Визначення додаткових витрат

УДК 336.226(07)

 

 

Методичні вказівки для виконання контрольної роботи та індивідуальних завдань з дисципліни «Економіка нерухомості» для студентів напряму підготовки 6.030504 «Економіка підприємства» денної та заочної форми навчання / Уклад.: д.е.н., проф. Лук’янченко О.О., к.е.н., доц. Гракова М.А., ас. Христенко Н.Ю. - Макіївка: ДонНАБА, 2013. - 26 с.

Представлені вимоги для виконання контрольної роботи та індивідуальних завдань з курсу «Економіка нерухомості», а саме: вимоги щодо структури і змісту, оформлення і захисту контрольної роботи та індивідуальних завдань. Наведена тематика теоретичних питань з дисципліни, перелік практичних завдань, рекомендована література, критерії оцінки знань студентів.

Для студентів економічних спеціальностей денної та заочної форми навчання.

 

Укладачі:	д.е.н., проф. Лук’янченко О.О.
	к.е.н., доц. Гракова М.А.
	ас. Христенко Н.Ю.
Рецензенти:	к.е.н., доцент кафедри економічної теорії і фінансів ДонНАБА Веретенникова О.В.
	к.е.н., доц. кафедри економіки підприємств ДонНАБА Сєвка В.Г.
Відповідальний за випуск:	ас. Крахіна В.А.

 

ЗМІСТ

1. Кваліфікаційні вимоги до студентів у галузі економіки нерухомості
2. Самостійна робота студентів
3. Тематичний план навчальної дисципліни
4. Вимоги до виконання і оформлення контрольної роботи та індивідуальних завдань
5. Вибір теоретичних питань контрольної роботи
6. Перелік теоретичних питань
7. Практичне завдання
8. Рекомендована література
9. Захист контрольної роботи та індивідуальних завдань
Додаток А

 

1. КВАЛІФІКАЦІЙНІ ВИМОГИ ДО СТУДЕНТІВ У ГАЛУЗІ ЕКОНОМІКИ НЕРУХОМОСТІ

 

До вивчення навчальної дисципліни «Економіка нерухомості» студент приступає, прослухавши більшість навчальних дисциплін гуманітарного циклу, а також навчальні дисципліни «Політична економія», «Мікроекономіка», «Макроекономіка», «Історія економіки та економічної думки», «Економіка підприємства» та ін. У процесі навчання студенти отримують необхідні знання під час лекційних занять та виконуючи практичні завдання. Найбільш складні питання винесено на розгляд і обговорення під час семінарських занять. Велике значення в процесі вивчення та закріплення знань має самостійна робота студентів.

Мета вивчення дисципліни «Економіка нерухомості» - отримання необхідних теоретичних знань про сутність об'єктів нерухомості та їхньої ролі у функціонуванні ринку нерухомості та економіці України, а також практичних навичок в області класифікації та оцінки об'єктів нерухомості. У цьому зв'язку основною метою курсу є надання студентам систематизованих відомостей про економічні процеси, пов'язані з об'єктами нерухомості та суб'єктами ринку нерухомості, методи і засоби, що забезпечують ефективність окремих видів діяльності на ринку нерухомості, а також про інвестування та фінансування об'єктів нерухомості.

У результаті вивчення навчальної дисципліни студент повинен знати:

- сутність, основні ознаки, характеристики та класифікації об’єктів нерухомості, особливості їх обліку, реєстрації та оцінки;

- особливості функціонування ринку нерухомості та його місце в системі національних ринків в сучасних умовах розвитку;

- відмінні характеристики земельної ділянки як особливого виду нерухомого майна;

- методи визначення вартості об’єктів нерухомості;

- основні схеми та джерела житлового інвестування;

- методи ефективного управління нерухомістю.

Опанувавши дану навчальну дисципліну, студент повинен вміти:

- визначати характерні ознаки, на основі яких майно може бути віднесено до об’єктів нерухомості;

- аналізувати майнову основу підприємства як особливого об’єкта нерухомості;

- визначати вид об’єкта нерухомості за основними характеристиками та класифікаційними ознаками;

- проаналізувати механізм взаємодії основних суб’єктів ринку нерухомості;

- визначити вартість земельної ділянки;

- визначити вартість об’єкта нерухомості та рівень його зносу;

- обрати найбільш ефективну форму фінансування житлового будівництва.

