Оценка жизнеспособности и финансовой реализуемости строительного проекта

 

Оценка жизнеспособности и финансовой реализуемости строительного проекта призванаопределить результаты проекта. При этом, в качестве результатов проекта принято рассматривать:

­ результаты за любой год,

­ прирост объема продукции проекта,

­ цена единицы продукции проекта,

­ затраты за любой год,

­ прирост объема ресурсов на производства,

­ стоимость единицы продукции.

Оценка результатов реализации строительного проекта проводится с помощью разновидностей проектного анализа:

- технический анализ строительного проекта, в рамках которого рассматриваются технико-технологические альтернативы; варианты местоположения; размер проекта; сроки реализации проекта в целом и его фаз; доступность и достаточность источников сырья, рабочей силы и других потребных ресурсов; емкость рынка для продукции проекта; затраты на проект с учетом непредвиденных факторов; график проекта;

- финансовый анализ строительного проекта: возможные источники финансирования, определяется необходимая сумма инвестиций;

- коммерческий анализ строительного проекта: оценка с точки зрения конечных потребителей продукции или услуг, предлагаемых проектом;

- экологический анализ строительного проекта: устанавливает взаимоотношения между проектом и окружающей средой и оценивает последствия проектных решений;

- организационный (институциональный) анализ строительного проекта: оценка организационной, правовой, политической и административной обстановки, в рамках которой проект должен реализовываться и эксплуатироваться, а также выработка необходимых рекомендаций в части менеджмента; организационной структуры; планирования; комплектования и обучения персонала; финансовой деятельности; координации деятельности; обшей политики;

- социальный анализ строительного проекта: определение пригодности вариантов плана проекта для его пользователей (результаты социального анализа должны обеспечить возможность стратегии взаимодействия между проектом и его пользователями, которая располагала бы поддержкой населения и способствовала достижению целей проекта);

- экономический.

Для оценки жизнеспособности проекта сравнивают варианты проекта с точки зрения их стоимости, сроков реализации и прибыльности. В результате оценки инвестор должен быть уверен, что на продукцию, являющуюся результатом проекта, в течение всего жизненного цикла будет держаться стабильный спрос, достаточный для назначения такой цены, которая обеспечивала бы покрытие расходов на эксплуатацию и обслуживание объектов проекта, выплату задолженностей и удовлетворительную окупаемость капиталовложений. Эта задача решается в рамках обоснования инвестиций и выполняется группой заказчика или независимой консультационной фирмой.

Работа по оценке жизнеспособности проекта проводится в два этапа:

­ из альтернативных вариантов проекта выбирается наиболее жизнеспособный;

­ для выбранного варианта проекта подбираются методы финансирования и структура инвестиций, обеспечивающие максимальную жизнеспособность проекта.

Результатом оценки жизнеспособности и финансовой реализуемости строительного проекта становится подготовка технико-экономического обоснования проекта строительства (ТЭО). Технико-экономическое обоснование строительства является основным проектным документом на строительство объектов. На основании утвержденного ТЭО подготавливается тендерная документация и проводятся торги подряда, заключается договор подряда, открывается финансирование строительства и разрабатывается рабочая документация.

В ТЭО определяются основные решения: технологические, объемно-планировочные, конструктивные, природоохранные; достоверно оценивается экологическая, санитарно - эпидемиологическая и эксплуатационная безопасность проекта, а также его экономическая эффективность и социальные последствия.

В качестве возможных источников финансирования капитальных вложений в объекты могут рассматриваться:

­ ассигнования из государственного бюджета, местных бюджетов и соответствующих внебюджетных фондов;

­ собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные резервы инвестора;

­ заемные и привлеченные финансовые средства заказчиков;

­ денежные средства, централизуемые объединениями предприятий;

­ иностранные инвестиции.

ТЭО состоит из следующих разделов:

­ общая пояснительная записка;

­ генеральный план и транспорт; технологические решения;

­ управление производством, предприятием и организация условий и охраны труда рабочих и служащих;

­ архитектурно-строительные решения;

­ инженерное оборудование, сети и системы;

­ организация строительства;

­ охрана окружающей среды;

­ инженерно-технические мероприятия гражданской обороны, мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуации;

­ сметная документация;

­ эффективность инвестиций.

ТЭО строительства является обязательным документом в случае, если финансирование капитальных вложений и основные фонды соответствующих предприятий осуществляется полностью или на долевых началах из государственного бюджета и внебюджетных фондов, централизованных фондов министерств и ведомств, а также собственных финансовых ресурсов государственных предприятий.

Решение о необходимости разработки ТЭО для обоснования целесообразности инвестиций за счет других источников финансирования принимается самостоятельно инвестором (заказчиком). Разработка ТЭО осуществляется юридическими и физическими лицами, получившими в установленном порядке лицензию на выполнение соответствующих видов проектных работ и на основании договора с заказчиком. Основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения между заказчиком и проектировщиком, является договор подряда на выполнение ТЭО.

Основные технико-экономические и финансовые показатели, включенные в распорядительный документ об утверждении ТЭО инвестиций:

­ мощность предприятия, пропускная способность в натуральном выражении;

­ стоимость товарной продукции;

­ общая численность работающих;

­ количество рабочих мест;

­ общая стоимость строительства;

­ стоимость строительства объектов жилищно-гражданского назначения;

­ стоимость основных производственных фондов;

­ продолжительность строительства;

­ удельные капитальные вложения;

­ себестоимость основных видов продукции;

­ чистая прибыль;

­ срок окупаемости капитальных вложений;

­ внутренняя норма рентабельности.

Для объектов жилищно-гражданского строительства ТЭО состоит из следующих разделов:

­ общая пояснительная записка;

­ архитектурно - строительные решения;

­ технологические решения;

­ решения по инженерному оборудованию;

­ охрана окружающей среды;

­ инженерно-технические мероприятия гражданской обороны;

­ мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;

­ сметная документация;

­ эффективность инвестиций.

Основным назначением ТЭО является обоснование инвестиций для получения финансирования. Финансирование проекта должно осуществляться при соблюдении следующих условий:

­ динамика инвестиций должна обеспечивать реализацию проекта в соответствии с временными и финансовыми ограничениями;

­ снижение затрат финансовых средств и рисков проекта должно обеспечиваться за счет соответствующей структуры и источников финансирования и определенных организационных мер, в том числе: налоговых льгот, гарантий, разнообразных форм участия.

Финансирование проекта включает следующие основные стадии:

­ предварительное изучение жизнеспособности проекта;

­ разработку плана реализации проекта;

­ организацию финансирования, в том числе: оценку возможных форм финансирования и выбор конкретной формы;

­ определение финансирующих организаций;

­ определение структуры источников финансирования;

­ контроль выполнения плана и условий финансирования.

Финансирование проектов может осуществляется следующими способами:

­ самофинансирование, т. е. использование в качестве источника финансирования собственных средств инвестора;

­ использование заемных и привлекаемых средств.

Таким образом, центральным моментом работы над предынвестиционной фазой проекта является разработка технико-экономического обоснования, по результатам которого принимается инвестиционное решение.