III Подлинное самоуправление многоквартирным

Жилым фондом

Человечество обладает богатым опытом самоуправления жилым фондом, в том числе и многоквартирным. В первой брошюре “Новый ЖК: благо или ловушка?” была рассмотрена сущность нового жилищного кодекса и даны конкретные рекомендации жителям по капитальному ремонту дома, придомовой территории и бессмысленности выбора управляющей компании.

Эти рекомендации были даны с точки зрения конституционных прав жителей и предупреждения их о готовящейся социально-экономической ловушке для большинства населения. То есть была высказана конструктивная критика о правоприменении нового ЖК.

В этой брошюре и конкретно в этом ее разделе рассмотрим порядок, структуру и содержание наиболее подходящего для большинства жителей способа самоуправления жителями многоквартирным жилым фондом.

С этой целью используем многовековой международный опыт такого общинного самоуправления, а также наши отечественные условия, в которые мы поставлены антигуманным механизмом рыночных отношений.

Это рассмотрение начнем с “белого листа”, т.е. с самого начала организации этого процесса.

А. Рекомендации жителям

(Порядок организации процесса самоуправления многоквартирным

жилым фондом)

 

● Создание Совета жителей дома (СЖД):

1. В многоквартирном доме создается Совет жителей дома (СЖД).

В СЖД входит не менее 5 человек, если в доме 1 подъезд. Если в доме несколько подъездов, то в каждом из них выбирается старший подъезда и его заместитель. Все старшие подъезда входят в состав СЖД. Кроме того в него должны входить председатель СЖД, его заместитель и секретарь. Количество членов СЖД должно быть нечетным.

Выборы старшего подъезда и его заместителя проводятся на собрании жителей подъезда. Это собрание оформляется протоколом и подписывается инициативной группой жителей (2-3 человека).

Образец такого протокола приводится в [ 8 ]

В протоколе указывается ФИО участника собрания, № квартиры и подпись участника собрания. В протоколе по избранию старшего подъездом и его заместителя должно быть представлено не менее половины квартир данного подъезда + одна квартира.

Затем инициативная группа жителей организует собрание жителей дома или старших подъездом и их заместителей, на котором учреждается Совет жителей дома (СЖД) в составе председателя, его заместителя, секретаря и всех старших подъезда данного дома.

Собрание оформляется протоколом, решение об этом избрании принимается большинством голосов при открытом голосовании.

2. СЖД является органом самоуправления в доме и подчиняется (подотчетен) по всем вопросам своей деятельности собранию жителей дома, т.е. высшему органу власти в доме. Это означает, что СЖД не является подчиненным органом какой-либо исполнительной власти, в том числе муниципального образования. СЖД не является юридическим лицом. Однако он (его председатель) представляет СЖД при взаимодействии с внешними организациями. СЖД в соответствии с Конституцией РФ (ст. 12, 130-132) является первичной организацией самоуправления самоорганизации жителей в многоквартирном доме. Создание СЖД является необходимым условием объединения жителей дома для непосредственного и прямого участия в решении всех вопросов, которые касаются данного дома и его придомовой территории.

3. Совет жителей дома (СЖД) принципиально отличается от домкома. Домком является, как правило, выразителем интересов не жителей дома, а исполнительной власти, которая выдает им удостоверение и вынуждает проводить свои указания, “подкармливая” домком различными, в том числе материальными льготами, конечно большинство домкомов стараются быть независимыми от исполнительной власти. Однако, само название “ домком ” и постановление правительства Москвы о домкомах свидетельствует о явной или неявной подчиненности домкомов исполнительной власти.

Разве это самоуправление?!

Тем не менее, противопоставление СЖД и домкомов не имеет смысла, опасно для жителей и лишь помогает исполнительной власти разобщать жителей.

Поэтому необходимо и желательно СЖД и домком формально, но наименование должно быть обязательно Совет, как это принято во всем мире (РАТ, Рада, Коллегиум и т.п.).