2. САМОСТІЙНА РОБОТА СТУДЕНТІВ

Необхідним елементом успішного засвоєння матеріалу навчальної дисципліни є самостійна робота студентів з вітчизняною і зарубіжною спеціальною економічною літературою, нормативними актами з питань державного регулювання економіки, даними офіційної статистики.

Основні види самостійної роботи студента:

1. Вивчення лекційного матеріалу.

2. Вивчення основної та додаткової рекомендованої літератури.

3. Робота із законодавчими, нормативними та інструктивними матеріалами.

4. Вивчення основних термінів та понять за темами дисципліни.

5. Підготовка до семінарських занять.

6. Підготовка до проміжного модульного контролю.

7. Підготовка до складання іспиту.

8. Контрольна перевірка особистих знань за запитаннями для самоконтролю.

 

3. ТЕМАТИЧНИЙ ПЛАН НАВЧАЛЬНОЇ ДИСЦИПЛІНИ

При вивченні дисципліни «Економіка нерухомості» студент має ознайомитися зі структурою програми дисципліни, основними формами й методами навчання, видами й методами контролю знань.

Навчальний процес здійснюється в таких формах: лекційні, семінарські (практичні) заняття, контрольні заходи, індивідуальна та самостійна роботи студента.

Зміст дисципліни розкривається в темах:

Тема 1. Об’єкти нерухомості: сутність та основні ознаки.

Тема 2. Характеристики і класифікації об'єктів нерухомості.

Тема 3. Право власності на нерухомість.

Тема 4. Державна реєстрація права власності на нерухомість.

Тема 5. Особливості формування ринку нерухомості.

Тема 6. Підприємницька діяльність на ринку нерухомості.

Тема 7. Земельна ділянка – базис в теорії та практиці нерухомості.

Тема 8. Теоретико-методологічні засади формування ринку землі та механізми його розвитку.

Тема 9. Витратний підхід до оцінки об’єктів нерухомості.

Тема 10. Доходний підхід до оцінки об’єктів нерухомості.

Тема 11. Порівняльний підхід до оцінки об’єктів нерухомості.

Тема 12. Інвестування та фінансування об'єктів нерухомості в Україні.

Тема 13. Управління об'єктами нерухомості.

 

4. ВИМОГИ ДО ВИКОНАННЯ І ОФОРМЛЕННЯ КОНТРОЛЬНОЇ РОБОТИ ТА ІНДИВІДУАЛЬНИХ ЗАВДАНБ

Контрольна робота складається з теоретичної та практичної частин.

Теоретичні відповіді в контрольній роботі повинні висвітлюватися розгорнуто і аргументовано, нести логічно послідовний зміст. Ця частина роботи є текстовою, її обсяг – 10 - 15 аркушів формату А4.

Зміст контрольної роботи повинен відповідати завданню за номерами варіантів, що наведені у наступному пункті даних методичних вказівок, будь-який відступ від завдання не допускається.

Навчальну, наукову, нормативну літературу студент обирає самостійно, при необхідності консультуючись з викладачем. Бажано, щоб в роботі були використані першоджерела, періодичні видання, наукові статті за останні 2-3 роки. Статистичний матеріал або приклади з практики необхідно опрацювати, згрупувати та проаналізувати.

При виконанні практичної частини контрольної роботи студент повинен розв’язати практичне індивідуальне завдання «Визначення вартості об’єкта нерухомості».

Наприкінці має бути наведений список літератури, яка використовувалася при написанні роботи. Літературу необхідно систематизувати або за алфавітом, або за порядком використання.

Кожне питання, яке передбачене у першій частині контрольної роботи, а також практична частина, повинні починатися з нової сторінки із заголовком.

Кожна сторінка нумерується у правому верхньому куті аркуша.

Назви таблиць та малюнків повинні відображати зміст цифрової інформації та розміщуватись після перших посилань на них в тексті.

На наведені в тексті цитати повинні бути посилання, які виконані певним чином: [1, с. 24] – перше джерело в списку використаної літератури, сторінка двадцять чотири. Цифрові дані, таблиці, рисунки, якщо їх взято з першоджерел, оформлюються так само.

