Зарубежный и российский опыт развития ипотеки

 

Привлечение ресурсов для кредитования на строительство и приобретение жилья важная проблема, так как ипотека – долгосрочное и рискованное мероприятие. Основных моделей привлечения средств в мире четыре:

- коммерческие универсальные банки (за счет депозитов);

- ипотечные банки (за счет депозитов);

- вторичный рынок ипотечных кредитов (выпуск и размещение ипотечных ценных бумаг);

- учреждения основные ссудосберегательные (выпуск и размещение ипотечных ценных бумаг).

Необходимо данные схемы рассмотреть.

Менее совершенная модель, но наиболее простая – традиционная. Применяется она и комерческими и специализированными банками, занимающимися ипотекой.

На депозитных счетах юридических лиц размещена ресурсная база для ипотек. В долгосрочных архивах они размещены частично и носят краткосрочный характер. Поэтому банки используют собственный капитал и займы (межбанковские и другие).

Ипотекой в этой инвестиционной моделе связаны исключительно заемщик и кредитор (схема «заемщик – кредитор»). Непосредственным обладателем кредита до конца остается банк, несмотря на залог недвижимости. Финансовая технология закрыта. Исходя из экономической, финансовой ситуации и личных интересов банк сам регулирует инвестиционный процесс.

Данная модель кредитования присуща станам со стабильной экономикой, например, в Западной Европе. Там средний объем выданных ипотек составляет 62% [3]

Закрытая система финансирования присуща судосберегательной модели. В Германии популярны ССК (строительно-сберегательные кассы). На их примере рассмотрим данную модель. Группа физических лиц, которые объединены интересами строительства, модернизации и приобретения жилья, или банки создают данные учреждения. Здесь устанавливаются собственные кредитные и депозитные ставки, чем делают модель независимой от колебаний ставок и рынка капитала, все это сделано благодаря объединению и взаимопомощи вкладчиков. К тому же, на протяжении срока кредита ставка не меняется. 2,5%-4,5% - это ставка накопления, 4,5%-8,5% - это ставка кредитования [4]

Американская модель носит дополнительное название «модель вторичного ипотечного рынка». Различие с предыдущими – в совершенно другом решении проблем ресурсного обеспечения ипотеки. Существует вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, откуда и поступает основной приток кредитных ресурсов на ипотеку. В США действует имеено такая схема («заемщик – кредитор – посредник – инвестор», иногда «заемщик – кредитор – инвестор»).

Состоит эта модель из первичного и вторичного рынка и является двухуровневой. Кредиты дают на первичном рынке. На начальных стадиях кредитные институты привлекают заемный и собственный капитал, чем в итоге и отличается американская модель от традиционной.

В случае надобности, кредитный институт перепродает ипотеку финансовым посредникам или инвесторам, это нужно для быстрого возврата затраченных средств. Таким образом кредит можно переместить с первичного рынка на вторичный. А вырученные средства вновь идут на кредитование. Так решается проблема банковской ликвидности.

Обострение геополитической ситуации летом 2015 года вызвало повышение ставок по ипотеке и ужесточение условий кредитования. Нестабильная экономическая ситуация и усиление западных санкций привели к тому, что банки начали предъявлять высокие требования к размеру первоначального взноса и обеспечению кредита. Некоторые кредитные организации предлагают сниженные ставки при условии внесения дополнительной комиссии.

Открыл сезон повышения ставок Сбербанк, который первым поднял ставку в июле 2015 года на 0,5%-1% годовых, а в октябре отменил скидку 0,5% на строящееся жилье. В августе его примеру последовал СБЕРБАНК, увеличив ставку на 0,1%-0,3% годовых [24].

Начиная с сентября, ставки на 0,5% подняли Альфа-Банк, Райффайзенбанк и на 0,25%-0,5% – банки Открытие и Росбанк. Россельхозбанк предлагает минимальную ставку для участников зарплатного проекта – 14% годовых, для остальных заемщиков – от 14,25% [24].

Кредитные организации, сотрудничающие с АИЖК, пока не меняли условия предоставления социальной ипотеки. В то же время некоторые банки придерживаются противоположной политики и снижают номинальные ставки, например, банк Возрождение понизил ставки на 0,5%-1% годовых, чтобы не терять конкурентоспособность на рынке.