 

● Территориальная община и др. территориальные объединения жителей

1. Советы жителей домов объединяются на общей или смежной территории в территориальные общины. Каждая территориальная община объединяет обычно несколько домов, которые образуют двор, или единую общую придомовую территорию всех домов общины.

Территориальная община является первичным звеном муниципального самоуправления и самоорганизации жителей на территории данной общины. Она может быть юридическим лицом и создается для решения задач местного значения на территории общины в соответствии с Конституцией РФ (ст. 12, 130-132).

Согласие или разрешение каких либо органов власти, в том числе

муниципальной, на создание территориальной общины не требуется. Это реальный первичный орган самоуправления и самоорганизации жителей, основа вертикали самоуправления на муниципальном уровне.

Исполнительная власть в явном и неявном виде активно противодействует созданию территориальных общин, стремится свести деятельность территориальных общин к выполнению лишь общественных функций, и противодействует становлению их в виде реальных первичных органов власти на территории общин при решении задач местного, общинного значения.

За рубежом, особенно в Европе, например во Франции, территориальные общины (там их называют коммунами, а их членов коммунистами, т.е. коллективистами, общинниками) являются основой муниципального, контанального самоуправления и все самоуправление при решении задач местного значения организовано снизу вверх.

2. Порядок организации территориальных общин, их примерный состав приведен в [ 8 ], а консультации по этому вопросу, и по всем вопросам самоуправления жителей можно получить в Ассоциации территориальных общин и объединений (АТОО) по адресу: ул. Автозаводская, д.19. стр.2 (5 этаж).

 

● Создание управляемой жителями коммунальной служб (УЖКС) на базе ДЕЗ, ЖЭК и т.п.:

1._Многоквартирный дом является сложным комплексом жилищно-коммунального хозяйства и нуждается в профессиональном обеспечении решении следующих задач:

- административно-правовых (в том числе учетных, финансовых, юридических и др.);

- по энерго-, водо-, тепло- обеспечению, а также по обеспечению пожаробезопасности, канализационных, ремонтно-строительных работ и др;

- коммунального обслуживания придомовой территории, сантехничес-кого и др. текущего обеспечения этого жилого фонда.

Очевидно, что “хуторская самодеятельность” жителей по управлению и всестороннему техническому обеспечению одного многоквартирного дома, как правило, неэффективна, но и небезопасно для жильцов дома.

 

 

Вывод:

1)_Многоквартирный жилой дом требует безусловного профессионального управления;

2) Это управление практически состоит из двух видов деятельности:

административно-финансовой и деятельности по непосредственному, физическому выполнению всех задач по обеспечению жилого фонда;

3) Эффективность работ коммунальной службы возможна лишь при объединении решений коммунальных задач ряда многоквартирных домов. Именно это позволяет получить необходимую рентабельность коммунальной службы. С этой целью и были созданы бюджетные ДЕЗ, ЖЭК и т.п. за счет средств жителей (плата за жилье, налоги и др.);

4) “Независимость” ДЕЗ, ЖЭК от жителей, т.е. вывод их полностью из под контроля жителей естественно породил современные грехи коммунальных служб:

- бесконтрольное нецелевое расходование средств;

- снижение качества обслуживания;

- высокомерное отношение коммунальщиков к жителям, хотя именно от них зависит их судьба. Виновником сложившейся проблемы коммунальных служб, является исполнительная власть, которая разорвала связь жителей – коммунальная служба, принизила приоритет жителя в этой связке, а главное продолжает политику уничтожение этой зависимости;

5) Жителям, Совету жителей дома необходимо ознакомиться со

следующими документами:

Конституцией РФ [ 1 ], земельным кодексом [ 2 ], с новым жилищным кодексом [ 4 ] с техническим паспортом многоквартирного дома, с актом технического состояния дома, с официальным положением о капремонте дома и перечне работ, которые им выполняются и с данной брошюрой “Как нам управлять многоквартирным домом”. В крайнем случае создается инициативная группа активистов, которая внимательно анализирует эту группу документов. Также целесообразно проконсультироваться в АТОО (Ассоциации территориальных общин и объединений). Нам необходимо ответить на два вопроса:

а)_целесообразно и нужно ли жителям дома передавать право управления домом (а фактически нашу собственность и будущее) внешним управляющим?