Текст роботи має бути чітким і розбірливим. Виправлення, закреслення, скорочення слів та використання абревіатур (крім загальноприйнятих) у готовій роботі не допускається.

Контрольна робота виконується машинним способом (за допомогою комп'ютерної техніки) на одній стороні листа білого паперу. При комп’ютерному способі контрольна робота виконують через півтора інтервали, при умові рівномірного заповнення і висотою літер та цифр не менш 0,8 мм. Шрифт, що використовується, повинен бути Times New Roman та відповідати розміру 14 текстового редактора Word. Абзац має бути однаковим по тексту і дорівнювати п'яти знакам або становити 1,25 см.

Текст контрольної роботи друкується додержуючи наступні розміри полів: ліве – 30 мм, верхнє та нижнє 20 мм, праве 10 мм.

Структурними елементами контрольної роботи є:

– титульний лист (додаток А);

– зміст;

– теоретична частина (2 теоретичних питання);

– практична частина;

– список використаної літератури;

– додатки (за наявністю).

Закінчена робота реєструється на кафедрі «Економіка підприємства» і здається на перевірку не пізніше як за 10 днів до початку сесії.

Контрольна робота повинна бути виконана відповідно до вимог цих методичних вказівок, інакше вона не буде допущена до захисту незалежно від змісту.

 

5. ВИБІР ТЕОРЕТИЧНИХ ПИТАНЬ КОНТРОЛЬНОЇ РОБОТИ

Вибір теми контрольної роботи є першим етапом її виконання. Кожний студент обирає два теоретичних питання, згідно з наведеною нижче сіткою. Свій варіант студент обирає відповідно до порядкового номеру за списком групи.

 

Номер студента за списком групи	Номери теоретичних питань
	1, 31
	2, 32
	3, 33
	4, 34
	5, 35
	6, 36
	7, 37
	8, 38
	9, 39
	10, 40
	11, 41
	12, 42
	13, 43
	14, 44
	15, 45
	16, 46
	17, 47
	18, 48
	19, 49
	20, 50
	21, 51
	22, 52
	23, 53
	24, 54
	25, 55
	26, 56
	27, 57
	28, 58
	29, 59
	30, 60

 

6. ПЕРЕЛІК ТЕОРЕТИЧНИХ ПИТАНЬ

1. Особливості віднесення матеріальних об’єктів до нерухомих

2. Ознаки й особливості об’єктів нерухомості

3. Етапи життєвого циклу об’єктів нерухомості

4. Знос об’єктів нерухомості. Основні заходи щодо усунення зносу нерухомих об’єктів

5. Підходи до класифікації житлових об'єктів нерухомості

6. Зміст права власності на нерухомість

7. Обмеження права власності на нерухомість

8. Мета й завдання державної реєстрації прав на нерухомість

9. Принципи державної реєстрації прав на нерухомість

10. Державний реєстр речових прав на нерухоме майно

11. Процедура державної реєстрації прав

12. Поняття та види операцій з об'єктами нерухомості

13. Договір як правова форма угод з об'єктами нерухомості

14. Законодавча основа майново-земельних відносин

15. Зміст і основні напрямки ріелторської діяльності

16. Розвиток (створення) об'єктів нерухомості (девелопмент)

17. Суть та напрями реалізації оціночної діяльності

18. Система контролю та регулювання оціночної діяльності

19. Страхування об'єктів нерухомості

20. Страхування професійної відповідальності суб'єктів ринку нерухомості

21. Оподаткування нерухомості

22. Суть земельної ділянки як об'єкта нерухомості

23. Земельні відносини

24. Основи землеустрою в Україні

25. Міський простір

26. Зонування територій

27. Кадастровий облік

28. Розвиток житлового будівництва як передумова
формування первинного ринку житлової нерухомості

29. Тенденції розвитку вторинного ринку житлової нерухомості

30. Механізми розвитку ринку житла

31. Вплив програм економічного і соціального розвитку на ринок житлової нерухомості

32. Концепція державної житлової політики в Україні

33. Державна програма забезпечення молоді житлом

34. Формування та розвиток українського ринку
комерційної нерухомості

35. Методи оцінки об'єктів нежитлової нерухомості

36. Особливості формування ринку офісних, торгівельних і виробничо-складських об'єктів

