назначение (этажность, число секций и квартир, вместимость или пропускная способность).

· Назначение и типы встроенных в жилые дома предприятий общественного обслуживания, их мощность, вместимость, пропускная способность, состав и площади помещений, строительный объем.

· Основные требования к архитектурно-планировочному решению здания, условиям блокировки, отделке здания.

· Рекомендуемые типы квартир и их соотношение.

· Основные требования к конструктивным решениям и материалам несущих и ограждающих конструкций.

· Основные требования к инженерному и технологическому оборудованию.

· Требования по обеспечению условий жизнедеятельности маломобильных групп населения (инвалидов).

· Требования к благоустройству площадки и малым архитектурным формам.

· Требования по разработке инженерно-технических мероприятий гражданской обороны и мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций.

При проектировании предприятий, зданий и сооружений производственного назначения учитываются решения, принятые в схемах и проектах районной планировки, генеральных планах городов, поселков и сельских поселений, проектах планировки жилых, промышленных и других функциональных зон. Проектирование объектов жилищно-гражданского назначения осуществляется в соответствии с утвержденными в установленном порядке генеральными планами городов, поселков и сельских поселений, схемами и проектами районной планировки и разработанными на их основе проектами застройки.

При проектировании особо сложных и уникальных зданий и сооружений заказчиком совместно с соответствующими научно-исследовательскими и специализированными организациями должны разрабатываться специальные технические условия, отражающие специфику их проектирования, строительства и эксплуатации.

Для сложных объектов проектирование осуществляется в две стадии, которые включают в себя разработку проекта (технико-экономического обоснования – ТЭО) и рабочей документации. По технически несложным объектам, строительство которых осуществляется преимущественно по проектам массового и повторного применения, а также объектам технического перевооружения разработка проектно-сметной документации осуществляется в одну стадию – рабочий проект.

Проектная документация на строительство предприятия, здания и сооружения разрабатывается в соответствии с государственными нормами, правилами и стандартами, и она должна быть удостоверена соответствующей записью ответственного лица за проект (главного инженера проекта, главного архитектора проекта, управляющего проектом). Обоснованные отступления от требований нормативных документов допускаются только при наличии разрешений органов, которые утвердили и (или) ввели в действие эти документы.

Проекты и рабочие проекты на строительство объектов независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности подлежат государственной экспертизе в соответствии с порядком, установленным в Российской Федерации. Рабочие чертежи, разработанные в полном соответствии с утвержденным проектом, согласованию не подлежат. Основной задачей экспертизы проектно-сметной документации является оценка качества ее разделов. Экспертиза направлена на совершенствование проектных решений, в том числе на оценку долговременных последствий от намечаемого строительства, его хозяйственной необходимости и экономической целесообразности, архитектурной выразительности и конструктивной устойчивости зданий и сооружений, эксплуатационной надежности, экологической и санитарно-эпидемиологической безопасности проектируемых объектов и другие вопросы, подлежащие обязательному обоснованию и проработке при проектировании.

Согласованная с заинтересованными организациями и прошедшая государственную экспертизу проектно-сметная документация на строительство предприятий, зданий и сооружений передается на утверждение. Утверждение проектов, рабочих проектов на строительство объектов в зависимости от источников его финансирования производится:

· при строительстве за счет государственных капитальных вложений, финансируемых из бюджета Российской Федерации и (или) ее субъектов, – в порядке, установленном правительствами соответствующих уровней совместно с заинтересованными министерствами и ведомствами;

· при строительстве за счет собственных финансовых ресурсов, заемных либо привлеченных средств инвесторов (включая иностранных инвесторов) – непосредственно заказчиками (инвесторами).

Результатом утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятия, здания, сооружения является подписание постановления, распоряжения или приказа.

Исполнители проектных работ. Организации, осуществляющие проектирование, как правило, функционируют на принципе специализации по отраслям экономики и по видам проектных работ, которые подразделяются на следующие:

1) комплексные, специализирующиеся на комплексном проектировании технологии производственных процессов и строительной части зданий и сооружений;

2) технологические, специализирующиеся на проектировании технологии производственных процессов предприятий в определенных отраслях экономики (металлургической, машиностроительной, химической и др.);

3) строительные, специализирующиеся на проектировании строительной части определенных видов зданий и объектов;

4) проектно-строительные фирмы своими силами разрабатывают проектную документацию, а затем реализуют ее при строительстве предприятий, зданий и сооружений.

