Расчет чистого операционного дохода от объекта недвижимости

Расчет стоимости объекта оценки

Метод общей суммы	Метод суммирования процентных отклонений	Метод мультиплика­тивных процентных отклонений
10 000 + 500 = = 10 500 тыс. руб.	10000 + 5% = = 10 500 тыс. руб.	10 000 х 1,05 = = 10 500 тыс. руб.

Таким образом, стоимость объекта оценки составляет 10 500 тыс. руб.

 

Задача 4.Требуется определить скорректированную цену 1 м2 тор­ гового помещения, расположенного в районе средней отдаленности, если в результате анализа рынка выявлено, что различия в ценах ана­ логичных помещений за счет местоположения следующие: 15% — между расположенными в отдаленном районе и районе средней от­ даленности, 10% — между расположенными в центре города и райо­ не средней отдаленности. Расчет скорректированных цен

Параметр	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1. Цена прода­жи, руб./м2	—	61 035	51 494
2. Местополо­жение	Район средней отдален­ности	Район средней от­даленности	Отдаленный район	Центр
3. Корректи­ровка	—	0% (в долях 1,00)	+ 15% (в долях 1,15)	-10% (в долях 0,90)
4. Скорректи­рованная цена, руб./м2		61 035

Таким образом, при отсутствии других различий между объекта­
ми наиболее вероятная цена 1 м² объекта оценки попадет в интервал
от 59 218 руб. до 61 035руб.

 

Задача 5. Нужно определить стоимость нового строительства жи­
лого здания, если площадь оцениваемого здания равна 12 000 м², сто­
имость строительства 1 м² аналога в ценах на дату оценки составляет
50 тыс. руб. К тому же в объекте оценки, в отличие от аналога, в не­
сколько квартир добавлены душевые кабинки на сумму 900 тыс. руб.
Стоимость нового строительства объекта оценки составит 600,9 млн
руб. (12 000 х 50+900 тыс. руб.).

Пример 6.4. По мнению оценщика, эффективный возраст объекта
оценки составляет 15 лет, а срок экономической жизни строения —
70 лет. Полная восстановительная стоимость объекта равна 3 млн
руб. Определим износ строения:.

И= —100% = 21,43%..

И = 3 млн руб. х 21,43% = 642,9 тыс. руб. Таким образом, износ здания будет равен 21,43%, или 642,9 тыс. руб.

Задача 6. Необходимо оценить затратным подходом здание холодно­го склада, если известно, что его площадь 850 м², срок экономической жизни — 70 лет, эффективный возраст — пять лет, стоимость строи­тельства 1 м² недавно построенного аналогичного здания — 30 тыс. руб.

 

Определим износ методом срока жизни:

И=(ЭВ: СЭЖ) х ПВС=5:70 х 30 х 850 = 18214,3 тыс.руб.

Таким образом, накопленный износ здания равен 18 214,3 тыс. руб.

 

 

Задача 7. Владелец принял решение о продаже застроенного дач­ного участка. Стоимость воспроизводства дачного дома — 500 тыс. руб., его эффективный возраст — 1 1 лет, стоимость земельного участ­ка — 60 тыс. руб. Известно также, что недавно за 600 тыс. руб. про­дан расположенный в том же районе аналогичный объект, эффектив­ный возраст которого — 10 лет, стоимость нового строительства — 650 тыс. руб. В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта установлено, что его стоимость состав­ляет 50 тыс. руб. Оцените предлагаемый на продажу дачный участок.

Решение

Рассчитаем среднегодовой износ аналога:

С_у = 600 - 50 = 550 тыс. руб.;

И_н= 650 -550= 100 тыс. руб.;

И_н= (100:60) х100% = 16,67%;

Определим стоимость оценки:

Ин = 11лет х 1,67% = 18,37%;

Определим стоимость объекта оценки:

Сэп = 60 + 500 – (500 х 0.1837) = 60 +500 – 91,85 = 468,15 тыс. руб.

Таким образом, стоимость объекта оценки составит округленно 470 тыс. руб.

 

Задача 8. Оценим индивидуальный жилой дом с постройками, используя затратный подход. Имеется следующая информация.

№	Параметр	Единица измерения	Количество
	Площадь дома	м2
	Стоимость строительства дома	тыс. руб. / м2	1.5
	Площадь гаража	м2
	Стоимость строительства гаража	тыс. руб. / м2
	Стоимость воспроизводства парника	тыс. руб.
	Устранимый физический износ	тыс. руб.
	Неустранимый физический износ строений	%
	Функциональный износ дачи	тыс. руб.
	Рыночная стоимость земельного участка	тыс. руб.

Решение

Определим стоимость воспроизводства жилого дома и построек:

СВ = 42 х 15+ 20x5+18 = 748 тыс. руб.
Рассчитаем неустранимый физический износ:
И = (748 - 28) х 0,05 = 72 тыс. руб.

Тогда накопленный износ будет равен: И_н = 72 + 28 + 20 = 120 тыс. руб.

Стоимость индивидуального жилого дома с постройками составит

С_зп = 500+ 748- 120= 1128 тыс. руб.

Таким образом, стоимость индивидуального жилого дома с пост­ройками составляет 1128 тыс. руб.

 

Задача 9. Рассчитаем чистый операционный доход от складского комплекса.

Расчет чистого операционного дохода от объекта недвижимости

Показатель	Сумма, млн руб.
PGI за год	15,6
Убытки от недозагрузки помещений, смены арендато­ров, недосбора арендной платы	0,16
EGI за год	15,44
Расходы арендодателя, всего В том числе: по управлению ; на страхование налог на имущество плата за землю	3,58 1,54 0,04 0,96 1,04
N01 за год	11,86

NOI равен 11,86 млн руб.

Задача 10. Остаточный срок службы здания — 25 лет, ставка доход­ности инвестиций (ставка дисконтирования) — 20%. Нужно опреде­лить ставку капитализации для реверсии.

Решение

Найдем ставку возмещения: 1: 25 = 0,04.

Скап. = 0,20+ 0,04 = 0,24, или 24%

Таким образом, ставка капитализации для реверсии составляет 24%. В течение оставшихся 25 лет срока службы недвижимости еже­годная сумма возмещения капитала должна составлять 4% стоимости имущества.

Задача 11. Необходимо определить ставку дисконтирования, если в процессе финансирования инвестиционного проекта по развитию недвижимости 60% вложений составляют заемные средства, полу­ченные у заемщика под 20% годовых. При этом инвестор рассчиты­вает получить 25% прибыли на собственные средства.