37. Дослідження тенденцій змін цін на вторинному ринку
комерційно-виробничих приміщень

38. Характеристика інфраструктури ринку комерційно-виробничих об'єктів

39. Оцінка майна та майнових прав

40. Види вартості об'єктів нерухомості

41. Принципи оцінки об'єктів нерухомості

42. Порядок погодження та затвердження оцінки майна

43. Витратний підхід до визначення вартості об’єктів нерухомості

44. Дохідний підхід до визначення вартості об’єктів нерухомості

45. Порівняльний підхід до визначення вартості об’єктів нерухомості

46. Інвестування об'єктів нерухомості

47. Банківський кредит

48. Іпотека, її зміст і предмет, особливості реєстрації

49. Іпотечне кредитування

50. Основні схеми житлового інвестування

51. Українська специфіка іпотечного кредитування

52. Іпотечний ринок

53. Фінансування житлового будівництва за рахунок облігаційних позик і сертифікатів

54. Фінансування будівництва з використанням векселів

55. Фонди розвитку житлового будівництва

56. Цілі та принципи управління нерухомим майном

57. Управління технічним станом об'єктів нерухомості

58. Довірче управління як засіб підвищення ефективності управління нерухомістю

59. Оренда як метод ефективного управління об'єктами
нерухомості

60. Сертифікація та ліцензування ріелторської діяльності як форма підвищення ефективності функціонування ринку нерухомості

 

ПРАКТИЧНЕ ЗАВДАННЯ

В якості практичного завдання студентам пропонується розв’язати комплексну задачу, яка має назву «Визначення вартості об’єкта нерухомості».

Теорія оцінки нерухомості розглядає можливість застосування трьох підходів при визначенні ринкової вартості: з точки зору витрат, порівняння аналогів продажів і з точки зору доходу від використання об’єкта нерухомості. Можливість і доцільність застосування кожного з підходів, а також вибір методики розрахунків у рамках кожного підходу визначаються в кожному випадку окремо, виходячи з багатьох факторів, у тому числі специфіки об'єкта оцінки і виду обумовленої вартості.

Завдання роботи: визначити ринкову вартість обраного об'єкта оцінки (трикімнатну квартиру) станом на 01.09.13 р.

ВИТРАТНИЙ ПІДХІД

Витратний підхід - це стандартний підхід до оцінки ринкової вартості нерухомості. Він заснований на визначенні витрат, які може понести потенційний покупець нерухомості при будівництві будівлі або споруди, аналогічних за своїми фізичними параметрами або споживчими властивостями нерухомості, що оцінюється.

Вартість нерухомості за витратним підходом, відповідає повному праву власності і дорівнює сумі ринкової вартості ділянки землі, плюс вартість нового будівництва (поліпшень) мінус накопичений знос.

Вартість нового будівництва (поліпшень) в залежності від типу об'єкта оцінки та умов може виступати у вигляді відновної вартості або вартості заміщення.

Відновна вартість - вартість будівництва в поточних цінах на дату оцінки точної копії оцінюваного об'єкта з таких самих матеріалів, зведеного за дотриманням таких же стандартів, за таким же проектом, з використання робочої сили такої ж кваліфікації, що має всі ті ж недоліки, що і будівля, що оцінюється.

Вартість заміщення - вартість будівництва в поточних на дату оцінки цінах будівлі, з корисністю, рівній корисності оцінюваного об'єкта, з вживанням сучасних матеріалів, сучасних стандартів, проекту тощо.

Вартість нового будівництва визначається як сума прямих витрат, безпосередньо пов'язаних із зведенням об'єкта, непрямих витрат на процеси, які опосередковано беруть участь у будівництві, та прибутку підприємця (інвестора).

Під накопиченим зносом розуміється визнане ринком зменшення вартості, що викликається фізичними руйнуваннями, функціональним старінням, зовнішнім старінням або комбінацією цих факторів.

