Економічні та інші характеристики об'єктів нерухомості

Економічні характеристики щодо об’єкта оцінки охоплюють такі дані: вартісні показники, ринкова інформація, загальноекономічні дані.

Вартісні показники зазвичай містять кошторисні розрахунки вартості об'єктів, ставки орендної плати, норми дохідності експлуатації об'єктів нерухомості та інше.

У складі ринкової інформації важливе місце займають відомості про рівень цін та їх динаміку в окремих секторах ринку нерухомості, стан попиту і пропозиції, характеристика інвестиційних циклів, індекси капіталізації та інше.

Загальноекономічна інформація пов'язана з аналітичними прогнозами очікуваної динаміки визначальних показників економічного розвитку країни, таких як валовий внутрішній продукт, рівень доходів на душу населення, рівень інфляції, номенклатура і динаміка робочих місць, стабільність законодавства, стабільність грошової одиниці та інше.

Економічні характеристики ринку нерухомості тісно пов'язані із станом інвестиційних циклів. Стан ринку нерухомості пов'язаний із такими циклами:

• бізнес-цикл, цикл окупності капітальних витрат – 4-5 років;

• інвестиційний цикл, цикл оновлення активної частини основних засобів – 9-10 років;

• інноваційний цикл – 20-24 роки;

• науково-технічний цикл оновлення – 60-70 років.

 

Для ринку нерухомості характерною є низька еластичність ціни пропозиції, обумовлена такими факторами:

• достатньо велика тривалість будівництва об'єктів;

• висока вартість будівництва і певні складнощі в забезпеченні фінансування об'єктів, особливо на початкових етапах будівництва.

 

У базах даних реалізації інвестиційних проектів важливе місце належить екологічній інформації. Реалізація окремих підприємницьких бізнес-проектів може негативно впливати на стан навколишнього природного середовища. Нормативними документами визначаються як норми використання окремих природних ресурсів, так і норми відходів технологічних процесів, що спрямовуються в зовнішнє природне середовище. В ідеалі відновлювальний економічний і екологічний цикли повинні бути гармонійно пов'язані між собою. Економічна діяльність не повинна підривати базові характеристики безпечного функціонування оточуючого природного середовища.

Класифікація нерухомості

Існують різні підходи до класифікацій об'єктів нерухомості. Класифікація об'єктів нерухомості сприяє більш успішному вивченню об'єктів і обстеження ринку нерухомості, полегшує розробку і застосування методів оцінки різних видів нерухомості, дозволяє більш чітко ідентифікувати об'єкт оцінки.

Нерухоме майно з метою оцінки може бути класифіковане за різними критеріями. Це пов'язано з різноманіттям форм прояву корисності нерухомості.

Окремим об’єктом нерухомості виступає земельна ділянка.

Земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, яка характеризується певним місцем розташування, господарським використанням, правовим режимом га іншими суттєвими ознаками з визначеними щодо неї правами.

Право власності на земельну ділянку поширюються в її межах на поверхневий (грунтовий) шар, на водні об’єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

Власник земельної ділянки може використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом і це не порушує прав інших осіб.

Земельні ділянки можуть бути подільними і неподільними.

Подільними земельними ділянками є такі, які без втрати їх важливих складових можуть бути розділені на реальні земельні частки, кожна з яких після розподілу формує нову земельну ділянку, здатну за розміром забезпечити нормативні вимоги щодо забудови чи іншого її використання.

Неподільними земельними ділянками є такі, які не можуть бути розділені на місцевості без збитку для їх раціонального використання.

 

Найчастіше нерухоме майно класифікують за наступними критеріями:

- за типом використання

- за ступенем освоєння

- за метою утримання

- за характером обороту на ринку

- за позиціонуванням на ринку

- за періодом життя.

Класифікація за типом використання є найбільш об'ємної і має ієрархічну структуру побудови. Її верхній рівень задається правовим режимом використання земель, який ділить нерухомість на основні категорії в залежності від виду діяльності, локалізованого в межах земельної ділянки.

В рамках певної категорії нерухоме майно отримує подальшу деталізацію за видом використання. При чому дана деталізація також може мати кілька рівнів. Наприклад, в забудованих землях виділяють житлову нерухомість, яка підрозділяється на односімейну і багатосімейну житлову нерухомість, чи комерційну нерухомість, що складається з торгової, офісної або готельної нерухомості. Кожна з цих груп має свою внутрішню класифікацію.

Класифікація за ступенем освоєності використовується з метою розмежування вакантних земельних ділянок і забудованих:

- незабудовані

- забудовані

- знаходяться в стадії забудови, в тому числі незавершеного будівництва.

Часто при оцінці виникає необхідність розрізняти нерухоме майно за метою його утримання власником.

Найбільш типовою є нерухомість, утримувана власником:

- для ведення бізнесу або проживання;

- для отримання доходу від надання в оренду;

- для освоєння і розвитку;

- для отримання доходу від її подальшого перепродажу.

Даний перелік може бути продовжений, з огляду на різноманіття способів отримання доходів від нерухомості, а також наявність неприбуткових цілей володіння нерухомістю.

Незалежно від цілей утримання нерухомості, її реальна цінність визначається доходом, який можна отримати від її продажу або здачі в оренду. Тому в оцінці широко використовується класифікація за характером обороту нерухомості на ринку, в рамках якої вся нерухомість поділяється на два основні класи:

• спеціалізована нерухомість;

• неспеціалізована нерухомість.

 

До спеціалізованої нерухомості відноситься та, яка в силу своїх характеристик рідко, якщо взагалі коли-небудь, продається або здається в оренду на відкритому ринку для продовження існуючого використання.

Спеціальний характер нерухомості може бути обумовлений її розміром, місцем розташування, конструктивними особливостями поліпшень або поєднанням цих факторів.

Типовими прикладами спеціалізованої нерухомості є будівлі і споруди нафтопереробних і хімічних заводів, електростанцій, депо, об'єктів спеціалізованого медичного чи іншого обслуговування.

 

До неспеціалізованій нерухомості відноситься вся інша нерухомість, крім тієї, що потрапляє під визначення спеціалізованої власності. Іншими словами, це - нерухомість, на яку існує стійкий попит і яка зазвичай купується, продається або орендується на відкритому ринку для існуючого або альтернативного використання.

Важливою є також класифікація за позиціонуванням об’єкту на ринку. Основними критеріями для цієї класифікації є місце розташування, конструктивні та технічні характеристики поліпшень, рівень інженерного облаштування, організація прибудинкової території, управління і експлуатація об’єктів.

Ґрунтуючись на цих критеріях, нерухомість може бути поділена на класи, які відповідають певному ціновому діапазону.

Ці класи помічають літерами А, В, С і т.д., або називають «де люкс», «преміум», «бізнес», «економ», «соціал» і т.д.

Нерухомість може бути класифікована за періодами життя:

- нерухомість, що розвивається (період поліпшення вакантної земельної ділянки від розробки і затвердження проектної документації до введення об’єкта завершено будівництвом в експлуатацію);

- функціонуюча нерухомість (період до повного знецінення земельних поліпшень);

- нерухомість, земельні поліпшення якої підлягають ліквідації (період звільнення земельної ділянки від знецінених поліпшень).

 

Наведені вище підходи до класифікації нерухомого майна доповнюють один одного, оскільки побудовані за різними принципами.

Наведені визначення та підходи до класифікації нерухомості дозволяють визначити об'єкт дослідження або оцінки, спростити розробку методології оцінки різних об'єктів нерухомого майна та різних секторів ринку нерухомості.