Имелась ли хозяйственная необходимость в производстве тех улучшений, которые были сделаны арендатором? 8 страница

Высказывания Президиума ВАС РФ позволяют также предположить, что имеются основания полагать сделку ничтожной по иным основаниям. Это видно, например, из предложения учесть, что "помещение продано в короткий срок и по той же цене". Поскольку законной целью любой коммерческой организации является получение прибыли, продажа имущества по той же цене, т.е. без прибыли, кроме случаев неожиданного снижения его стоимости, всегда дает основания для обсуждения вопроса о возможности квалификации сделки как мнимой или притворной (как и всегда, когда цели сделки не совпадают с действительными намерениями сторон). В этом случае и без предъявления отдельного иска о недействительности договора суд вправе дать такую квалификацию; этим, видимо, можно объяснить тот факт, что в протесте ставился вопрос об отмене решения с одновременным отказом в иске, хотя в конечном счете дело было направлено на новое рассмотрение (иного трудно было ожидать после получения данных о смерти истца).

Если сделка является ничтожной как мнимая, совершенная только с целью, например, укрытия имущества от взыскания, то покупатель, конечно, собственником не становится. Но в этом специальном случае он не может считаться и добросовестным приобретателем (и вообще владельцем), о чем говорилось выше; кроме того, если установлены признаки состава п. 1 ст. 170 ГК, то обе стороны тем самым признаются знающими все обстоятельства, касающиеся прав на вещь.

Но если у приобретателя в данном случае нет добросовестности, то он лишен возможности получить защиту по ст. 234 ГК в качестве давностного владельца, хотя в праве предъявить иск по этим основаниям ему нельзя отказать, как видно из предыдущего изложения.

И, наконец, последний вопрос. Если покупатель не приобрел собственности и не является добросовестным, то не изменится ли эта ситуация для его правопреемников? Теория отвечает на этот вопрос без колебаний: "...наследник является преемником наследодателя и в отношении порока его воли" <1>; "если наследодатель был in mala fide, то порок его владения переходит на наследника, и тот не может даже начать новой давности, несмотря на свою bona fides" <2>. Применительно к данному делу это означает, что в любом случае наследники не смогут сослаться на собственную добросовестность.

--------------------------------

<1> Дернбург Г. Пандекты. Т. 1. Ч. 2: Вещное право. СПб., 1905. С. 137.

<2> Хвостов В.М. Система римского права. М., 1996. С. 257.

 

Интересный материал дает также позиция, достаточно определенно обозначенная в выступлении Т. Пуховой <1> и в общем отражающая преобладающую пока тенденцию увязывать предоставление защиты владения непременно с наличием титула.

--------------------------------

<1> Пухова Т. Защита добросовестного приобретателя имущества, составляющего предмет залога // Российская юстиция. 1998. N 3. С. 38 - 40.

 

Автор, насколько можно судить, стремится усилить позиции приобретателя заложенного имущества ограничением возможности оспаривания сделки по приобретению этого имущества, в частности полагая, что сделка по отчуждению заложенной вещи является оспоримой и может быть признана недействительной лишь при доказанности того обстоятельства, что "приобретатель предмета залога знал или заведомо должен был знать об ограничении прав собственника по распоряжению таким имуществом" <1>.

--------------------------------

<1> Там же. С. 38.

 

При таком подходе защита приобретателя утрачивает всякие черты посессорной (хотя название процитированной статьи и указывает на владельческую тематику, ведь добросовестный приобретатель - это не собственник; в противном случае следовало бы говорить о защите собственника и законного владельца) и остается только титульной: если сделка действительна, значит приобретатель - собственник, а если недействительна, значит, он - недобросовестный и лишен защиты.

Нетрудно заметить, что настоящие трудности здесь не устранены, а просто оставлены в стороне. Ведь суть залогового права состоит в праве следования, а не в праве аннулирования распорядительных актов собственника в отношении заложенного имущества. "Если залог препятствует продаже, то эта особенность не составляет вовсе существа залогового права" <1>, - указывает Г.Ф. Шершеневич.

