Лекция 3 Особенности применения затратного, сравнительного и доходного подходов

При оценке единых объектов недвижимости применяют три подхода к определению стоимо­сти.

Сравнительный подход предусмат­ривает определение стоимости по ценам продажи объектов, сравнимых с оцениваемым объектом (объектов-аналогов). Результаты, полученные методами сравнительного подхода, во всех странах с развитым земельным рынком считаются самыми надеж­ными и достоверными.

В отечественных условиях применение сравнительных методов в данный момент времени затруднено или невозможно в силу недостатка необходимой информации о сделках и отсутствия от­крытого рынка земельных участков.

Затратный подход заключается в расчете стоимости по затратам на создание оцениваемых объектов. Его для оценки непосредственно земли не применя­ют, т.к. земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически. Методы затратного подхода применяются совместно с другими для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижи­мости.

Он может использоваться для:

· определения стоимости зданий, сооружений, построек, объ­ектов инженерной инфраструктуры земельного участка, стоимости ко­ренного улучшения сельскохозяйственных угодий (например, стоимости
создания дренажных и оросительных систем, проведения культурно-
технических работ);

· оценки капитализированной стоимости многолетних насаж­дений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки искусственных водоемов, предназначенных для разведения рыбы
или иных целей;

· оценки стоимости рекультивационных работ при возврате
земель после горных и промышленных разработок или для оценки затрат, необходимых для приведения в пригодное для использования состояние. Незастроенный земельный участок, обустроенный объектами ин­женерной инфраструктуры, может оцениваться в рамках затратного под­хода по сумме затрат на создание данной инфраструктуры, а также за­трат на приобретение необустроенного данными объектами инфра­структуры земельного участка.

При оценке природных объектов, являющихся составными эле­ментами земельного участка (водоемов, почвы, растительности), их стоимость может определяться по затратам на их воспроизводство, вос­становление или замещение искусственными аналогами, а также по за­тратам на перемещение (например, водозабора).

Основные недостатки затратного подхода заключаются в получе­нии либо избыточных и завышенных значений, либо заниженных значе­ний и создании иллюзии объективности. Например, при оценке стоимо­сти земли по затратам на освоение равновеликой площади более ценные земли, допустим, черноземы, получают более низкую оценку, чем менее ценные. Так, затраты по искусственному воспроизводству леса могут быть значительно меньше рыночной стоимости и экономической ценности участка лесной земли.

Доходный подход предпо­лагает расчет стоимости по периодическим доходам от оцениваемого объекта, преобразованным (капитализированным) в абсолютную величину. Оценка земли методами доходного подхода может проводиться посредством капитализации земельной ренты, рассчитываемой в виде арендных платежей за землю или чистого операционного дохода, обра­зующегося при использовании земельного участка.

В практике оценки выделяют два метода доходного подхода:.

1. Ме­тод прямой капитализации дохода -заключается в использовании коэффи­циентов капитализации, рассчитанных по данным сделок с земельными участками.

2. Методы дисконтирования денежных потоков ДДП заключаются в суммировании всех будущих доходов, дисконтированных на дату опре­деления стоимости.

Наиболее надежные и приемлемые результаты дают методы пря­мой капитализации, когда в качестве коэффициентов капитализации ис­пользуются величины, рассчитанные по данным сделок с земельными участками.

Пример. Доходность земельного участка 150 000 руб. / год, ры­ночная цена 1 000 000 руб. Определяем коэффициент капитализации:

150 000/1000 000 = 0,15.

Методы дисконтирования денежных потоков (ДДП) признаются недос­таточно надежными способами оценки рыночной стоимости из-за боль­шой неопределенности исходных параметров, учитываемых в расчетах. Они представляют собой только прогнозные характеристики, которые всегда сопряжены с ошибками.

Кроме прогнозов методы ДДП применяются для проведения ана­лиза наиболее эффективного использования, расчета инвестиционной стоимости и расчета рыночной стоимости недвижимости, ориентирован­ной на инвестиции, прежде всего, в районах с высокой плотностью за­стройки.

Методы ДДП также целесообразно применять для оценки единых объектов недвижимости, разделение стоимости которых по элементам не имеет экономического смысла или невозможно, например, многолетних насаждений, сельскохозяйственных угодий, обустроенных мелиоратив­ными сооружениями, прудовых хозяйств.

Одним из основных недостатков доходного подхода является большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности определения коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами. Причина этого подхода в том, что результаты очень сильно меняются даже при незначительном изменении ставки дисконтирования, а также из-за ис­пользования в расчетах прогнозов. Понятно, что достоверно не могут быть предсказаны ни будущие процентные ставки, ни арендная плата, ни рас­ходы (т.е. никто не может точно составить прогноз на промежуток вре­мени больше 10 лет).

При оценке земли как территории или пространства используют только методы сравнительного и доходного подходов.