Техническое регулирование строительства и его связь с вещными правами

При техническом учете происходит не формирование, а только описание реально существующего объекта. При этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений - стены, перегородки, потолки и пр.

В отличие от кадастрового учета техническая инвентаризация регулируется не федеральными законами, а распорядительными актами исполнительной власти: постановлениями Правительства РФ от 13.10.97 № 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", от 4.12.00 № 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов градостроительной деятельности"; Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4.08.98 № 37; Правилами ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, утвержденными приказом Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 31.05.01 № 120.

Несмотря на вспомогательное, описательное значение технического учета, его отсутствие в случае возникновения права с момента его государственной регистрации (сделки, новое строительство) делает невозможным приобретение прав на недвижимость, поскольку планы объектов являются необходимым документом для представления в учреждение юстиции. Для государственной регистрации технический учет - не только описание объекта права, но и подтверждение юридического факта его существования. Пункт 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации гласит, что незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей при государственной регистрации прав не допускается. Приобрести право на объект недвижимости без технической инвентаризации можно только в порядке правопреемства, при наследовании имущества граждан или реорганизации юридических лиц, когда право возникает не с момента регистрации, а с момента прекращения правопредшественника.

Объекты технической инвентаризации и объекты гражданских прав. Являясь недвижимостью, объекты технического учета, как правило, являются объектом гражданских прав (индивидуальные жилые дома, квартиры, здания). Но иногда понятие недвижимого имущества и объекта градостроительной деятельности или технической инвентаризации может не совпадать.

В п. 3 Положения об организации в РФ государственного технического учета и инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденного постановлением Правительства РФ от 4.12.00 № 921, установлено, что объектами градостроительной деятельности, подлежащими государственному техническому учету и технической инвентаризации (объектами учета), являются:

а) объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;

б) самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);

в) объекты, незавершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;

г) бесхозяйные объекты.

Согласно п. 13 Правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности наряду с жилыми и нежилыми зданиями к градостроительным объектам относятся жилые комплексы, комплексы гражданских зданий, производственно-технологические комплексы, т.е. совокупности недвижимых вещей.

Данные перечни иллюстрируют вышеприведенный тезис, что объекты технического учета отнюдь не всегда являются объектом гражданских прав. Например, самовольные постройки и бесхозяйные объекты не имеют собственников (ст.ст. 222, 225 ГК РФ).

Градостроительные объекты не всегда являются объектом вещных прав. Например, в здании смешанного типа - многоквартирном доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениямиобъектами имущественных прав являются жилые и нежилые помещения, а также принадлежащее собственникам квартир на праве долевой собственности общее имущество дома (общие помещения, конструкции, оборудование и прочее согласно ст. 290 ГК РФ). Не случайно в гл. 18 ГК РФ многоквартирный дом указан в качестве объекта эксплуатации, но не в качестве объекта вещных прав.

Другой пример. По вышеуказанной Инструкции о проведении учета жилищного фонда единицей технической инвентаризации являются домовладение, отдельно стоящее здание. Но домовладение нельзя отнести к единому объекту вещных прав. Согласно этой же Инструкции домовладение - это жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке. Фактически домовладение представляет собой учитываемый под одним адресом и под одним инвентарным номером комплекс, включающий земельный участок с элементами благоустройства и другие объекты недвижимого, а иногда и движимого имущества. В частности, в инструкции говорится, что служебные строения могут бытьнекапитального типа и при технической инвентаризации их внутренние помещения не измеряются и не учитываются (сараи, гаражи индивидуального пользования, навесы, дворовые погреба и т.п.).

По правилам технического учета каждому зданию, строению, сооружению присваивается буквенное обозначение - литера. Технический паспорт домовладения содержит заполняемый на основании информации о государственной регистрации прав раздел "Сведения о принадлежности", в котором есть графа "Доля (часть, литера)". К техническому паспорту домовладения прилагаются технические паспорта зданий с их поэтажными планами. То есть, и при техническом учете возможно внесение записей не только о праве собственности "на домовладение", но и о праве на каждую литеру, каждый объект недвижимости в составе домовладения.

Таким образом, понятия объекта технического учета, объекта градостроительной деятельности и недвижимого имущества как объекта прав могут не совпадать. Но это не должно препятствовать проведению государственной регистрации прав. Сведения об объекте регистрируемого вещного права могут быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) на основании технического паспорта единого объекта инвентаризации (домовладения, производственно-технологического комплекса, иного комплекса зданий и сооружений), содержащего сведения о нескольких объектах прав - зданиях, жилых домах и их частях.