Анализ наиболее эффективного использования

Один из ключевых факторов определения рыночной стоимости недвижимости. Дальнейшая логика оценки объекта недвижимости полностью зависит от результатов исследований, проведенных в этом разделе. Наиболее эффективное использование - это наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее обоснование, финансово осуществимо, юридически допустимо и при котором оценка этого имущества дает наибольшую величину стоимости. Оценщик необходимо рассмотреть наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным, и наиболее эффективное использование имущества как улучшенного. В некоторых случаях, кроме суждений, необходимы расчеты, подтверждающие данные суждения..

Оценка земельного участка

1.Выбор подходов и методов оценки стоимости земельного участка.
Оценка земельного участка производится исходя из предполагаемого наиболее эффективного использования. Для оценки земельного участка используются несколько методов. Степень их применимости различается в зависимости от многих факторов, в том числе от наличия и вида улучшений, местонахождения участка, а также характера локального рынка недвижимости. Для определения величины рыночной стоимости любой выбранный метод опирается на рыночные данные. Вот методы, которые используются: метод распределения, метод выделения, метод остатка. Необходимо обосновать выбор метода определения рыночной стоимости земельного участка.
2. Оценка рыночной стоимости при помощи выбранных методов оценки.
В разделе производится расчет стоимости земли выбранными методами оценки с разъяснением и описанием каждого сделанного шага.

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

Доходного подхода

(ФCO-1 статья 21) Применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

1. Установление периода прогнозирования;
2. Исследование способности объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования;
3. Заключение о способности объекта оценки приносить поток доходов в период после прогнозирования
4. Определение ставки дисконтирования;
5. Приведение потока ожидаемых доходов на дату оценки.

 

ОЦЕНКА С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ДОХОДНОГО ПОДХОДА.
В доходном подходе применяются модели, которые оперируют приведенной стоимостью прогнозируемых будущих доходов, приносимых недвижимостью. Доходный подход наиболее важен для объектов недвижимости, которые ценятся за способность приносить доходы, а также в случаях, когда имеются рыночные данные для обоснования стоимости различных элементов, включаемых в проводимый в анализ.
1 Общие положения и выбор метода оценки.
В рамках доходного подхода, существют два метода оценки – первый - метод дисконтирования денежного потока, второй метод капитализации доходов. В данном разделе производится обоснование выбора метода, которым будет оцениваться оцениваемый объект недвижимости.
2 Установление периода прогнозирования.
Период прогнозирования это период в будущем, на протяжении которого происходит прогнозирование количественных характеристик факторов, воздействующих на размеры будущих доходов. Период прогнозирования имеет место в методе дисконтированного денежного потока. Обычно берется период в течение, которого денежные потоки стабилизируются и будут постоянны, либо равномерно изменяются.
3 Способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования.
В разделе рассматривается возможность получения и расчёт денежного потока в период прогнозирования. Производится прогноз экономических показателей и прогноз денежного потока. Объект недвижимости может быть не готов к генерированию денежного потока, а может находиться в заключительной фазе своего существования, поэтому необходимо четко понимать, какие доходы возможны в период прогнозирования и какие затраты будут необходимы для дальнейшей эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости. Здесь также производится расчет чистого операционного дохода, который образуется из потенциального валового дохода (ПВД) в период прогнозирования и необходимых эксплуатационных, коммунальных, затрат и затрат на возмещение.

