Порядок передачи в аренду муниципального имущества

Основание и целесообразность передачи имущества в аренду

В аренду могут быть переданы здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, оборудование, транспортные средства и иное имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

До принятия “Земельного кодекса” не было закона, регулирующего продажу земельных участков, и главным доходным муниципальным ресурсом была недвижимость в форме жилых и нежилых помещений. Администрацией разрабатываются и утверждаются документы, регулирующие арендные отношения.

Разделение полномочий арендодателя и балансодержателя позволяет освободить органы управления имуществом от чисто хозяйственных функций и сосредоточить их усилия на контроле полноты собираемости арендной платы.

Помимо договоров аренды на нежилые помещения существует практика заключения договоров аренды на имущественные комплексы муниципальных предприятий без права выкупа.

Администрация может выставить обязательные условия аренды (например, осуществить определенный объем работ по благоустройству прилегающей к объекту территории, провести текущий и капитальный ремонт помещений). Если все условия согласованы, заключается договор аренды между Комитетом и арендатором.

Увеличение поступлений от аренды может происходить за счёт двух факторов:

- непрерывного роста ставок арендной платы;

- увеличения количества сдаваемых в аренду площадей вследствие передачи их из федеральной собственности в муниципальную.

В системе управления муниципальной недвижимостью аренда и субаренда занимают особое место. Общим основанием для передачи недвижимости в аренду является превышение арендной платы (без амортизации и налога на имущество), над прибылью на капитал при использовании объекта непосредственно собственником.

Целесообразность передачи недвижимости в аренду определяется следующими факторами:

- недвижимость не используется собственником в текущей хозяйственной деятельности, т.е. не приносит доход;

- недвижимость используется собственником, но приносит убытки по структурно-технологическим причинам;

- недвижимость не может быть вовлечена в хозяйственный оборот по экономическим причинам (например, не хватает средств для организации производства).

Преимущества аренды как формы управления заключаются, во-первых, в стабильности получения дополнительного дохода; во-вторых, в возможности использовать недвижимость в будущем для развития собственной хозяйственной деятельности.

Порядок передачи в аренду муниципального имущества

В аренду недвижимость может быть передана непосредственно собственником на основании “Положения о предоставлении в аренду муниципального имущества” и в соответствии с “Договором на аренду недвижимости”.

Для обеспечения защиты недвижимости от рисков гибели или ее восстановления в случае повреждения в течение срока аренды одновременно с договором аренды заключается договор страхования передаваемого в аренду имущества.

Передача в аренду может осуществляться: по конкурсу, на аукционе, по факту пользования, как внеаукционная передача.

Для получения имущества в аренду физическое или юридическое лицо должно подать в Комитет заявку, которая составляется в произвольной форме. К заявке прилагаются копии учредительных документов для юридического лица или паспортные данные заявителя для физического лица и предложения заявителя по использованию арендуемого объекта.

Для принятия решения Комитет проводит экспертизу заявки с участием аудиторских, оценочных, консалдинговых фирм. При этом выявляются все обязательства и обременения, определяется наличие государственной регистрации объекта, организуется инвентаризация объекта, составляется перечень имущества, передаваемого по акту в аренду, и определяется его стоимость, устанавливаются требования к процедуре передачи – аукцион, конкурс, передача по факту использования, составляются условия договора и определяется величина арендной платы.

Завершающим этапом является заключение договора аренды.

Установленный порядок передачи в аренду муниципального имущества регулирует отношения между арендодателем и арендатором, определяет условия арендных отношений. Этот порядок распространяется на передачу в аренду движимого и недвижимого муниципального имущества, составляющего собственность муниципального образования, а также находящихся в хозяйственном ведении (оперативном управлении) муниципальных предприятий. Полномочия арендодателя осуществляет исключительно Комитет.

Арендная плата поступает в местный бюджет и идет на покрытие расходов, связанных с заключением договоров, в соответствии со сметой, утвержденной Главой администрации города.

Арендаторами могут выступать физические и юридические лица, при этом устанавливаются равные условия арендных отношений для всех арендаторов независимо от их организационно-правовой формы и вида арендуемого объекта.

Основным документом, регулирующим арендные отношения, является договор аренды, в котором отражаются:

· обязанности сторон;

· целевое назначение арендуемого имущества;

· состав и стоимость передаваемого в аренду имущества;

· размер арендной платы, который устанавливается ежегодно Постановлением Главы администрации;

· сроки аренды;

· ответственность сторон за нарушения обязанностей;

· прочие условия.

Кроме того, к договору аренды прилагается акт технического состояния объекта.

Срок аренды определяется договором. С учетом характера имущества и целей аренды договор может быть:

· краткосрочным – до 5 лет, при аренде зданий, сооружений, имущественных комплексов предприятий;

· долгосрочным – на срок свыше 5 лет.

Схема передачи муниципальной недвижимости в аренду показана на рисунке 11.

Если передаваемое в аренду имущество имеет мобилизационное назначение или предназначено для целей гражданской обороны, то к договору аренды прикладывается специальное обязательство. По истечении срока договора арендатор имеет при прочих равных условиях преимущества перед другими претендентами на возобновление договора.

Передача имущества в аренду не влечет за собой переход права собственности на это имущество к арендатору независимо от продолжительности срока аренды.