б) целесообразно ли и как нам самим управлять

многоквартирным домом!

Передавать свои права внешнему управляющему, как уже было сказано, для большинства жителей не только не имеет смысла, но и небезопасно. Во втором случае – нужно переходить к самоуправлению домом. Реализовать самоуправление жителями в одном доме, как правило, неэффективно и в перспективе не безопасно, поскольку нельзя надеяться на самоотверженность активистов и временный их энтузиазм. Но самоуправление многоквартирным жилым фондом не только возможно, и весьма эффективно, если оно проводиться при соблюдении следующих условий:

- когда оно реализуется на большом количестве домов, (это

необходимое условие рентабельности коммунальной службы,

высокие возможности концентрации и мобильного использования

всех необходимых средств);

- когда административно-финансовое управление и реализация всех

задач коммунальной службы находится не только под контролем,

но и под непосредственным, прямым управлением жителей,

которые обслуживаются данной коммунальной службой.

Короче говоря, бюджетная коммунальная служба может работать

эффективно, когда руль управления будет в руках жителей. Это

означает осуществление подлинного самоуправления жителями

коммунальной службы.

2. Для реализации эффективного самоуправления жилым фондом

необходимо создавать Управляемую жителями коммунальную

службу (УЖКС) на базе ДЕЗ, ЖЭК и т.п.

Эта коммунальная организация новая по форме и содержанию (механизм управления) должна максимально использовать имеющиеся ресурсы ДЕЗ и ЖЭК, бережно отнестись к имеющимся кадрам, полностью использовать имеющиеся ресурсы, опыт работы и др.

3. Создание управляемой жителями коммунальной службы (УЖКС)

на базе ДЕЗ необходимо проводить следующими основными

этапами:

- немедленно жителям, Совету жителей дома, решением общего

собрания жителей (с протоколом) отозвать согласие на создание

внешней управляющей компании, в том числе из традиционной

ДЕЗ (ЖЭК).

Если внешнеуправляющая компания не выбрана, то всю свою работу по самоуправлению жилым фондом необходимо направить на создание УЖКС.

- жители, или Совет жителей дома должны срочно направить свое обращение лично к мэру города с категорическим требованием: Немедленно прекратить превращение бюджетных ДЕЗ, ЖЭК в частные коммерческие компании. В заявлении сообщить, что такое преобразование жителями квалифицируется как незаконный отъем исполнительной властью муниципальной собственности у жителей. Кроме того необходимо сообщить, что жители не приступили к самоуправлению жилым фондом и будут создавать управляемую жителями коммунальную службу на базе бюджетных ДЕЗ, ЖЭК и т.п.

- обычно ДЕЗ, ЖЭК и т.п. обслуживает большое количество домов. Вначале ряд крупных многоквартирных жилых домов создают инициативную группу, в которую должны войти активные председатели Советов жителей домов, председатели Советов территориальных общин и других территориальных объединений жителей.

 

● Мероприятия по созданию управляемой жителями коммунальной

Службы

Задачи инициативной группы

1. Перечислим основные задачи:

- взять в ДЕЗ перечень домов, которые им обслуживаются с

указанием старших по дому и т.п.

- максимально расширить состав инициативной группы и организовать еженедельное совещание по выработке состава представителей многоквартирных домов, которые будут входить в Совет жителей УЖКС и правление этого Совета УЖКС.