4 Определение ставки арендной платы.
Для определения рыночной стоимости доходоприносящей недвижимости (офисная, торговая, складская, производственная), необходимо определить рыночные арендные ставки, того рыночного сектора, к которому принадлежит оцениваемая недвижимость.
4.1 Подбор объектов-аналогов.
Производится поиск всех объектов, принадлежащих к сектору рынка оцениваемой недвижимости, которые продаются на момент оценки. Далее выбираются объекты–аналоги максимально похожие на объект оценки. Чем более похожи будут аналоги, тем меньше будет корректировок и точнее оценка. Обязательно производятся пояснения, почему был выбран тот или иной объект.
4.2 Обоснование произведенных корректировок.
Если объекты аналоги имеют различие с оцениваемым объектом, то необходимо внести корректировки. Корректировки должны уменьшить различия между каждым сравниваемым объектом недвижимости и оцениваемым объектом. Для анализа различий и расчета корректировок применяются качественные и количественные методы.
Количественные и качественные характеристики объекта оценки
Содержится информация об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, устареваниях, а так же количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав недвижимости, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки оцениваемой недвижимости. Здесь так же указывается информация о текущем использовании объекта оценки, история нахождения в собственности и использования, других факторах и характеристиках, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющих на его стоимость. В отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость объекта недвижимости.
5 Исследование способности объекта оценки приносить поток доходов после окончания периода прогнозирования.
Здесь рассматривается возможность получения и расчёт денежного потока после окончания периода прогнозирования. Так называемый постпрогнозный период начинается после окончания периода и теоретически длится до бесконечности. Однако недвижимость не может функционировать бесконечно долго, из-за устаревания и здесь оценщик должен проанализировать насколько недвижимость может в данный период генерировать денежный поток, а также рассчитать соответствующий денежный поток.
6 Определение ставки дисконтирования.
Ставка дисконтирования является очень важным стоимостным рыночным индикатором, и определение ее должно производиться только по рыночным данным методом экстракции. В противном случае рыночная стоимость, по нашему мнению, будет считаться недоказанной. Расчет методом экстракции производится специалистами нашей компании с пояснением всех математических итераций, и указанием источников получения использованной информации.
7 Приведение потока ожидаемых доходов на дату оценки.
Денежный поток распределен во времени, его необходимо привести к дате оценки путем дисконтирования.
8 Результат оценки доходным подходом.
Здесь приводится результат расчетов с использованием доходного подхода.

Затратного подхода

(ФСО-1 статья 23) Применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.
Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

 

ОЦЕНКА С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА.
Затратный подход, знакомый также как метод подрядчика. В затратном подходе стоимость устанавливается путем расчетной оценки затрат на покупку земельного участка и постройку объекта недвижимости равной полезности При этом учитывается предпринимательский стимул, т.е. расчетная прибыль или убытки девелопера.
1 Расчёт величины затрат на строительство улучшений.

1.1 Выбор метода определена затрат на создание объекта.
Величина затрат на создание объекта может быть определена различными методами. В данном разделе обосновывается выбор метода оценки затратным подходом. Анализ методов определения стоимости строительства объектов в условиях Российской Федерации показывает, что в оценке объектов недвижимости может быть использована их следующая укрупненная классификация: - метод на основе базы данных о стоимости объектов-аналогов; - метод сравнительной единицы; - метод разбивки на компоненты; - базисный метод и его разновидности; - ресурсный метод и его разновидности; - экспертно-аналитический метод (метод на основе данных о стоимости приобретения аналогичного объекта - коммерческое предложение или прайс-лист компании производителя, поставщика или дилера); - комбинированный метод. Чаще всего данные о сметной стоимости строительства улучшений объекта оценки берутся из справочников оценщика. В этом случае расчет сметной стоимости строительства производится методом сравнительной единицы.
1.2 Определение затрат на создание объекта методом сравнительной единицы.
Определение затрат производится при помощи специальных справочников, изданных как в России так и за рубежом. Подбираются ближайшие аналоги для расчета объекта оценки. При оценке обязательно учитываются следующие различия: различие в объёмно-планировочных показателях, конструктивных характеристиках, качестве применяемых материалов, конструкций, типе инженерных систем оцениваемого и сопоставимого объектов, территории нахождения объекта оценки. Поправки рассчитываются в соответствии с рекомендациями по использованию справочников. Также учитывается временное расхождение стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений на дату оценки по сравнению датой стоимости, указанной в справочнике.
1.3 Определение величины прибыли предпринимателя.
Прибыль предпринимателя – это сумма превышения выручки от продажи объекта над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово оправданным для застройщика (инвестора). Данная величина определяется с учетом сроков строительства на основе рыночных данных.
2 Определение величины физического износа.
Для расчетов, могут использоваться различные методы оценки. Возможно осуществление расчетов специфических элементов амортизации и комиссий подрядчика или применение прямых сравнений стоимости на объектов имущества, находящихся в аналогичном состоянии.
3 Определение величины функционального устаревания.
Функциональное устаревание вызвано техническим прогрессом, вследствие которого новые активы становятся способными обеспечить более эффективное использование недвижимости. Современные методы строительства могут повлечь за собой полное или частичное устаревание ранее построенных объектов недвижимости с точки зрения эквивалентности текущих затрат. Применение процедуры оптимизации позволяет учесть многие элементы функционального устаревания. Процесс оптимизации используется в случаях, когда существует возможность выбора более низких затрат замещения. Таким образом оптимизация минимизирует, а не максимизирует итоговую оценку стоимости.
4 Определение величины внешнего устаревания.
Устаревание, являющееся результатом внешних воздействий, может влиять на стоимость актива. К внешним факторам относятся изменившиеся экономические условия, которые повлияли на спрос и предложение на товары и услуги, производимые активом, или на затраты, связанные с его эксплуатацией. К внешним факторам также относятся затраты на приобретение сырья, стоимость коммунальных услуг и трудовые затраты, а также доступность этих факторов производства.
5 Определение величины накопленного устаревания объекта.
В данном разделе физический износ и устаревания суммируются.
6 Результат оценки затратным подходом.
В разделе приводится результат оценки с использованием затратного подхода.