Основні кроки щодо застосування даного підходу до визначення вартості об’єкта нерухомості:

1) розрахувати відновну вартість поліпшення (будівель, споруд, об'єктів благоустрою);

2) встановити додаткові витрати, необхідні для того, щоб довести будівлю до стану ринкових вимог та рівня завантаження приміщень;

3) визначити підприємницький дохід;

4) встановити величину накопиченого зносу;

5) розрахувати залишкову вартість об'єкта оцінки.

1. Визначення відновної вартості

Об'єктом оцінки може бути житлова квартира, будинок, частина будинку, відповідно до чого проводиться коригування відновної вартості з урахуванням вартості земельної ділянки.

При визначенні вартості можна користуватися відносними показниками, що відображають вартість витрат на будівництво об'єктів житлового фонду. Таким відносним показником може бути розрахункова вартість 1 м² загальної площі житлових будинків.

В таблиці 1 наведена вартість 1 м² загальної площі житла.

Таблица 1

Вартість 1 м² житла на 01.09.13

Варіант	Вартість 1 м2 загальної площі житла, грн.

 

Загальна площа квартири, що оцінюється, наведена в таблиці 2.

 

 

Таблица 2

Площа квартири

Варіант	Площа квартири, м2
	60,0
	60,1
	60,2
	60,3
	60,4
	60,5
	60,6
	60,7
	60,8
	60,9
	61,0
	61,2
	61,3
	61,4
	61,5
	61,6
	61,7
	61,8
	61,9
	62,0
	62,1
	62,2
	62,3
	62,4
	62,5
	62,6
	62,7
	62,8
	62,9
	63,0

 

Таким чином, маючи дані про площу квартири та вартість 1 м², можна визначити відновну вартість квартири:

 

Відновна вартість = площа квартири * вартість 1 м² (грн.) (1)

 

У таблиці 3 наведений розрахунок вартості 1 м² загальної площі для об’єкта, який розглядається.

 

Таблиця 3

Коефіцієнти коригування відновної вартості житла з урахуванням об'єктивних характеристик