Ипотечные сделки остаются наименее рискованными, поэтому кредитные организации в 2016 году стараются придерживаться действующих условий, однако АИЖК прогнозирует, что средневзвешенная ставка по ипотеке в 2016 году составит 12,5%. Это объясняется действием санкций, введенных против российских банков и удорожанием фондирования, а также нестабильной экономической ситуацией.

В таблице 2 представлена динамика рынка ипотечного кредитования.

 

Таблица 2 - Динамика роста объемов ипотечного жилищного кредитования и его доли в ВВП России

Год	Объем выданных ипотечных кредитов	Объем валового внутреннего продукта	Доля ипотечных кредитов в ВВП, %
Млрд руб.	Темп изм. к предыдущему году, %	Млрд руб.	Темп изм. к предыдущему году, %
	263,6	100,0	26 917,2	100,0	1,0
	556,5	В 2,6 р.	33 247,5	123,5	1,7
	655,8	117,8	41 276,8	124,2	1,6
	152,5	23,2	38 807,2	94,1	0,4
	380,1	В 2,5 р.	46 308,5	119,3	0,8
	716,9	188,6	55 644,0	120,2	1,3
	1031,9	143,9	61 810,8	111,1	1,7
	1 353,6	131,2	66 689,1	107,9	2,0

 

Влияние ипотеки на развитие рынка жилья продолжает увеличиваться. В I полугодии 2015 года доля сделок с ипотекой на рынке жилья достигла очередного рекордного уровня – 26,4%, что на 2,8 п.п. выше, чем годом ранее.

Как развивалась жилищная ипотека за последние годы, свидетельствуют данные таблицы 3.

 

Таблица 3 - Динамика ипотечных жилищных кредитов в РФ в 2009–2015 гг.

Показатели (на дату)	1.01.2009	1.01.2011	1.01.2012	1.01.2013	1.01.2014	1.01.2016
Задолженность по ипотечным кредитам, млн руб.	125 723	350 174	702 185	903 475	1 010 889	1 150 259
Из них:
в рублях	77 396	239 361	524 045	654 015	812 775	905 125
в иностранной валюте	48 327	110 813	178 140	249 460	198 114	245 134
Темпы роста задолженности по ипотечным кредитам (в % к 01.01.2009)	–	278,5	558,5	718,6	804,1	916,2
Темпы роста задолженности по ипотечным кредитам к предыдущему г.	–	278,5	200,5	128,7	111,9	114,5

 

Увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов и жилищного строительства удерживают рынок жилья на сбалансированной траектории развития – дополнительный платежеспособный спрос населения, поддерживаемый ипотекой, абсорбирует первичный рынок жилья.

 

Таблица 4 - Сравнительная характеристика темпов роста объемов выданных ипотечных жилищных кредитов и жилищного рынка в России

Показатель	Годы
Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, млрд руб.	556,5	655,8	152,5	380,1	716,9	1031,9	1353,6
Темп роста выданных ипотечных жилищных кредитов, %	В 2,1р.	117,8	23,2	В 2,5р.	188,6	143,9	131,2
Ввод жилья, млн м2 общей площади	61,2	64,1	59,9	58,4	62,3	65,7	69,4
Темп роста ввода жилья, %	120,9	104,7	93,4	97,5	106,7	105,4	105,6
Средняя стоимость 1 м2 жилья, тыс. руб.	47,2	56,6	52,9	60,0	48,2	56,4	56,5
Темп роста стоимости жилья, %	129,0	119,6	93,5	113,4	80,3	117,0	100,2

Процессом рефинансирования и секьюритизации (как метод рефинансирования) определяется сама проблема доступности ипотеки. Существует потребность в финансовых ресурсах субъектов ипотеки, но уровень развития вышеуказанных процессов сильно отстает от нее. Это видно из исследования автора.

С целью увеличения предложения жилья эконом-класса, предложено изменить процедуру проведения торгов по продаже права аренды земельных участков. Для застройщиков желающих строить жилье данного класса будет проводиться закрытый аукцион. Максимальная стартовая цена за 1 кв. м, устанавливаемая организаторами, может быть лишь на 2% больше, установленной рыночной стоимости за 1 кв. м для каждого муниципального района. Победителем аукциона, признается тот застройщик, который предложил наименьшую цену за 1 кв. м, по которой он будет реализовывать будущую построенную на данном участке жилую недвижимость. Земельный участок с проложенными к нему инженерными коммуникациями, победителю конкурса будет выделяться бесплатно.

 

2. Анализ ипотечного кредитования на примере ПАО «СБЕРБАНК»