Сравнительного подхода

(ФCO- 1 статья 22) Применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
1. Выбор объектов-аналогов.
2. Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;
3. Выбор единиц сравнения;
4. Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов;
5. Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

ОЦЕНКА С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА.
Сравнительный подход, основан на сравнении продаж. Он истекает из того, что цены на недвижимость определяются рынком. Таким образом, показатель рыночной стоимости можно определит на основании исследования рыночных цен объектов недвижимости, конкурирующих друг с другом за долю на рынке. Используемый процесс сравнения является основным для процесса оценки. При наличии информации подход, основанный на сравнении продаж, является наиболее прямым и систематическим подходом к расчету стоимости.
1 Общие положения. Выбор методов оценки.
Описываются общие положения подхода, производится выбор и обоснование метода оценки сравнительным подходом, описываются этапы определения стоимости.
2 Выбор объектов-аналогов.
Объекты-аналоги, выбранные для анализа и расчетов в сравнительном подходе, составляют информационную базу с указанием цен предложений к продаже объектов недвижимости аналогичных оцениваемому объекту оценки, предлагаемых на рынке, а также обоснование выбора того или иного объекта-аналога.
3 Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.
Элементы сравнения включают условия финансирования, передаваемые права на недвижимость, условия продажи, условия рынка, местоположение, физические характеристики, расходы, осуществляемые непосредственно после покупки, экономические характеристики, характер использования и компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости.
3.1 Выбор единиц сравнения.
В целях проведения надлежащего анализа следует выбрать подходящие единицы сравнения. Можно применить разнообразные единицы сравнения в зависимости от типа имущества и цели оценки. Офисные, торговые и складские здания можно сравнивать, используя цену квадратного метра площади, сдаваемой в аренду. При оценке складских помещений можно также использовать цену кубического метра. Многоквартирные дома и индивидуальные жилые дома можно оценивать, используя цену единицы площади жилища или квартиры. Сельскохозяйственные земли можно оценивать, применяя урожайность с гектара.
3.2 Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов.
Корректировка производится при помощи расчетов и логических рассуждений. Корректировки уменьшают различия между каждым сравниваемым объектом и оцениваемым объектом. Для анализа отличий и определения корректировок применяются как качественные, так и количественные методы.
3.3 Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.
Проводится согласование скорректированных значений единиц сравнения по объектам аналогам, выбранным для оценки.
4 Результат оценки сравнительным подходом.
Здесь приводятся результат оценки с использованием сравнительного подхода.

Согласование результатов.

(ФCO-1 статья 24; ФСО-3 статья 8и)
1. Описание процедуры согласования.
2. Обоснование выбора использованных весов

 

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ.

1 Описание процедуры согласования.
Здесь описывается процедура согласования результатов, полученных доходным, сравнительным и затратным подходами. При качественно проведенной оценке, результаты, полученные в рамках подходов не должны значительно отличаться.
2 Обоснование выбора использованных весов.
Выбор весов результата, полученного с использованием каждого подхода должен быть обоснован.

 

Приложение

Копии документов:
1. устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки;
2. правоустанавливающие и правоподтверждающие документы;
3. документов технической инвентаризации;
4. заключения специальных экспертиз;
5. другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Отчет об оценке всегда пронумерован, прошит постранично, подписан и скреплен печатью организации.
Если вам по каким-либо причинам потребуется дополнительный экземпляр отчета об оценке, обращайтесь, мы выдадим его вам по первому требованию. Архив работ хранится в нашей компании не менее 3 лет.