--------------------------------

<1> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 241. См. также: Скловский К. Залог, арест имущества, иск как способы обеспечения прав кредитора // Российская юстиция. 1997. N 2 (эта статья помещена в приложениях к иным изданиям книги).

 

Т. Пухова совершенно справедливо отмечает, что при переходе права собственности на заложенное имущество к другому лицу право залога сохраняет силу, но для реализации заложенное имущество должно быть истребовано из чужого владения <1>. Вот здесь-то и заключены главные практические, да и теоретические, проблемы.

--------------------------------

<1> Весьма характерен такой спор. Продавец, не получив оплаты за проданную недвижимость (переход собственности был зарегистрирован надлежащим образом), потребовал исполнения обязательств от покупателя. Однако выяснилось, что покупатель уже продал здание третьему лицу. Продавец, ссылаясь на возникшее у него в силу ст. ст. 488 - 489 ГК право залога на проданное, но неоплаченное имущество, предъявил иск к новому покупателю из залога в объеме невыплаченных сумм. Суд, признав наличие залога, отказал в иске, сославшись на добросовестность приобретения, а в силу ст. 302 ГК "для изъятия у приобретателя имущества нет законных оснований" (Савкин С.Ф. Судебно-арбитражная практика по спорам, связанным с применением законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // ЭЖ-Юрист. 1999. N 7. С. 5). Мотивировка решения представляется правильной. В настоящее время действие нормы о залоге неоплаченной недвижимости наталкивается на требования о регистрации вещных прав и обременений. Касательно движимостей вопрос об удержании титула обстоятельно исследован С.В. Сарбашем (см.: Сарбаш С.В. Удержание правового титула кредитором. М., 2007).

 

Обращение взыскания на заложенное имущество в форме его продажи с торгов понимается в смысле возникновения административной по природе компетенции судебного пристава изъять имущество у любого лица, у которого оно будет обнаружено, как это уже отмечалось <1>.

--------------------------------

<1> Имеются в виду ситуации, когда залогодержатель не прибегнул к иску об истребовании имущества, отчужденного залогодателем, а потребовал обращения взыскания на заложенное имущество, находящееся у третьего лица.

 

Но если это лицо не является залогодателем, у него появляется защита против изъятия, которая, однако, может быть только владельческой: ведь ссылки на титул, право на имущество именно в силу п. 1 ст. 353 ГК не имеют силы против реализации залога (этим, т.е. отпадением титульного иска об освобождении имущества от обращения на него взыскания <1>, реализация залога отличается от ординарного исполнения судебного решения). Соответственно, и сохранение приобретателем вещи титула на заложенное имущество не имеет значения, а значит, и все усилия, направленные на сохранение силы сделки по его приобретению, оказываются тщетными, если отсутствует добросовестность, важная только для незаконного владения <2>.

--------------------------------

<1> Если оспаривается право залогодателя передать имущество в залог, в том числе по мотиву отсутствия у него собственности, то налицо совсем другой иск - о недействительности залога.

<2> Здесь, наконец, обнаруживается и противоречие, таящееся во всей системе взглядов, представленных Т. Пуховой (но, конечно, разделяемых не только ею): если важно сохранить именно титул, право на приобретенное заложенное имущество, то добросовестность в дальнейшем, после обсуждения силы сделки, уже не нужна; если же речь идет о добросовестном приобретении (владении), то, значит, нет никакого права и владение, стало быть, незаконное, защищаемое только при условии добросовестности. Посылка всех рассуждений, указанная в названии статьи, оказывается тогда утраченной.

 

Даже если третье лицо будет защищаться иском об исключении имущества из описи (освобождении от ареста), что, судя по состоянию ситуации с владельческой защитой, вполне возможно, аргументы истца будут тем не менее увязываться именно с доброй совестью относительно залога, т.е. иметь владельческую природу.

