Тема: Земля как объект исследования

Лекция 9

1. Объективная необходимость государственного регулирования земельных отношений
2. Особенности земли как объекта недвижимости
3. Классификация земель по потребительским свойствам
4. Особенности структуры прав собственности на землю
5. Порядок распоряжения землей

1. Объективная необходимость государственного регулирования земельных отношений

Политика городского землепользования - составная часть земельной политики нашего государства.

Политику городского землепользования формируют органы местной власти (представительные и исполнительные), которые по Конституции РФ 1993 г. не являются органами государственной власти и признаны самостоятельными и независимыми при исполнении своих полномочий. Но деятельность органов местного самоуправления осуществляется в соответствии с Конституцией РФ, федеральными законами, законами субъектов РФ, уставами.

В соответствии со ст.72 Конституции РФ “земельное законодательство, вопросы распоряжения, владения и пользования земельными ресурсами относятся к совместному ведения РФ и субъектов РФ”. Основным земельным актом в Краснодарском крае является Закон Краснодарского края “Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае” № 181-КЗ от 13.05.99г. с изменениями от 19.07.00г.

Постановления и распоряжения главы администрации местного самоуправления не должны противоречить настоящему закону. Каждый субъект РФ имеет свое региональное земельное законодательство и строит свою земельную политику, в том числе и политику городского землепользования, основываясь на законе субъекта РФ, так как, к сожалению, на федеральном уровне многие вопросы земельного права не урегулированы. В 1993 г. с выходом Новой Конституции РФ две трети статей Земельного Кодекса РСФСР 1991 г. утратили силу. С принятием Нового Земельного Кодекса региональное законодательство унифицируется.

Таким образом, государственные органы определяют основные направления земельной политики страны, а реализации этой политики способствуют органы местного самоуправления.

В настоящее время в России ведется разработка концепции управления земельными ресурсами в РФ. Так, готовится Указ Президента РФ об основных направлениях земельной политики. Что отражено в проекте? Во-первых, надо знать, чем управлять, и с этой точки зрения Земля рассматривается как природный ресурс, объект недвижимости, средство производства в сельском хозяйстве, пространственный базис. Во-вторых, исходя из того, что земля является национальным достоянием и собственник не должен распоряжаться ею полновластно без учета интересов всего общества, необходимо государственное регулирование в целях рационального использования земель. Государственное управление должно осуществляться независимо от формы собственности на землю, будь она государственная: РФ или субъектов РФ; муниципальная, частная: граждан или юридических лиц. Указ раскрывает понятие “государственное управление земельными ресурсами” - это регулирующая и координирующая функция, нормы и правила, которые устанавливает государство в зависимости от того, в какой форме собственности находится земля. Проект Указа содержит основные направления земельной политики государства: реформирование отношений на землю; совершенствование государственного управления земельными ресурсами и реформа системы платежей за землю.

Обеспеченность земельными ресурсами - важнейший экономичес-кий и политический фактор развития страны. Управлять земельными ресурсами на такой огромной и богатой территории - дело непростое и весьма масштабное (пример: земельно-ресурсный потенциал страны 1709,8 млн. га - это 12,5% всей земной суши, 55% всех черноземных почв, 50% запаса пресной воды, 60% запаса древесины хвойных пород, 30% разведанных мировых запасов энергоносителей).

Задачи органов местного самоуправления, конечно, не столь масштабны (территория нашего города 83,4 тыс.га), но эффективность модели землепользования в границах муниципального образования полностью зависит от подхода местных властей при формировании политики городского землепользования.

Каковы же функции органа местного самоуправления в области использования земель?

Федеральный закон “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ”, в ст. 6, определяющей предметы ведения органов местного самоуправления, содержит п.2 “владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью”.

Есть ли муниципальная земельная собственность?

В границах муниципального образования, в том числе и в г. Новороссийске, находятся земли, имеющие различный правовой статус. Так, Конституция РФ 1993 г. (п.2 ст.9) ввела различные формы собственности на землю: частная, государственная, муниципальная и иные формы.

По ГК РФ (ст.214) государственной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности РФ (федеральная собственность) и субъектам РФ (например, краевая собственность).

По ГК РФ (ст.215) имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления.

Вопросы разграничения собственности на землю впервые затронуты в федеральном законе “О разграничении государственной собственности на землю”. Данным законом 60% земель отнесено к федеральной собственности, необходимой для выполнения государственных функций по обеспечению развития и безопасности страны, сохранения целостности государства, приумножению национальных богатств.

К муниципальным землям могут быть отнесены:

- особо охраняемые природные территории местного значения;

- земли под обособленными муниципальными водными объектами;

- все категории земель:

- с недвижимым имуществом муниципалитета или частных лиц;

- земли, предоставленные гражданам, коммерческим организациям, органам местного самоуправления, МУП, МУ, другим некоммерческим муниципальным организациям;

- земли запаса в границах муниципального образования.

С 1991 года все земли, за редким исключением, находились в ведении органов местного самоуправления, которые получили право распоряжаться ими путем передачи земельных участков гражданам и юридическим лицам в собственность, а также их предоставления на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, временного пользования и аренды.