Проектная организация, разрабатывающая технологическую часть проекта промышленного предприятия, как правило, является генеральной проектной организацией (Генпроектировщиком). Она отвечает за весь комплекс проекта предприятия в соответствии с договором (контрактом), заключенным с ней заказчиком, как правило, на конкурсной основе. Для разработки отдельных частей комплексного проекта на предприятие, здание, сооружение, а также на выполнение изыскательских работ генеральная проектная организация (или заказчик с согласия генпроектировщика) привлекает специализированные проектные организации – субподрядные проектные организации.

Проектные организации несут ответственность за экономичность и безопасность запроектированных объектов, соблюдение нормативных документов по проектированию. В целях контроля правильности исполнения проектных решений проектные организации по отдельному договору осуществляют авторский надзор в процессе строительства.

Состав проектной документации. Проектирование технически сложных объектов выполняется в две стадии: проект и рабочая документация.

В состав проекта входят следующие разделы:

· общая пояснительная записка;

· генеральный план и транспортная схема;

· технологические решения;

· организация и условия труда работников;

· управление производством и предприятием и организация условий труда рабочих и служащих;

· архитектурно-строительные решения;

· инженерное оборудование, сети и системы;

· организация строительства;

· охрана окружающей среды;

· инженерно-технические мероприятия гражданской обороны.

На основании утвержденного проекта разрабатывается рабочая документация, включающая в себя сметы, ведомости объемов и потребности в материалах строительных и монтажных работ, сборники спецификаций оборудования.

Типовые проекты и типовые элементы зданий разрабатываются и применяются для объектов массового строительства. Широкое внедрение типовых проектов и типовых элементов в практику проектирования служит базой индустриализации строительства, т.е. основой организации серийного заводского производства типовых изделий и конструкций.

При обосновании отступлений от действующих нормативов и документов, а также ранее согласованных решений по присоединению проектируемого объекта к существующим сетям и коммуникациям заказчик с участием генерального проектировщика и субподрядных проектных организаций обязан согласовать с органами государственного надзора и заинтересованными организациями соответствующие изменения и отступления в проектных решениях.

Если при проектировании, реконструкции и техническом перевооружении не предусматривается освоение дополнительной территории предприятия, сооружения и не изменяются условия транспортных связей, энергообеспечения, водоснабжения, канализации и средств связи, а также не нарушаются требования действующих норм, правил и инструкций по проектированию, согласования проектных решений с органами государственного надзора и другими организациями, то соответствующие обоснования отступлений не производятся.

Важнейшим направлением повышения производительности труда проектировщиков является автоматизация и компьютеризация проектных работ в строительстве, создание систем автоматизации проектных работ (САПР). Современным компьютерным инструментарием при проектировании строительных объектов являются система Аи1оСас1 и ее многочисленные варианты, связанные со специализацией проектных работ.

Организационно - техническая подготовка строительства

Проект организации строительства. Организационное проектирование строительства осуществляется согласно СНиП 12-01-2004 «Организация строительства». Нормы и правила данного СНиПа носят рекомендательный характер и устанавливают для применения общие правила ведения строительства, сложившиеся в практике и обусловленные действующим законодательством. Однако сформулированные положения данного нормативного документа приобретают статус обязательных, если в договоре строительного подряда, заключаемого участниками строительства в соответствии с Гражданским кодексом РФ, имеется ссылка на применение настоящих строительных норм и правил при строительстве конкретного объекта. Таким образом, законодатель считает, что важность вопроса организационного проектирования строительства должна решаться соответствующими контрагентами строительной деятельности. Это является шагом в сторону саморегулирования производственно-хозяйственных отношений и, в частности, освобождает застройщика от нормативной разработки проектов организации строительства на простые объекты. Для технически сложных объектов важность организационного проектирования остается непременным условием эффективной реализации инвестиционных строительных проектов.

Застройщик-заказчик передает подрядчику проектную документацию, в составе которой разработан проект организации строительства. ПОС – это комплект проектных документов, определяющих порядок возведения объектов строительного комплекса, способы возведения зданий и сооружений, рациональное распределение объемов капитальных вложений, строительных и монтажных работ по исполнителям, периодам и пространству строительства, а также потребность в основных материалах, трудовых и технических ресурсах по стройке в целом, отдельным зданиям и сооружениям комплекса и календарным периодам строительства.

ПОС разрабатывается проектной организацией в составе проектно-сметной документации, согласовывается и утверждается в установленном порядке. ПОС является обязательным документом для заказчика в случае, если договором не определен иной порядок формирования организационной документации.

