Объекты и субъекты системы управления муниципальным имуществом

Объектом управления является недвижимость, расположенная на территории муниципального образования или за его пределами, находящаяся в муниципальной собственности, а именно (рисунок 8):

- муниципальный жилищный фонд;

- находящееся в муниципальной собственности казенное недвижимое имущество, в том числе переданное в аренду, пользование, залог и по иным основаниям;

- муниципальная недвижимость, закрепленная на праве хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями или на праве оперативного управления за муниципальными казенными предприятиями, муниципальными учреждениями;

- недвижимость, приобретенная муниципальными унитарными предприятиями и муниципальными учреждениями;

- иное недвижимое имущество, приобретенное за счет средств местного бюджета, а также переданное в дар.

В последнее время четко обозначился подход к недвижимости как к единому объекту, т.е. основным объектом управления становится комплексный объект недвижимости – юридически обособленная часть недвижимости, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех прочно связанных с ним объектов и (или) их частей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Главной частью недвижимости признается земельный участок, а все постройки и здания – его неотделимыми улучшениями.

Субъектами управления (в рамках предоставленных им полномочий) являются органы местного самоуправления (в крупных городах это администрация города в лице комитета по управлению имуществом совместно с профильными департаментами и управлениями), а также юридические и физические лица.

Наряду с объектами сложный, многоуровневый характер имеют и субъекты муниципальной собственности. Согласно Конституции Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью принадлежат населению муниципального образования (ст. 130). Именно оно выступает в роли собственника первого уровня. В то же время данные правомочия граждан в большей части лишь декларативны. В качестве собственника муниципального имущества население муниципального образования выступает более чем опосредованно. Оно лишь владеет муниципальной собственностью, передавая право распоряжения и пользования ею в части издания нормативных актов исключительно представительному органу местного самоуправления, который осуществляет это право самостоятельно, в порядке, установленном уставом муниципального образования.

Таким образом, реальными имущественными правами в отношении муниципальной собственности обладает не само местное население, а избранные им органы и должностные лица местного самоуправления, что закономерно возводит их в статус субъектов права муниципальной собственности второго уровня. Нормативным подтверждением правомочности органов местного самоуправления в данном вопросе служит Конституция России, а также действующий Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Основываясь на этих положениях, Устав города Краснодара, к примеру, прямо закрепил, что «владение, пользование и распоряжение объектами городской собственности осуществляют органы городского самоуправления в соответствии с их полномочиями» (ст. 15, п.1). В нормативных актах некоторых других муниципальных образований, в отличие от Устава г. Краснодара, устанавливается двухуровневая система субъектов муниципальной собственности: население муниципального образования – органы местного самоуправления. Например, ст. 56 Устава г. Ростова-на-Дону гласит: «Владение, пользование и распоряжение объектами муниципальной собственности городское сообщество осуществляет самостоятельно, с использованием непосредственных форм участия населения в решении этих вопросов, посредством выборного представительного органа (городской думы) и выборного высшего должностного лица городского самоуправления (мэра города как главы муниципального образования)». В соответствии с Уставом г.Новороссийска органы местного самоуправления самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом.[1]

Таким образом, в соответствии с действующим российским законодательством исходными (базовыми) субъектами-носителями права муниципальной собственности в городском или сельском поселении являются само население (местное сообщество) и выступающие от его имени представительный орган или высшее должностное лицо местного самоуправления. Остальные участники этих отношений находятся в той или иной зависимости от базовых уровней и поэтому могут быть отнесены лишь к производным уровням субъектов муниципальной собственности. В качестве такого производного уровня Гражданский кодекс РФ, в частности, выделяет муниципальные предприятия и учреждения, которые владеют, пользуются и распоряжаются вверенным им имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления [8, 174].

В соответствии с законом ФЗ № 131 органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или постоянное пользование физическим или юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

За рубежом под управлением недвижимостью понимают взаимоотношения собственника и нанимаемого им управляющего (менеджера), который действует в интересах собственника и наделяется соответствующими полномочиями: собирает арендную плату, выплачивает налоги, ведет переговоры с арендаторами по всем вопросам, сдает часть помещений в аренду, ведет учет и отчитывается перед собственником. Если возникает необходимость продажи или сдачи в аренду, эти вопросы решаются брокером, с которым собственник заключает так называемое листинговое соглашение.

Для условий России наиболее приемлемым и соответствующим требованиям профессионализации практики управления можно считать определение «управления недвижимостью», сформулированное российской Национальной ассоциацией управляющих недвижимостью (НАУН): это управленческая деятельность в интересах заказчика (собственника) с учетом общественных ценностей в отношении какой-либо из сфер деятельности, связанных с определенным процессом жизненного цикла объекта недвижимости.

Управление муниципальной недвижимостью следует рассматривать как совокупность эффективных действий собственника (или управляющего), направленных на сохранение основных качеств недвижимой собственности или ее приращение; как целенаправленное воздействие на объекты недвижимости и субъекты их использования в интересах муниципального образования, связанное с установлением правил, условий использования муниципальной недвижимости, с достижением поставленных целей.