№	Назва коефіцієнта	Має (+) / немає (-)	Факт	Нормативний коефіцієнт
ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА
1.	Патогенна зона
1.1.	позитивна			1,1
1.2.	негативна			0,95
2.	Соціальна інфраструктура
2.1.	відсутність			0,95
2.2.	часткова наявність			1,0
2.3.	наявність всіх соціальних послуг			1,02
3.	Віддаленість від центра
3.1.	віддалені від центру райони			0,98
3.2.	райони, прилеглі до центру			1,02
3.3.	центр			1,1
4.	Транспортне забезпечення
4.1.	трамвай			1,0
4.2.	тролейбус			1,0
4.3.	автобус			1,0
4.4.	всі види транспорту			1,1
5.	Відстань до зупинки
5.1.	більше 500 м			0,984
5.2.	в межах 500 м
5.3.	в межах 100 м			1,02
6.	Екологічне становище
6.1.	загазованість вище за ГДК			0,95
6.2.	загазованість на рівні ГДК			1,0
6.3.	відсутність загазованості			1,02
7.	Близькість відділення міліції
7.1.	більше 1 км			0,95
7.2.	в межах 1 км			1,0
7.3.	в межах 0,1 км			1,02
8.	Рівень шуму
8.1.	вище рівня ГДР			0,95
8.2.	гранично допустимий рівень			1,0
8.3.	в межах норми ГДР			1,01
ХАРАКТЕРИСТИКА БУДИНКА
9.	Орієнтир на сторони світу
9.1.	північ			1,0
9.2.	південь			1,0
9.3.	схід			1,01
9.4.	захід			1,01
10.	Термін забудови
10.1.	більше 25			0,83
10.2.	15-25			0,87
10.3.	10-15			0,90
10.4.	5-10			0,93
10.5				1,0
10.6.	на момент оцінки			1,05
11.	Матеріал стін
11.1.	дерево			0,9
11.2.	панельні (крупноблочні)
11.3.	панельні (утеплені)			1,08
11.4.	цегла			1,1
12.	Серія будинка
12.1.	старий фонд			0,98
12.2.	«хрущовка», «гостинка»			0,95
12.3.	типова забудова			1,0
12.4.	спеціальний проект			1,03
13.	Опалення
13.1.	індивідуальне			1,03
13.2.	центральне			1,0
13.3.	пічне			0,95
14.	Водопостачання
14.1.	центральне			1,0
14.2.	вуличне			0,95
15.	Гаряче водопостачання
15.1.	центральне			1,06
15.2	титан			1,0
15.3	колонка			1,034
15.4.	центральне і колонка			1,13
16.	Каналізація
16.1.	внутрішня			1,0
16.2.	зовнішня			0,9
17.	Газ
17.1.	природний			1,0
17.2.	балонний			0,9
18.	Поверх
18.1.	підвальний			0,85
18.2.	цокольний			0,87
18.3.	перший			0,9
18.4.	9-й и 8-й для 9-ого будинку			0,92
18.5.	4-й для 5-ого, 7-й для 9-ого будинку			1,0
18.6.	с3-го по 6-й поверхи 9-ого будинку			1,02
18.7.	2-й и 3-й для 5-вого будинку			1,02
18.8.	1-й и 2-й для 5-ого будинку			1,0
19.	Планування кімнат
19.1.	суміжні			0,967
19.2.	ізольовані			1,038
19.3.	змішані			1,0
20.	Висота стелі, м
20.1.	до 2,5			0,97
20.2.	2,5			1,0
20.3.	до 3,0			1,04
20.4.	більше 3,0			1,05
21.	Площа кухні, м
21.1.	до 5,0			0,95
21.2.	до 8,0			1,0
21.3.	більше 8,0			1,03
22.	Сан. вузел
22.1.	суміжний			0,98
22.2.	окремий			1,01
23.	Ванна кімната
23.1.	плитка			1,01
23.2.	краска			1,0
23.3.	інше оздоблення			1,05
24.	Балкон або лоджія
24.1.	вілсутність			0,97
24.2.	балкон			1,01
24.3.	балкон 3,0 м			1,01
24.4.	балкон 6,0 м			1,03
24.5.	балкон 9,0 м			1,05
24.6.	два балкони			1,1
25.	Вхідні двері
25.1.	дерев’яні			0,95
25.2.	утеплені			1,0
25.3.	металеві			1,02
25.4.	подвійні			1,01
26.	Освітлення, %
26.1.				1,0
26.2.	85-90			0,95
26.3.				0,93
26.4.				0,9
27.	Телефон
27.1.	є			1,01
27.2.	немає			1,0
28.	Вікна виходять
28.1.	на вулицю			0,95
28.2.	на двір			1,0
28.3.	на вулицю і на двір			1,01
29.	Підлога
29.1.	дошки			1,0
29.2.	линолеум			1,01
29.3.	паркет			1,1
29.4.	ламінат			1,05
30.	Загальний стан квартири
30.1.	потрібен капітальний ремонт			0,9
30.2.	потрібен косметичний ремонт			0,95
30.3.	добре			1,0
30.4.	відмінне			1,03
30.5.	нова			1,02
	Підсумковий середній коефіцієнт

 

 

В залежності від місця розташування, необхідно надати характеристику обраного об’єкта нерухомості (трикімнатної квартири) за наведеними показниками, та розрахувати підсумковий середній коефіцієнт корегування.

Таким чином, скоригована вартість 1 м² загальної площі досліджуваної квартири, складе:

 

Скоригована вартість = вартість 1 м² * підсумковий середній

коефіцієнт (грн.) (2)

 

Визначення додаткових витрат

Перелік будівельних матеріалів, виробів, послуг і робіт, використаних при виробництві робіт в квартирі, наведено в табл. 4.

Таблиця 4

Матеріальні витрати на благоустрій квартири

Матеріали	Кількість	Площа	Вартість одиниці, грн.	Повна вартість, грн.	Вартість установки, % від вартості матеріалів	Вартість матеріалів з установкою
Металеві двері
Ручка+замок
Двері міжкімнатні
Ручки дверні
Вимикачі
Шпалери для стелі (рулонів)
Шпалери для стін
Фарба
Плитка*		39,5
Загальна вартість матеріалів з урахуванням установки

* - окрім наведених студентом можуть бути додатково розраховані будь-які види робіт з благоустрою квартири

 

Після визначення загальних витрат на благоустрій квартири, необхідно розрахувати вартість квартири з урахуванням понесених витрат:

 

Нова вартість = початкова вартість квартири + витрати на благоустрій

квартири (3)