ПОС в целях обеспечения соблюдения обязательных требований по безопасности содержит десять разделов, которые можно разгруппировать по степени принадлежности к трем основным группам разрабатываемых документов:

· календарному планированию;

· проектированию строительного генерального плана;

· качеству и безопасности технологии строительного производства.

В общем случае календарный план строительства определяет сроки и очередность строительства основных и вспомогательных зданий и сооружений, технологических узлов и этапов работ, пусковых или градостроительных комплексов с распределением капитальных вложений и объемов строительно-монтажных работ по зданиям и сооружениям и периодам строительства. В частности, без календарного плана невозможно корректно сформировать денежный поток по инвестиционному периоду деятельности. Календарное планирование строительства включает в себя следующую группу обязательных требований данного СНиПа:

· календарный план строительства разрабатывается с учетом срока действия сервитутов на временное использование чужих территорий;

в календарном плане отражаются сроки выполнения незавершенных (сезонных) работ и порядок их приемки.

Проектирование строительного генерального плана дополнительно включает в себя следующую группу обязательных требований данного СНиПа:

· ситуационный план строительства с расположением мест примыкания к железнодорожным путям, речных и морских причалов, временных поселений и т.п.;

· решения по организации транспорта, водоснабжения, канализации, электроснабжения, связи, решения по возведению конструкций, осуществлению строительства в сложных, а также стесненных условиях;

· мероприятия по временному ограничению движения транспорта, изменению маршрутов транспорта;

· порядок и условия использования и восстановления территорий, расположенных вне земельного участка, принадлежащего застройщику (заказчику), в соответствии с установленными сервитутами (под сервитутом понимается право использования части территории собственника земли под определенные общественные или хозяйственные цели, например для прохода или проезда через земельный участок, для нормальной эксплуатации расположенных на данной территории инженерных сетей и т.п.).

Качество и безопасность технологии строительного производства включает в себя следующую группу обязательных требований данного СНиПа:

· мероприятия по обеспечению в процессе строительства прочности и устойчивости возводимых и существующих зданий и сооружений;

· для сложных и уникальных объектов – программы необходимых исследований, испытаний и режимных наблюдений, в том числе организацию станций, полигонов, измерительных постов и т.п.;

· перечень работ и конструкций, показатели качества которых влияют на безопасность объекта в процессе строительства, подлежат оценке соответствия требованиям нормативных документов и стандартов, являющихся доказательной базой соблюдения требований технических регламентов, введенных в действие Федеральным законом «О техническом регулировании»;

· методы и средства выполнения контроля и испытаний, в том числе путем ссылок на соответствующие нормативные документы.

Организационная подготовка строительства. В соответствии со СНиП 12-01-2004 «Организация строительства» общая организационная подготовка в основном выполняется застройщиком-заказчиком. Она включает в себя:

· получение разрешения на строительство, которое выдается на основании удостоверенных прав на земельные участки и при наличии утвержденной проектной документации;

· определение подрядчика на основе договора строительного подряда при подрядном способе строительства, в том числе отобранного по результатам проведения подрядных торгов (тендера);

· обеспечение подрядчика документацией по утверждаемой части проекта, включающей, в частности, проект организации строительства, и рабочей документацией на весь объект или на определенные этапы работ;

· передачу в пользование исполнителю ведение различных работ, необходимых для осуществления строительства здания и сооружения;

· привлечение в предусмотренных законодательством случаях авторского надзора проектировщика за строительством объекта;

· решение вопросов о переселении лиц и организаций, размещенных в подлежащих сносу зданиях;

· обеспечение подводки инженерных сетей и транспортных магистралей для перевозки грузов в интересах строительства;

· принятие решения о начале, приостановке, консервации, прекращении строительства, вводе законченного объекта недвижимости в эксплуатацию;

· обеспечение безопасности работ на строительной площадке для окружающей природной среды и населения, а также обеспечение аналогичной безопасности законченного строительством объекта недвижимости;

· обеспечение выноса на площадку геодезической разбивочной основы силами местного органа архитектуры и градостроительства или по его поручению — специализированной организацией, обеспечение приемки ее по акту;

организацию мероприятий по закрытию транспортных магистралей, ограничению движения по улицам, изменению движения общественного транспорта, предусмотренных строительным генеральным планом.

На стадии организационной подготовки строительства исполнитель работ (подрядчик) может проверить возможность реализации проекта известными методами. Он может определить при необходимости:

- потребность в разработке новых технологических приемов и оборудования;

- возможность приобретения материалов, изделий и оборудования, применение которых предусмотрено проектной документацией;

- соответствие фактического расположения мест и условий подключения временных инженерных коммуникаций к постоянным сетям для обеспечения стройплощадки электроэнергией, водой, теплом, паром, указанным в проектной документации.

