Примерные задачи для госэкзамена по спец.ЗИО

(дисциплина «Организация оценки земли и имущества»)

1. Определить стоимость недвижимости методом прямой капитализации, если потенциальный валовой доход равен 450 тыс. руб. в год, загруженность площадей, сдаваемых в аренду – 92 %, риск недополучения арендной платы – 10 %, постоянные расходы – 5 тыс. руб. в месяц, переменные –15 тыс. руб. в месяц, ставка капитализации – 12 %.

 

2. Какую сумму необходимо положить на депозит под 10 % годовых, чтобы затем ежегодно 4 раза снять по 200 тыс. руб.
Проверить расчет методом “депозитной книжки”.

 

3. Какую сумму можно ежегодно снимать со счета в течение 4 лет, если первоначальный вклад равен 200 тыс. руб. Банк начисляет 9 % годовых.

 

4. Какая сумма будет накоплена на счете, если в течение 3–х лет вносить ежегодно по 150 тыс. руб. Банк начисляет 10 % годовых.

 

5. Определить стоимость земельного участка под индивидуальное жилищное строительство в черте сельских населенных пунктов методом прямой капитализации, если величина годовой земельной ренты равна 14400 руб., безрисковая ставка – 8%, поправка за риск вложения в объект недвижимости – 5%, поправка за низкую ликвидность – 3%.

 

6. Определить стоимость недвижимости затратным методом.
Исходные данные: стоимость земельного участка – 450 тыс. руб.,
прямые затраты по возведению объекта – 85 млн. руб., косвенные затраты – 70% от прямых, прибыль застройщика – 15 % от суммы прямых и косвенных затрат.
Физический износ – 12%, функциональный износ – 5 %, внешний износ – 2% от восстановительной стоимости объекта.

 

7. Аренда объекта недвижимости принесет его владельцу в течение первых 3 лет ежегодный доход в 550 тыс. руб., а в последующие 4 года – доход 750 тыс. руб. Определить тремя подходами текущую стоимость совокупного дохода, если ставка дисконта равна 10%. Построить графики.

 

8. Земельный участок площадью 1000 м² приобретен по цене 300 руб. за 1 м². Инвестор ожидает прироста стоимости на 10% в год. Предполагаемый период владения равен 20 годам.
Какова ожидаемая стоимость участка через 20 лет?

 

9. Определить стоимость недвижимости методом сравнения продаж при следующих исходных данных:
Показатель Объекты – аналоги
1 2 3
Стоимость 1 м² 19200 18700 17900
Итоговая величина 0,905 0,638 0,784
корректировок
Удельный вес 2 3 1
Площадь оцениваемого объекта составляет 200 м².

 

10. Определить рыночную стоимость объекта оценки, если его стоимость, определенная затратным подходом, составила 2,5 млн. руб., сравнительным подходом – 3 млн. руб., доходным подходом – 2,8 млн. руб. Весовые коэффициенты составили соответственно 1, 3 и 2. Результаты отразить в таблице.

 

11. Определить методом дисконтирования текущую стоимость объекта недвижимости при ожидаемом через 5 лет доходе 500 тыс. руб. и норме доходности 9%.
Сделать обратный расчет, т.е. определить будущую стоимость объекта по текущей стоимости.

 

 

12. Определить ставку капитализации и рассчитать стоимость объекта недвижимости методом прямой капитализации.
Исходные данные:
Безрисковая норма прибыли – 9%; надбавка за дополнительный риск, связанный с вложением в данный объект недвижимости – 3%; надбавка за низкую ликвидность в связи с отдаленностью объекта от центра – 2%; надбавка за инвестиционный менеджмент –1%.
Потенциальный валовой доход от сдачи объекта в аренду равен 180 тыс. руб. Загруженность площадей планируется на уровне 90%; риск недополучения арендной платы был оценен в 5%. Постоянные расходы составляют 25 тыс. руб. в год, переменные расходы 28 тыс. руб.

 

h

13. Определить стоимость недвижимости методом прямой капитализации, если потенциальный валовой доход равен 640 тыс. руб. в год, загруженность площадей, сдаваемых в аренду – 93 %, риск недополучения арендной платы – 8 %, постоянные расходы –7 тыс.руб. в месяц, переменные – 18 тыс. руб. в месяц, ставка капитализации – 13 %.

 

14. Определить величину физического износа методом срока жизни и обесценение, вызванное данным видом износа, если эффективный возраст объекта составляет 20 лет, оставшийся срок физической жизни – 130 лет, восстановительная стоимость объекта – 2 млн. руб.

 

 

15. Определить величину физического износа нормативным методом по следующим исходным данным:
Оценка технического состояния строительных конструкций квартиры

Конструктивный элемент	Удельный вес в %	Износ в %
Фундаменты
Стены
Перекрытия
Полы
Проемы
Отделочные работы
Внутренние санитарно- и электротехнические устройства (СЭУ)
Прочие работы

 

Определите обесценение, вызванное данным видом износа, если восстановительная стоимость объекта составляет 5 млн. руб.

 

16. Определить стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков, если чистый доход от его использования в первый год составил 800 тыс. руб., во второй год - 900 тыс. руб., в третий год - 950 тыс. руб., стоимость реверсии через три года – 1,5 млн. руб., ставка дисконтирования денежного потока – 16%. Дисконтные множители за первый, второй и третий года составляют соответственно 0,86207; 0,74316 и 0,64066.

 

17. Определить величину средств на оплату труда рабочих-строителей и машинистов ресурсным методом, если их затраты труда составили соответственно 300 и 200 чел/час, среднемесячная заработная плата рабочих в строительстве равна 35000 руб., а среднемесячное количество рабочих часов – 167.

18. Определить восстановительную стоимость оцениваемого объекта, если стоимость 1 куб. м. аналогичного объекта в ценах 1969 г. составила 25,1 руб. (без учета косвенных затрат и прибыли). Площадь объекта – 63 кв.м., высота – 2,3 м. Коэффициент косвенных издержек - 1,9; коэффициент прибыли – 1,4. Поправочный коэффициент на климатический район – 1,07, поправочный коэффициент на конструктивные отличия – 1,02, поправочный коэффициент на сейсмичность – 1,04. Индекс перехода к ценам 1984 г. – 1,21, индекс перехода к ценам на дату проведения оценки –129,92.

Какова величина обесценения объекта, если физический износ – 10%, функциональный износ – 3 %, внешний износ – 2%.