Взаимоотношения между собственниками земли и расположенной на ней недвижимостью

Несмотря на то, что муниципалитет не является в юридическом смысле собственником земель, его исполнительные органы принимают решения о предоставлении (изъятии) земельных участков, а также о перерегистрации прав на землю.

Современная практика, практика дореволюционной России и других стран с многоукладной экономикой показывает, что собственность на строения и земельный участок не всегда совпадают.

Особенность настоящего периода в России – восстановление частной собственности в сфере недвижимости в порядке, обратном историческому. Первоначально недвижимостью считалась только земля (строение считалось движимым имуществом), и только постепенно понятие недвижимости было распространено на строения, т.е. строение долго рассматривалось как простая принадлежность земельного участка. В России в настоящее время идет движение в обратную сторону - от строения к земле. Земля как объект недвижимости была признана лишь в 1993 г. по Указу Президента № 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”. Согласно ГК РФ (статья 652 п.1) собственник или арендатор строения приобретает и право аренды некоторого прилегающего земельного участка, необходимого для функционирования строения, т.е. фактически земельный участок является принадлежностью строения.

Аренда земли. В настоящее время спрос на земельные участки в основном удовлетворяется путем аренды земельных участков у муниципалитета. Возникает много проблем, важнейшей из которых является неустойчивое положение арендатора земельного участка. Арендодатель и арендатор неохотно идут на реализацию долгосрочных строительных проектов, опасаясь, что условия арендного договора могут измениться в худшую для арендатора сторону. Инвесторы вообще отказываются от нового строительства, стремясь уменьшить свои риски. При аренде земли арендаторам не приходится рассчитывать на получение серьезных кредитов под новое строительство. Инвесторам и кредиторам при подаче имущественного иска к арендатору не приходится рассчитывать на земельный участок, так как он не может быть предметом наложенного взыскания, находясь в собственности муниципалитета. Таким образом, получается, что, сохранение земли в собственности за муниципалитетом и отсутствие правовых гарантий становятся препятствием на пути развития городов.

Одни юристы и экономисты видят выход из проблемы в восстановлении частной собственности на землю: собственность на строения и земельный участок должны быть в одних руках, тогда начнутся инвестиции и ипотечное кредитование.

Другие выступают за многоукладную собственность на городские земли, но должны действовать правовые, административные, экономические и социальные механизмы, регулирующие рынок земли.

В настоящее время положение арендатора земель весьма неопределенное. Муниципалитет как собственник земли через представительный орган власти может установить любой порядок использования земли, лишь бы он не противоречил действующему земельному законодательству. Каждый муниципалитет вправе устанавливать в договоре аренды свои условия аренды земельного участка.

Так, например, муниципалитет как монополист стремится заключать договора аренды на максимально короткие сроки, например, срок аренды земли в нашем городе для временных сооружений – 1-3 года, для капитальных – 5-10 лет, конечно, данные сроки несравнимы со сроками жизни возводимых строений. Арендатору, чтобы возвратить понесенные на строительство затраты, необходимо много раз перезаключать договор аренды. Например, Русский Закон 1912 года устанавливал предельный срок пользования землей до 99 лет. Частые изменения условий договора об использовании земельных участков отталкивают третьих лиц: кредиторов, инвесторов.

Арендодатель вправе существенно в одностороннем порядке повышать арендную плату, может отказать в передаче в залог банку права аренды земельного участка, а иногда и в возобновлении договора аренды.

Право аренды – обязательственное право. По договору аренды арендатор возмездно, срочно использует земельный участок в соответствии с его целевым назначением, указанным в договоре. Возведение, достройка, эксплуатация и содержание объекта недвижимости в договоре регламентируется очень слабо. Договор аренды носит личный характер, так как арендатор не может переуступить свое право аренды другому лицу без согласия арендодателя, после смерти арендатора право аренды не наследуется.

Условия аренды земли в г. Новороссийске установлены типовым договором аренды. Его условия будут подробно рассмотрены на практических занятиях.