По получении проектной документации подрядчику следует проверить наличие в применяемой им организационно-технологической документации документированных процедур на все виды производственного контроля качества, проверить их полноту и при необходимости откорректировать их, а также разработать недостающие.

На основе проектной документации подрядчику необходимо подготовить схемы расположения разбиваемых в натуре осей зданий и сооружений, знаков закрепления этих осей и монтажных ориентиров, а также расположения конструкций и их элементов относительно этих осей и ориентиров. Схемы разрабатывают исходя из условия, что оси и ориентиры, разбиваемые в натуре, должны быть технологически доступными для наблюдения при контроле точности положений элементов конструкций на всех этапах строительства. Одновременно следует откорректировать имеющуюся и разработать при необходимости новую методику выполнения и контроля точности геодезических разбивочных работ, правила нанесения и закрепления монтажных ориентиров.

Подрядчику следует выполнить обучение персонала, а также заключить с аккредитованными лабораториями договоры на выполнение тех видов испытаний, которые подрядчик не может выполнить собственными силами.

Техническая подготовка строительного производства. Осуществляется подрядчиком. Ее цель заключается в том, чтобы «физически» осуществить мероприятия на строительной площадке, запланированные организационной подготовкой. По этапам подготовительные работы подразделяются на внеплощадочные, внутриплощадочные и работы по подготовке к проведению отдельных строительно-монтажных работ (СМР). По продолжительности время выполнения внутриплощадочных подготовительных работ определяется СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», являющимися по статусу рекомендательными.

Внеплощадочные подготовительные работы. Включают в себя строительство подъездных путей и причалов, линий электропередач с трансформаторными подстанциями, сетей водоснабжения с водозаборными сооружениями, жилых поселков для строителей, необходимых сооружений по развитию производственной базы строительной организации, а также сооружений и устройств систем связи для управления строительством.

Внутриплощадочные подготовительные работы. Предусматривают:

· сдачу-приемку геодезической разбивочной основы для строительства и геодезические разбивочные работы для прокладки инженерных сетей, дорог и возведения зданий и сооружений;

· освобождение строительной площадки для производства СМР (расчистка территории, снос строений и др.);

· планировку территории, искусственное понижение (в необходимых случаях) уровня грунтовых вод, перекладку новых инженерных сетей;

· устройство постоянных и временных дорог, инвентарных временных ограждений строительной площадки с организацией в необходимых случаях контрольно-пропускного режима;

· размещение мобильных (инвентарных) зданий и сооружений производственного, складского, вспомогательного, бытового и общественного назначения;

· устройство складских площадок и помещений для материалов, конструкций и оборудования;

· организация связи для оперативно-диспетчерского управления производством работ;

обеспечение строительной площадки противопожарным водоснабжением и инвентарем, освещением и средствами сигнализации.

В подготовительный период должны быть также возведены постоянные здания и сооружения, используемые для потребностей строительства, или приспособлены для этих целей существующие.

Основные мероприятия по подготовке к производству строительно-монтажных работ. При подготовке к производству СМР должны быть выполнены следующие мероприятия:

• разработана проектно-технологическая документация на отдельные виды работ;

• переданы и приняты закрепленные на местности знаки геодезической разбивки по частям зданий и сооружений;

• разработаны и осуществлены мероприятия по организации труда и обеспечению строительных бригад картами трудовых процессов;

• организовано инструментальное хозяйство для обеспечения бригад необходимыми средствами малой механизации, инструментом, средствами измерений и контроля, средствами подмащивания, ограждениями и монтажной оснасткой в составе и количестве, предусмотренными нормокомплектами;

• оборудованы площадки и стенды укрупнительной конвейерной сборки конструкций;

• создан необходимый запас строительных конструкций, материалов и изделий;

• поставлены или перебазированы на рабочее место строительные машины и передвижные (мобильные) механизированные установки.

