Принципы, основанные на представлениях пользователя.

· Принцип полезности означает, что чем больше предприятие способно удовлетворить потребность пользователя, тем выше его полезность и стоимость.

· Принцип замещения определяется следующим образом: максимальная стоимость предприятия характеризуется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью. Кроме того, за объект неразумно платить больше, чем может стоить создание в приемлемые сроки нового объекта с аналогичной полезностью.

· Принцип ожидания – это определение текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения предприятием. Данный принцип лежит в основе оценки объектов доходным подходом.

2) Принципы, связанные с эксплуатацией имущества.

· Принцип остаточной продуктивности земельного участка - остаточная продуктивность определяется как доход, отнесенный к земельному участку, после того как были оплачены затраты на труд, капитал и менеджмент. Создаваемый в результате экономической деятельности предприятия доход – результат взаимодействия всех 4 факторов (рис. 2.3.). Относимая к каждому фактору производства часть дохода представляет собой его цену. Для труда таковой является заработная плата, для капитала – проценты, для менеджмента - прибыль, для земли - рента. Если местоположение земельного участка будет обеспечивать более высокий доход или позволяет минимизировать затраты, то предприятие будет оценено выше.

· Принцип вклада. Вклад- это сумма, на которую изменится стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента. Включение дополнительных элементов в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия превышает затраты на приобретение этих элементов.

· Принцип сбалансированности (пропорциональности). Составные части предприятия должны быть сбалансированы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Добавление какого-либо несбалансированного элемента в систему предприятия не приводит к росту его стоимости. Одним из важных моментов действия данного принципа служит соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Если это соответствие нарушается, то бизнес неэффективен (может быть затруднена доставка ресурсов или товаров и др.)

· Принцип предельной производительности. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства отдача увеличивается быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и возрастает, но уже замедляющимися темпами. Замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше затрат на добавленные ресурсы.

· Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Этот принцип означает, что из возможных вариантов использования имущества выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности этого имущества.

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как использование имущества, которое удовлетворяет следующим критериям:

· Юридическая разрешенность. Каждый потенциальный вариант использования должен соответствовать действующему законодательству. Юридическое ограничение по использованию объекта содержат правила зонирования соответствующей территории, градостроительное, природоохранное законодательство, а так же Генеральные планы развития соответствующей территории.

· Физическая возможность, т.е. размер, форма, рельеф земельного участка, несущие и дренажные качества почв, транспортная доступность, климатические условия позволяют реализовать выбранный вариант использования.

· Экономическая целесообразность, т.е. выбранный вариант использования обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства

· Максимальная доходность.

Принцип необходим, если на его основе осуществляется оценка для реструктуризации предприятия. Если же цель оценки – расчет стоимости предприятия при существующем использовании, т.е. без учета возможных изменений, то данный принцип не применяется.

3) Принципы, связанные с рыночной средой.

· Принцип спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях рынка совершенной конкуренции. Когда рынок предлагает незначительное число прибыльных предприятий, т.е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превышать их стоимость. Если на рынке имеется избыток предприятий-банкротов, то цены на их имущество окажутся ниже реальной рыночной стоимости.

· Принцип конкуренции. На ценообразование влияет конкуренция. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то в эту отрасль пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. Отсюда вытекает, что при оценке стоимости предприятия следует учитывать степень конкурентной борьбы в отрасли в настоящее время и в будущем.

· Принцип соответствия. Предприятия, не отвечающие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д. скорее всего будут оценены ниже среднерыночного значения.

· Принцип зависимости. Стоимость имущества предприятия зависит от множества внутренних и внешних факторов, степени политической и экономической стабильности в стране.

· Принцип изменения. Ситуация на рынке со временем меняется: изменяются политические, экономические и социальные условия; активы предприятия изнашиваются и обновляются; изменяется технология производства, ассортимент продукции и т.д. Все эти факторы влияют стоимость предприятия, и его оценка должна проводится на определенную дату – дату оценки.