Следовательно, мы получаем парадоксальную на первый взгляд ситуацию, когда позиция незаконного добросовестного владельца заложенного имущества в случае его изъятия административным порядком не хуже позиции владельца законного (законный владелец предполагается добросовестным в отношении залога, поскольку сделка, по которой он получил имущество, не оспорена, а помимо судебного спора добросовестность не может быть опровергнута).

Но здесь как раз и подтверждается тот аспект залогового права, который так хорошо сформулирован Г. Шершеневичем: препятствия к продаже вещи вовсе не составляют сущности залогового права. Значит, и при защите владения заложенным имуществом наличие или отсутствие титула не может принципиально изменить владельческого характера применяемых средств.

Попробуем теперь сформулировать суть такой защиты: если вещь изъята судебным приставом у добросовестного приобретателя (в отношении залога) в порядке реализации залога, то такой приобретатель вправе истребовать ее до продажи, поскольку не опровергнута его добросовестность, т.е. не доказано, что приобретатель был вполне осведомлен о наличии залога.

Наконец, такая защита против изъятия в административном порядке, как уже отмечалось, вообще (не только для залога) возможна лишь постольку, поскольку продажа с торгов вещи несовместима с защищаемой позицией владельца, а такой позицией является владение вещью как своей, что присуще как владеющему собственнику, так и лицу, осуществляющему владение для давности.

Впрочем, если изъятое имущество окажется во владении залогодержателя, то истребовать вещь от него ни виндикационным, ни владельческим иском по основаниям ст. 234 ГК, конечно, невозможно. Здесь обнаруживается способ нейтрализовать все имеющиеся средства владельческой защиты, хотя трудно представить, каким образом может быть осуществлена легальная передача заложенного имущества залогодержателю в процессе обращения взыскания на это имущество.

На самом деле, если обычной обязанностью залогодержателя перед покупателем, когда в классическом праве залогодержатель выступал продавцом вещи, является либо совершение традиции, либо (при отсутствии владения) "уступка покупателю своих исков по поводу заложенной вещи" <1>, то не может так случиться, что при переходе к продаже через судебного пристава вдруг уже потерянная залогодержателем виндикация возродится.

--------------------------------

<1> Хвостов В.М. Система римского права. С. 349. Это означает, что если залогодержатель иски потерял, то их восстановить в процессе реализации уже невозможно и покупатель может не добиться вещи.

 

То новое, что приносит вмешательство публичной власти в реализацию залога, состоит в том, что исковой порядок истребования вещей от фактических владельцев для их реализации заменяется административным, но за ним как раз и следуют направленные на восстановление фактического владения посессорные по сути иски, вновь приводящие к исходной ситуации, если подтверждается добросовестное приобретение, и иного, конечно, материальное право позволить не может. Достаточно уже того, что истец и ответчик поменялись местами, но это никак не может означать утрату владельческой защиты в принципе.

Нужно отметить, что средства защиты владения, основанные на ст. 234 ГК, о которых говорится в этой главе, в любом случае утрачивают действие, как только изъятая вещь будет продана с торгов <1>. После этого вернуть владение становится уже невозможным, а спор утрачивает вещную форму и сводится только к взысканию убытков.

--------------------------------

<1> Если вещь изъята органами милиции, например, похищенный автомобиль обнаружен у добросовестного приобретателя и изъят, то возврат владения на основании ст. 234 ГК возможен до тех пор, пока имущество остается на хранении у органа внутренних дел, например когда собственник не обнаружен. Если оно будет возвращено собственнику, что чаще всего и происходит, то владелец, конечно, не имеет к собственнику никакого иска - ни вещного, ни требования об убытках. Впрочем, в этой ситуации позиция незаконного владельца изначально слабее ("беззубая", как говорит цитированный выше английский автор), ведь, несмотря на свою добросовестность, он не защищен от виндикации, поскольку у собственника вещь похищена.