Организация подрядных торгов

Подрядные торги в строительстве являются наиболее приоритетным методом размещения заказов на выполнение строительных работ. Основными участниками торгов являются заказчик, выступающий в роли организатора торгов, тендерный комитет – орган, обеспечивающий проведение процедуры торгов, и претенденты (оференты) – участники торгов, борющиеся за право заключения договора подряда. Расходование дополнительных средств, связанных с организацией и проведением подрядных торгов, компенсируется тем, что заставляет потенциальных подрядчиков избегать необоснованного завышения цены на строительную продукцию и изыскивать более экономичные способы производства работ. Принимая во внимание, что стоимость производственных ресурсов для всех претендентов, участвующих в конкурсе, практически одинакова, выиграть конкурс можно главным образом за счет оптимизации в сфере организации строительного производства. Следовательно, преимущество торгов заключается в создании условий конкуренции при размещении заказов. Вместе с этим происходит интенсивное развитие предметной специализации организаций, разукрупнение монопольных структур, существенно возрастает доля строительства, выполненного за пределами мест дислокации строительных предприятий. Стимулятором технического развития отечественных организаций является конкуренция со стороны зарубежных фирм. Система конкурсных торгов является активным механизмом всесторонней интеграции отечественного строительства в мировой строительных рынок. Существующая классификация основных видов торгов:

· с предварительной квалификацией и без нее – в зависимости от того, как организатор торгов проводит предварительный отбор претендентов;

· открытые и закрытые – в зависимости от того, допускаются к участию в торгах неограниченное число претендентов или только претенденты, удовлетворяющие специально оговоренным условиям;

· первичные и повторные – в зависимости от того, в который раз назначаются торги по данному предмету;

· гласные и негласные – в зависимости от участия оферентов в процессе торгов и оглашения их результатов;

· единичные – с организацией, выбранной заказчиком, когда оборудование или другой товар могут быть приобретены лишь у одной фирмы-монополиста, а заключение обычного контракта для государственных организаций запрещается законом данной страны.

Основными функциями заказчика при проведении торгов являются:

ü принятие решения о проведении торгов;

ü осуществление контроля за деятельностью организатора торгов и участие в тендерном комитете через своего представителя;

ü установление окончательных условий контракта и его заключение с победителем торгов;

подготовка документации для объявления торгов, осуществление публикации объявлений и рассылка предложений;

ü формирование тендерного комитета;

ü направление и контроль деятельности тендерного комитета и привлекаемых инженерно-консультационных организаций по подготовке тендерной и другой необходимой документации;

ü утверждение результатов торгов;

ü рассмотрение апелляций на решение тендерного комитета;

ü ликвидация тендерного комитета;

ü несение всех расходов по подготовке и проведению торгов.

Тендерный комитет – это постоянный или временный орган, созданный заказчиками или организаторами для проведения торгов. Он выполняет следующие функции:

· производит сбор заявок на участие в торгах и на предварительную квалификацию;

· проводит предварительную квалификацию претендентов;

· организует разработку и рассмотрение тендерной документации и решает вопросы изменения этой документации и процедур;

· проводит ознакомление претендентов с тендерной документацией и дает необходимые разъяснения;

· обеспечивает сбор, хранение и оценку представленных оферт;

· осуществляет процедуру торгов и ее оформление;

· определяет победителя или принимает иное решение по результатам торгов и представляет их на утверждение;

· публикует в средствах массовой информации отчеты о результатах торгов.

Решения тендерного комитета принимаются на закрытых заседаниях и оформляются протоколом, который подписывается всеми членами тендерного комитета, принявшими участие в голосовании. Заказчик вправе отменить или изменить решение тендерного комитета. В состав тендерного комитета привлекаются следующие представители: различных отраслевых подразделений, администрации субъекта Российской Федерации, представители Законодательного собрания субъектов Российской Федерации, специалисты из проектных, научно-исследовательских, инженерно-изыскательских и других организаций в зависимости от специфики по усмотрению заказчика или организатора торгов.

Оферент – это лицо, от имени которого представляется оферта, т. е. комплекс документов, письменно подтверждающий намерение претендента участвовать в торгах и заключить контракт в отношении конкретного предмета торгов на условиях, определенных заказчиком в тендерной документации, с учетом дополнений претендентов (до момента регистрации оферты данное лицо считается претендентом).

До приобретения статуса оферента лицо приобретает статус претендента с момента обращения в тендерный комитет для участия в торгах. Претендент имеет право получить от тендерного комитета исчерпывающую информацию по условиям и порядку проведения подрядных торгов, обращаться в тендерный комитет с просьбой об отсрочке представления оферты в письменном виде.

Подготовкой и публикацией объявлений о торгах занимается тендерный комитет. Состав информации, отражаемой в объявлении о проведении подрядных торгов, следующий:

· наименование объекта, основные характеристики объекта, наименование заказчика, проектировщика, организатора торгов;

· место строительной площадки;

· дата начала и окончания строительства;

· размер залога и расчетный счет для перечисления;

· дата представления тендерных документов;

· стоимость тендерной документации;

· язык, на котором составлена документация;

· информация о вопросах, связанных с рассмотрением тендерной документации, и о посещении стройплощадки;

· сроки возвращения тендеров и адреса, куда они должны быть возвращены;

· информация по вопросам вскрытия тендеров;

· предполагаемые даты оценки оферты и обсуждений предложений претендентов;

· требования тендерной гарантии;

· информация о вознаграждении за досрочное завершение работ;

· условия финансирования;

· ограничения, введенные государственными и законодательными органами, собственниками земли и недвижимости, которые могут быть затронуты строительством;

· условия оценки предложений.

