Понятие и сфера применения

Проблемы теории, практики и законодательства

Общая характеристика и элементы

Форма государственной регистрации

Обеспечение исполнения

Понятие и сфера применения

Предварительный договор является разновидностью гражданско-правовых договоров. Его легальное определение содержится в п.1 ст.429 ГК РФ: по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В юридической литературе существует мнение, что "положения статьи 429 Кодекса не распространяются на соглашения о способах обеспечения исполнения обязательств" *(1). Однако в теории гражданского права и на практике норма п.1 этой статьи подвергается расширительному толкованию. Как отмечает М.И. Брагинский, "практически предварительный договор может предшествовать заключению основного договора любого типа (вида)" *(2). Подкрепляет это мнение и развитие отечественного гражданского оборота, где известное распространение получила практика заключения предварительных договоров уступки прав (цессии), перевода долга (делегации), залога недвижимости (ипотеки) и т.п.

Смысл заключения предварительного договора состоит в необходимости установления правовой связи (предварительного обязательства) между сторонами будущего (основного) договора, когда невозможно его немедленное заключение.

В первую очередь это относится к заключению предварительных договоров о заключении в будущем основных договоров, являющихся по своей характеристике реальными (договоры ренты, перевозки груза, займа, хранения и т.д.). Например, когда получатель постоянной ренты не имеет в наличии соответствующего имущества, подлежащего отчуждению под ее выплату, но такое имущество ему должно быть передано к определенному сроку в будущем, плательщик постоянной ренты может гарантировать свои интересы, заключив с получателем предварительный договор постоянной ренты и зафиксировав, таким образом, волеизъявление последнего на передачу определенного имущества и заключение договора постоянной ренты в будущем. Аналогичным образом дело решается, когда титул собственника (например, у получателя ренты) имеется, но имущество, подлежащее отчуждению под ее выплату, находится на значительном расстоянии или недосягаемо иным образом, что исключает его оперативную передачу плательщику ренты.

Во-вторых, необходимость в предварительном договоре возникает при заключении в будущем основного договора, требующего государственной регистрации (договоры купли-продажи или мены жилых помещений (п.2 ст.558, п.2 ст.567 ГК РФ); договоры дарения недвижимости (п.3 ст.574); договоры продажи или аренды предприятия как имущественного комплекса (п.3 ст.560, п.2 ст.658); аренды здания (сооружения) на срок не менее одного года (п.2 ст.651); перевод долга по зарегистрированной сделке (ст.391); соглашение сторон о новации обязательства по зарегистрированному договору (ст.414 ГК РФ) и др.).

Заключение предварительного договора в указанных случаях обусловливается следующими потребностями гражданского оборота. Согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. А для государственной регистрации сделки по распоряжению соответствующим имуществом необходимо предоставить правоустанавливающие документы на это имущество, что не всегда возможно (например, свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства (п.1 ст.1163 ГК РФ); право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке *(3) и другие случаи). Поэтому единственная гарантия заключения в будущем основного договора, требующего государственной регистрации, - немедленное заключение предварительного договора.

Не исключено использование предварительных договоров для заключения в будущем консенсуальных договоров, не требующих государственной регистрации. В данном случае сторонам предоставлено право самим решать, заключить им сразу "основной" договор с "отодвинутым" сроком исполнения (ст.314 ГК РФ) либо вначале заключить предварительный договор, а уже потом на его основе - консенсуальный. На наш взгляд, при нарушении предварительного договора, направленного на заключение реального договора, размер убытков будет больше, чем в случае нарушения предварительного договора, направленного на заключение консенсуального договора. Поэтому можно согласиться с М.И. Брагинским: "Сравнивая между собой последствия нарушения предварительного и основного договоров, следует иметь в виду, что в первом случае речь идет о компенсации отрицательного интереса (интереса к заключению основного договора), а во втором - позитивного интереса к соблюдению обязательства контрагентом, нарушенного ненадлежащим исполнением обязательства, вытекающего из основного договора. Можно заранее предположить, что в первом случае убытки окажутся меньше, чем во втором" *(4). Итак, использование конструкции предварительных договоров для заключения в будущем консенсуальных договоров может быть обусловлено, главным образом, неуверенностью сторон в том, что заключенный ими без предварительного основной договор будет исполнен надлежащим образом, их готовностью потерять меньшее, чтобы спасти большее.

Однако в ряде случаев стороны могут заключать предварительные договоры в силу указания на это закона *(5) или подзаконных нормативно-правовых актов *(6).