 

Некоторую связь с рассмотренным выше вопросом имеет старая проблема защиты владения от незаконных актов органов власти. В соответствии с Кодексом Юстиниана рескрипт императора или распоряжение судьи, предписывавшие ввод во владение, не должны были быть приводимы в исполнение в отсутствие прежнего владельца. Точно так же и "выхлопотанное" незаконное судебное постановление о вводе во владение, особенно если не был выслушан ответчик, могло быть опровергнуто путем владельческого иска, возвращающего прежнему владельцу его владение <1>.

--------------------------------

<1> См.: Иеринг Р.Ф. Об основании защиты владения. Пересмотр учения о владении. М., 1883. С. 94 - 95.

 

Впрочем, ранее мы рассматривали защиту владения от законных действий административных органов в рамках ст. 234 ГК. Споры, в которых потерпевший владелец ссылается на незаконность действий административных органов, в российском праве будут вестись скорее в рамках процессуальных норм. В то же время есть проблема последствий исполнения акта органа власти, в том числе судебного акта, который был "выхлопотан" незаконными путями, с точки зрения виндикации. На практике преобладает точка зрения, согласно которой, если невозможен поворот судебного решения (например, имущество передано третьим лицам), виндикационный иск прежнего собственника течет обычным порядком, в рамках ст. 302 ГК. В этом случае возникает вопрос: вправе ли собственник сослаться на то, что вещь выбыла из его владения помимо его воли, при обнаружившейся незаконности судебного акта, в силу которого вещь отобрана (независимо от того, имело ли место административное насилие при исполнении судебного акта)?

Имевшая место по этому поводу дискуссия в конечном счете разрешилась в пользу собственника - "имущество, изъятое у собственника на основании решения суда, принятого в отношении этого имущества, но впоследствии отмененного, считается выбывшим из владения собственника помимо его воли" <1>.

--------------------------------

<1> Пункт 11 Обзора судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. N 126.

 

В заключение изложения проблемы хочу привести такое дело.

Общество с ограниченной ответственностью "Скорпион", созданное на базе сельского комбината бытовых услуг, т.е. по существу небольшая мастерская, в свое время упустило возможность правильной приватизации. К моменту, когда возник спор, приватизировать имущество - несколько небольших зданий - уже было невозможно. Однако общество занимало в одном из близких к Москве районов земельный участок, что и предопределило интерес к имуществу.

Районная администрация, убедившись в отсутствии права собственности на строения и землю, предложила обществу уйти. А когда оно отказалось, сославшись, в частности, на то, что в течение 10 лет вложило большие средства в ремонт и реконструкцию строений, домики внезапно сгорели. Остались только фундаменты. После этого глава районной администрации издал постановление о признании этих фундаментов муниципальной собственностью, определив вид объекта как незавершенное строительство.

При том что объект незавершенного строительства существенно отличается от недогоревшего дома, потерпевшие были лишены даже возможности заявить этот аргумент в суде.

Понятно, что, если бы районная администрация попыталась виндицировать мастерские, она бы дело проиграла, хотя бы из-за пропуска срока исковой давности, который следовало исчислять с 1991 г. К 2003 г., когда возник спор, он уже был безнадежно пропущен. А таким обходным путем имущество оказалось изъято.

Сходство с обсуждавшимися выше проблемами здесь в том, что налицо также действия, коренящиеся в административной компетенции.

Когда общество "Скорпион" оспорило постановление о регистрации прав за районной администрацией, суды всех инстанций, включая Высший Арбитражный Суд РФ, ответили ему в полном соответствии с законом: оспаривание ненормативного акта по ст. 13 ГК принадлежит субъекту права. Поскольку у истца права нет, его аргументы суд выслушивать не вправе.