Официальными периодическими изданиями, в которых публикуются все объявления об открытых торгах и результатах их проведения, являются «Строительная газета», газета «Развитие» испециальные приложения к ним.

Тендерная документация – это комплект документов, содержащий исходную информацию о технологических, коммерческих, организационных и иных характеристиках предмета торгов, а также об условиях и процедуре торгов.

Конкретный состав и другие условия подготовки тендерной документации определяет тендерный комитет в соответствии поручением заказчика или организатора торгов. Тендерная документация передается в полном комплекте по официальному запросу претендента за отдельную плату.

Тендерная документация состоит из следующих разделов:

• Общие сведения об объекте и предмете торгов.

• Проектная документация.

• Требования по составу документации оферты.

• Инструкция оферентам.

• Условия и порядок проведения торгов.

• Проект контракта.

• Форма заявки об участии в торгах.

Тендерная документация включает в себя техническую и коммерческую части. Техническая часть содержит описание и общую информацию о предмете и объекте торгов. В ней указываются местонахождение и назначение объекта, его основные технико-экономические характеристики, наличие внешней инфраструктуры, местных строительных материалов, подъездных дорог, а также сроки строительства, информация о проведении и результатах инженерных изысканий на строительной площадке. Тендерная документация также включает в себя технические данные объекта, общие положения, архитектурно-строительную часть, в том числе чертежи с объемно-планировочными решениями и чертежи по водоснабжению, канализации, отоплению, вентиляции, электроснабжению и газоснабжению; описание и основные характеристики технологического оборудования, а также требования технологической безопасности и окружающей среды. Подрядчик имеет право использовать другое оборудование с лучшими показателями, но не приводящее к ухудшению экологии.

Коммерческая часть оферты содержит:

• цену, предлагаемую оферентом по предмету торгов, условия и состав пересмотра цен;

• условия, виды и методы внесения платежей в зависимости от уровня цен, предполагаемой формы оплаты;

• порядок финансирования;

• условия кредитования работ.

Процедура торгов. Подрядные торги на объекты, расположенные на территории Российской Федерации, проводятся по месту нахождения организатора торгов. Торги осуществляются в день, час и в месте, официально объявленном организатором торгов. В случае изменения порядка проведения торгов все лица, которые должны быть извещены об этом, в обязательном порядке должны быть уведомлены таким же образом, как происходило объявление о торгах.

Все зарегистрированные оферты должны быть в закрытых конвертах доставлены своевременно на место проведения торгов.

Для вскрытия конвертов приказом председателя тендерного комитета назначается специальная комиссия, члены комиссии вскрывают все конверты с поступившими предложениями, объявляют и рассматривают всех участников торгов и предлагаемую в заявлении стоимость работ по подряду, а также дополнительную информацию, если это предусмотрено тендерной документацией. Остальная информация, касающаяся содержания тендерных предложений, не сообщается. После проверки наличия требуемых сведений и документов и соблюдения всех формальностей составляется соответствующий протокол. В протоколе должно быть отмечено, что он оглашен и признан правильным. Протокол подписывают все члены комиссии. Предложения, представленные не по форме или не допущенные к торгам, отдельно перечисляются в протоколе с указанием причин, по которым они были отклонены.

После того как все заявки были вскрыты и объявлена предлагаемая в них стоимость выполнения работ по подряду, ни одному из участников торгов не разрешатся вносить какие-либо изменения.

В зависимости от сложности предмета торгов тендерный комитет устанавливает срок рассмотрения оферт, который не может быть более шести месяцев с момента вскрытия конвертов. Срок рассмотрения объявляется на первом заседании по торгам.

В ходе оценки поступивших предложений тендерный комитет имеет право приглашать претендентов для дачи ими пояснений, запрашивать у них дополнительную информацию и документы. Подавшие предложения участники не могут отзывать свое предложение до окончания работы комиссии, такой шаг вызывает отчуждение так называемого залога серьезности намерений.