Вместе с тем, передача земли в ведение местных органов не означала ее передачу в муниципальную собственность. Ни прежнее, ни действующее законодательство РФ пока не содержит перечня категорий земель, из которых могут формироваться земельные участки как объекты права муниципальной собственности. Единственное исключение - это признание судом права собственности муниципального образования на бесхозяйные земельные участки (ст. 225 ГК РФ). Вышеупомянутый закон определил основные этапы разграничения земель по уровням собственности:

1) составление реестров земель разных форм собственности;

2) нанесение на картографический материал и натурное описание;

3) регистрация права собственности в учреждениях Минюста.

Распоряжение муниципальными землями органы местного самоуправления осуществляют путем предоставления (передачи) и изъятия (выкупа) земельных участков гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном законодательством РФ и Краснодарского края.

Изъятие и предоставление земельных участков производится на основании постановлений и распоряжений соответствующего исполнительного органа местного самоуправления муниципального образования. Компетенция органов местного самоуправления по вопросам предоставления и изъятия земельных участков, отнесенных к муниципальным землям, определяется Уставом муниципального образования (п.1. ст. 8 Ф 3 от 28.08.95г № 154-Ф3 “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ”).

В г. Новороссийске полномочия по распоряжению муниципальными землями отнесены к компетенции главы администрации г. Новороссийска. Управляющие городскими, сельскими и поселковыми округами данными полномочиями не обладают. На практике это означает: гражданин или юридическое лицо подают заявление по вопросу предоставления, изъятия, перерегистрации права на земельные участки, расположенные, например, на территории Раевского сельского округа, на имя главы администрации г.Новороссийска или его заместителя, курирующего вопросы земельных отношений на территории города.

Кроме того, Законом Краснодарского края “Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае” органам местного самоуправления, кроме права распоряжения землями, отнесенными к муниципальным землям, делегировано право распоряжения земельными участками в границах городских и сельских поселений, являющихся собственностью Краснодарского края, например в случаях предоставления:

1) гражданам и юридическим лицам для размещения объектов социально-бытового назначения, торговли и общественного питания в соответствии с проектами планировки, застройки и межевания территории, с другой планировочной и градостроительной документацией, согласованной с соответствующими органами исполнительной власти Краснодарского края, при условии, что площадь предоставления земельного участка не превышает 1000 м²

2) п.9 Закона регулирует планировку и застройку территорий муниципальных образований

3) п.11 Закона регламентирует контроль над использованием земель на территории муниципального образования.

Какие функции администрации предусмотрены краевым законом “О местном самоуправлении в Краснодарском крае”?

Ст. 22 “Полномочия исполнительного комитета (администрации) в области сельского хозяйства, использования земли, охраны природы”:

а) выдает заключения для последующего изъятия и предоставления земельных участков гражданам или юридическим лицам из земель, отнесенных к собственности края и находящихся в границах муниципального образования;

б) планирует использование земель в границах муниципального образования.

Для осуществления управления территорией необходимо иметь исходную информацию: генеральный план города (в стадии разработки; предыдущий генплан развития города был разработан в 1984 г на территорию площадью около 7 тыс. га; город фактически давно “вылез” за эти рамки; сегодня землеотводы утверждаются в границах существующей стихийно сложившейся застройки города без учета перспективного развития города); проект городской черты (он в городе никогда не разрабатывался и не утверждался; кроме того, по непонятным причинам в 1994г. произошло совмещение городской и административной черты города, что повлекло за собой ряд неблагоприятных последствий, например, двойное налогообложение с/х предприятий); план земельно-хозяйственного обустройства (он определяет порядок использования земель за пределами городской черты; выполняется на основе генплана города; в Новороссийске его нет).

Необходимо помнить, что функциональное использование земельных ресурсов определено генпланом города на период его действия;

в) предоставляет и изымает в установленном порядке земельные участки, относящиеся к муниципальной собственности;

г) осуществляет контроль над взиманием земельного налога;

д) устанавливает границы территории земель, переданных в ведение органов самоуправления;

е) осуществляет контроль над рациональным использованием земель; проведение работ по повышению их плодородия;

ж) защищает права собственников земли, землепользователей, арендаторов;

з) организует проведение работ по землеустройству; дает заключение по планам земельных работ.

Ст. 23 “полномочия администрации в области строительства, транспорта и связи”:

а) разработка генплана города; проектов детальной планировки и застройки микрорайонов и других градостроительных комплексов; правил застройки населенного пункта;

б) разработка проекта черты городских и сельских поселений муниципального образования (в Новороссийске их пока нет);

в) инвентаризация земель и других объектов недвижимости;

г) выдача разрешения на строительство объектов недвижимости.

 

1. Особенности земли как объекта недвижимости

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. У нас в стране под земельным участком понимается поверхность земли без расположенных на нем зданий и сооружений, а также иных улучшений типа леса или многолетних насаждений. Исключение делается только почвенному слою, который с теоретической точки зрения как самостоятельный природный объект, также может рассматриваться в качестве объекта недвижимости. В Земельном кодексе Российской Федерации приводится следующее определение земельного участка.