Возникает вопрос: неужели владелец в нашей стране настолько бесправен, что можно совершать с ним подобные самоуправные действия без всяких последствий? И мы должны признать, что никакой защиты в нашей стране такие владельцы получить не могут. Можно оспаривать только действия, нарушающие право собственности, а вот оспорить ненормативный акт, затрагивающий объект владения, хотя бы и незаконного, запрещено.

К сожалению, и Конституционный Суд РФ не нашел оснований для вмешательства, сочтя тем самым, что беззащитность владельца перед самоуправством вполне отвечает российской Конституции.

Если сопоставить это дело с делом Костелло, то ситуация с защитой владения от действий административных органов в нашем праве не может внушать большого оптимизма.

Тем не менее я все же склонен считать, что защита владения от нарушений административными органами возможна хотя бы в сфере защиты от изъятия.

В связи с изменениями защиты владения, предлагаемыми Концепцией развития гражданского законодательства, можно высказать некоторые предположения относительно защиты владения в порядке ст. 234 ГК вообще и против административного (полицейского) изъятия в частности.

Прежде всего, нужно исходить из факта отказа судов от сколько-нибудь заметного применения нормы п. 2 ст. 234 ГК в течение 15 лет ее существования.

Конечно, немалую роль сыграли условия предъявления иска по ст. 234 ГК, понимаемые как необходимость доказывания всего состава, указанного в ст. 234 ГК, и прежде всего - добросовестности приобретения вещи. Презумпция добросовестности или хотя бы запрет нарушителю владения ссылаться на недоказанность добросовестности истца отвергнуты судебной практикой без обсуждения. Соответственно, весьма и весьма обременительным оказывается доказывание иска по п. 2 ст. 234 ГК.

Но еще большую роль сыграла та инерция восприятия незаконного владения, о которой говорилось выше. Современные российские юристы крайне далеки от признания возможности защиты незаконного владения в принципе. Мне вновь и вновь приходится слышать, что само по себе бесспорное и точно вытекающее из закона тождество добросовестного владения и владения незаконного - это заблуждение, формализм и т.д. За этим стоит, конечно, все тот же стереотип недопустимости защиты незаконного владения. Массовое нежелание сделать простейшие выводы из содержания ст. 302 ГК заставляет, кажется, признать тщетность нормы п. 2 ст. 234 ГК при нынешнем состоянии юридического корпуса.

Если будет установлена защита владения, то возникнет возможность (и соблазн) упразднения нормы п. 2 ст. 234 ГК (хотя при этом, конечно, будут утрачены определенные возможности защиты, в том числе именно те, о которых говорится в этой главе). Тогда защита владения от самоуправства будет осуществляться без доказывания права и без доказывания добросовестности, а развитие владельческой защиты, приспособление ее к нуждам жизни будет происходить за счет развития самого понятия самоуправства.

В то же время отпадет в значительной мере, а практически, пожалуй, и полностью нужда в защите добросовестного владения, поскольку одновременно предполагается расширение действия моментальной приобретательной давности аналогично ныне действующей норме п. 2 ст. 223 ГК. Моментальная давность, сразу превращая добросовестного приобретателя в собственника, переведет тем самым его защиту в сферу петиторных исков (против самоуправства - также и владельческих).

Если на этой почве отпадет защита по п. 2 ст. 234 ГК, то мы утратим этот инструмент, и оправданием этой утраты будет то, что он так и не был освоен.

 

Некоторые проблемы защиты собственности и владения

в рамках уголовного дела о мошенничестве

 

Мошенничество является одним из наиболее распространенных преступлений против собственности в сфере экономики. Однако назначение уголовного наказания за мошенничество само по себе не означает, что тем самым защищено право собственности. В этой сфере остается немало практических и теоретических проблем, затрудняющих защиту права собственности; в то же время само уголовное преследование нередко становится средством злоупотреблений, направленных против частных прав. Все это достаточно негативно влияет на экономику.

Ряд возникающих вопросов я бы хотел здесь обсудить.