При наличии ошибок, выявленных при проверке тендерной документации, тендерный комитет вправе предоставить возможность претенденту внести поправки в документацию либо принять другое решение. В случае обнаружения ошибок, полностью меняющих существо предмета торгов, такая оферта не подлежит рассмотрению. Если тендерный комитет предоставил претенденту возможность исправить незначительные недостатки и привести оферту в соответствие с требованиями тендерной документации, то последний обязан сделать это в установленный тендерным комитетом срок. В противном случае оферта рассмотрению не подлежит.

Оценка предложений и выбор победителя торгов. Занимается оценкой оферт специально созданная для этого оценочная комиссия. Формирует оценочную комиссию тендерный комитет. В состав оценочной комиссии, как правило, входят заказчик (или его представитель), организатор торгов, проектировщик и др.

Оценивая предложения участников, оценочная комиссия принимает во внимание ряд условий:

§ технический уровень предложения;

§ уровень капитальных затрат и эксплуатационных расходов;

§ финансовые последствия запоздалого и досрочного пуска объекта;

§ возможность привлечения квалифицированных субподрядчиков и поставщиков;

§ условия платежей, предлагаемые претендентом;

§ другие коммерческие, технические и организационные преимущества.

При оценке оферт могут использоваться любые критерии и методики, которые сочтет нужными тендерный комитет (оценочная комиссия). В практике проведения подрядных торгов применяются различные методические подходы: от выбора победителя по одному критерию (минимальная предложенная цена или минимальный срок строительства) до балльной оценки и методов интегральной оценки. Институтом экономики строительства составлен ряд рекомендаций по оценке оферт. Система показателей для оценки технической части оферты следующая:

показатели, характеризующие временные параметры выполнения обязательств оферента (сроки начала и завершения работ, ввода объекта в эксплуатацию и т.п.);

· показатели качества продукции или услуг, предоставленных оферентом (качество решений генерального плана, градостроительных, архитектурных, объемно-планировочных конструктивных проектных решений, основных и вспомогательных объектов; качество выполнения инженерно-изыскательских работ, а также проектных, строительно-монтажных, пусконаладочных и других работ, качество поставляемого технологического и инженерного оборудования; качество оказываемых услуг, комплектности поставок и др.);

· показатели, характеризующие организацию выполнения оферентом работ с точки зрения мер безопасности, охраны здоровья работающих и охраны окружающей среды;

· показатели, характеризующие уровень организации оферентом управления процессами подготовки и реализации проектирования, строительства или выполнения комплексов работ, уровень квалификации рабочих или административно-управленческого персонала (использование современных методов управления, автоматизированных систем обработки информации, применение прогрессивной структуры руководства предприятием, сбалансированности графиков производства работ и др.);

· показатели, характеризующие технический уровень средств производства, используемых оферентом для выполнения работ (качественный уровень машин, механизмов, технологических процессов, средств контроля за качеством и степень оснащенности оферента этими средствами);

· показатели, характеризующие степень использования местных ресурсов иностранными подрядчиками, а также подрядчиками из других регионов России (местной рабочей силы по тем профессиям, по которым в регионе имеется неполная занятость, материалов, изделий и полуфабрикатов местного производства, когда в регионе имеются избыточные мощности по их изготовлению, и других ресурсов);

показатели, характеризующие технические и имущественные гарантии, представляемые оферентом по бесплатному устранению обнаруженных дефектов и недоделок в течение гарантийного срока, по компенсации возможного ущерба заказчика и т.п.);

· другие показатели технической части оферт, определенные заказчиком для каждого конкретного случая.

В состав показателей для оценки коммерческой части оферт могут входить:

- предложенная оферентом цена предмета подрядных торгов (осуществления строительства, выполнения комплекса работ, оказания услуг, поставки продукции) с указанием, в какой валюте и в ценах какого периода рассчитана предложенная цена;

- предложенный оферентом метод учета при осуществлении расчетов за выполненные работы, последующих изменений уровня цен в связи с инфляционными процессами, изменениями законодательства в области налоговой политики и т.п.;

- предложения оферента по условиям и порядку финансирования и кредитования подрядных работ.

Если оферент представил альтернативное предложение, улучшающее проект, оферта оценивается дополнительными баллами в порядке, установленном тендерным комитетом.

В результате рассмотрения предложений оферентов по каждой оферте составляется отчет, в который, помимо таблиц балльной оценки (если таковая производилась), входят текстовое заключение по технической части оферты, а также рекомендации тендерному комитету. Заключение подписывается всеми участниками оценочной комиссии и предусматривает выбор двух-трех оферентов, оферты которых являются наиболее приемлемыми для более тщательного анализа их предложений и выбора из них победителя.