- Совет представителей многоквартирных домов в переходный период (1-2 года) является открытым, т.е. может дополняться очередным одним представителем многоквартирного дома. Полный состав Совета включает одного представителя от каждого многоквартирного дома, который обслуживается данными ДЕЗ, ЖЭК и т.п. Совет работает на постоянной основе и собирается не реже одного раза в квартал. Для оперативного и постоянного самоуправления УЖКС создается Правление УЖКС, которое подчиненно Совету УЖКС (высший орган), работает на постоянной основе в составе 5-7 человек, включая председателя правления. Правление УЖКС избирается тайным голосованием на собрании Совета представителей многоквартирных домов на срок не более 2^ех лет. Срок полномочий представителей многоквартирных домов не более 3^ех лет, а их замена, ротация или отзыв определяется решением общего собрания жителей многоквартирного дома и в виде решения представляется УЖКС. Правление УЖКС избирается из жителей проживающих в данных многоквартирных домах, которые могут быть избраны как из составов членов Совета, так и из числа лиц в него не входящих. Контрольно-ревизионная комиссия (КРК) в составе 3-5 человек работает на непостоянной основе, избирается из жителей не входящих в Совет и правление, но утверждается на Совете УЖКС. Срок полномочий КРК не более 3^ех лет, повторное избрание на предстоящий срок не допускается. КРК по своему статусу независимо от правления, подчиняется и отчитывается перед собранием представителей жителей. Положение о Совете и правлении УЖКС можно разработать на основе уставов территориальной общины и АТОО (Ассоциации территориальных общин и объединений).

- инициативная группа организует собрание представителей многоквартирных домов, которые является, фактически, учредительным собранием по созданию Управляемой жителями коммунальной службы на базе ДЕЗ (УЖКС). Оно проводится по типовому образцу, см. пример [ 8 ].

На этом собрании утверждается состав Совета, правление, КРК УЖКС.

- для создания УЖКС в соответствии с Конституцией РФ (ст.12, 130-132) согласие или разрешение, утверждение исполнительной власти не требуется. Здесь действует принцип “лишь уведомление”. Однако, муниципальное собрание не только должно быть уведомлено об этом, но и стать активным помощником и проводником этого метода самоуправления жителями коллективным жилым фондом. В противном случае органы муниципального образования не нужны и их нужно переизбирать. Тем не менее создание УЖКС в принципе одной из важнейших задач муниципального образования, и поэтому оно должно максимально способствовать этому виду самоуправления, мужественно отстаивать свои конституционные муниципальные права перед исполнительной властью (города, региона) и в первую очередь по разграничению властных полномочий, собственности, земли и др.

 

2. Инициативная группа формирует структуру коммунальной службы, которая будет утверждаться на учредительном собрании УЖКС.

Эта структура имеет 2 уровня управления.

1^ый высший уровень управления УЖКС

- В этот уровень входят совет представителей многоквартирных

домов (высший орган власти в УЖКС).

- Правление УЖКС (исполнительный орган власти Совета УЖКС).

- Службы выполняющие задачи административно-финансового

обеспечения.

- Секретариат.

2^ой уровень управления УЖКС

Управления исполнения работ по материально-техническому и другому обеспечению всех задач УЖКС, включая непосредственного выполнения текущего ремонта жилого фонда, а также управления, организация и координация работ по капитальному ремонту коммерческими и другими организациями. Это управление возглавляет исполнительный директор, который фактически является и ответственным всех производимых работ по всем видам обеспечения жилфонда, кроме капремонта. Исполнительный директор и его профессионально-технический обслуживающий персонал коммунальной службы нанимается и увольняется правлением УЖКС (возможны и другие варианты этой структуры, но при условии соблюдения этой вертикали власти).

3. После проведения учредительного собрания по созданию УЖКС избранное правление формирует полный пакет учредительных

документов:

- Устав УЖКС;

- Протокол проведения учредительного собрания, Совета, правления и КРК УЖКС;

- Список многоквартирных домов обслуживаемых в данный момент ДЕЗ и ЖЭК:

Пакет учредительных документов изготавливается в 3-4 экземплярах, один из которых отправляется в муниципальное собрание района с целью дальнейшего проведения, оформления и реализации данного УЖКС.