Информация об итогах оценки оферты не сообщается лицам, не имеющим официального отношения к процедуре оценки. Члены тендерного комитета, оценочной комиссии и привлеченные эксперты несут ответственность за разглашение данной информации в порядке, установленном законодательством.

До подписания контракта рассматриваются все замечания экспертов по технической части оферты и принимаются решения исходя из требований тендерного комитета.

Заказчик не имеет право вести какие-либо переговоры по предмету торгов с оферентами или с другими лицами с момента объявления о проведении торгов до момента утверждения результатов торгов.

Решение о выборе победителя торгов тендерный комитет принимает простым большинством голосов от числа членов, присутствующих на заседании тендерного комитета полномочного состава. В случае равенства голосов «за» и «против» определенного решения принимается то решение, за которое проголосовал председатель тендерного комитета.

Тендерный комитет в течение трех дней после принятия решения обязан направить официальное извещение оференту, выигравшему подрядные торги.

Решение, принятое тендерным комитетом, оформляется протоколом, в котором содержатся наименование победителя торгов, состав тендерного комитета, результаты голосования, сводная таблица оферт, сроки подписания контракта с победителем торгов.

Тендерный комитет не обязан мотивировать свой выбор перед претендентом.

Протокол заседания тендерного комитета подписывают его председатель и секретарь. Этот протокол, содержащий результаты торгов, тендерный комитет представляет организатору торгов для утверждения в трехдневный срок после принятия соответствующего решения.

После этого организатор торгов в недельный срок рассматривает предложенные документы и принимает решение об утверждении результатов торгов.

В случае неутверждения результатов торгов организатор торгов принимает мотивированное решение и направляет его в тендерный комитет. Организатор торгов, рассматривая протокол заседания тендерного комитета, принимает одно из следующих решений:

• подписание соглашения о намерениях между заказчиком и оферентом в целях проведения дальнейших переговоров;

• подписание контракта между заказчиком и оферентом;

• проведение повторных торгов.

Если в ходе проведения переговоров с победителем торгов он выдвигает неприемлемые по мнению тендерного комитета требования, то последний по согласованию с заказчиком имеет право начать переговоры с претендентом, занявшим второе или последующие места.

После проведения торгов заказчик или организатор торгов возвращает сумму задатка оферентам в течение установленного срока с момента объявления победителя торгов (пять банковских дней).

Победитель торгов имеет право заключить контракт с заказчиком на условиях, указанных в его оферте, если она составлена в соответствии с тендерной документацией.

Виды строительных контрактов. Заключение контракта с оферентом, признанным победителем подрядных торгов, является завершающим этапом проведения этих торгов. После получения уведомления победитель подрядных торгов обязан внести второй гарантийный задаток на расчетный счет заказчика в срок, установленный тендерной документацией или объявленный тендерным комитетом дополнительно.

По способу установления цены контракты можно подразделить на две основные группы: контракты с твердой (паушальной) ценой и контракты с возмещением издержек. Контракт с твердой ценой является соглашением, при котором контрактор обязуется осуществлять производство работ за определенную цену, которая не зависит от изменения затрат на реализацию данного контракта.

Контракт с твердой ценой применяется в тех случаях, когда проект тщательно разработан, работы по нему выполняются в четкой последовательности, подрядчик может осуществлять жесткий контроль за ходом проведения работ и располагает достаточными ресурсами для того, чтобы нести соответствующий риск.

Если заказчиком вносятся какие-либо изменения в работу, порученную подрядчику, то он имеет право согласовать затраты с заказчиком и определить новую цену или потребовать компенсации за дополнительные затраты. Большинство предложенных на торгах строительных контрактов являются контрактами с твердой ценой, поэтому большая часть возникающих проблем, претензий, споров и судебных разбирательств связана именно с внесением изменений в контрактах данного типа. При этом большая доля риска подрядчика не означает полного снятия риска с заказчика.

Контракты с возмещением издержек предполагают возмещение подрядчику заказчиком части затрат, связанных с выполнением проекта.

Возмещение может производиться не по всем затратам, а только по тем из них, которые согласно положениям контракта относятся к возмещаемым.

Этот тип контракта позволяет начать строительство объекта еще до того, как подготовлена вся проектно-сметная документация, в которую вносятся возникающие в процессе строительства изменения.

Наиболее распространенные виды контрактов с возмещением издержек следующие:

1) контракт с фиксированной ценой единицы продукции;

2) контракт с ценой, равной фактическим затратам, и фиксированным процентом от затрат (постоянная относительная прибыль);

3) контракт с ценой, равной фа